Planificarea urbanistică a Chișinăului: Propuneri de îmbunătățire și eliminare a incertitudinii

Planificarea urbanistică a Chișinăului: Propuneri de îmbunătățire și eliminare a incertitudinii

Codul Urbanistic al Chișinăului, aprobat prin Hotărârea Consiliului Municipal nr. 2/28 din 2 aprilie 2021, reglementează normele obligatorii pentru elaborarea și aprobarea planurilor de zonare și a planurilor detaliate. De asemenea, stabilește procedura de modificare a codurilor de reglementare urbanistică și reglementează elaborarea și prezentarea documentației urbanistice pentru aprobare. Documentul descrie regulile procedurii obligatorii și stabilește norme și pași pentru elaborarea, depunerea și aprobarea planurilor de zonare și a planurilor detaliate, pentru a asigura claritatea și transparența procesului. De asemenea, precizează posibilitățile pentru proprietarii de terenuri de a iniția modificări și condițiile în care administrația poate refuza examinarea cererilor.

Cu toate acestea, documentul nu conține informații despre limitele minime ale teritoriului pentru care este necesară elaborarea unui plan zonal și stabilește un cadru general pentru elaborarea și prezentarea acestor planuri pentru municipiul Chișinău, fără a specifica cerințe concrete pentru unitățile teritoriale minime. În prezent, legislația Republicii Moldova nu prevede suprafețe minime pentru elaborarea unui plan zonal. De asemenea, nu există cerințe clar definite privind dimensiunea lotului pentru a fi încadrat în categoria planificării zonale. Acest lucru poate crea posibilitatea legală pentru ca un solicitant să solicite elaborarea unui plan zonal chiar și pentru o parcelă mică, de exemplu 600 m², iar administrația nu are temei formal pentru a refuza pe baza dimensiunii terenului. Noul Cod Urbanistic al Republicii Moldova, aprobat în 2023, a sistematizat regulile pentru diferite aspecte ale urbanismului, însă nu stabilește încă prevederi concrete privind modalitățile de delimitare a zonelor pentru planurile zonale sau suprafețele minime necesare pentru elaborarea acestora.

Introducerea unei definiții clare a planului zonal, a limitelor sale și a suprafeței minime în legislație ar putea elimina incertitudinea juridică și evita situațiile în care parcelele mici sunt prezentate ca planuri zonale. Astfel de modificări ar permite administrației și dezvoltatorilor să se bazeze pe cerințe clare, ceea ce ar preveni abuzurile și ar face procesul mai previzibil și mai ușor de înțeles pentru toți participanții.

Avantajele introducerii cerințelor minime

• Structurarea procesului: Definirea legislativă clară a dimensiunilor minime pentru planurile zonale va asigura consecvență și va preveni confuzia cu planurile detaliate.

• Reducerea sarcinii asupra administrației: Stabilirea unor cerințe minime pentru suprafață va permite administrației să examineze doar proiectele care necesită cu adevărat abordare zonală, reducând astfel numărul de cereri și accelerând procesul.

• Justificarea și transparența deciziilor: Cerințele clare vor permite solicitanților să pregătească planuri care să corespundă strategiei teritoriale a orașului, evitând necesitatea justificării modificărilor pe parcele mici, care pot afecta complexitatea zonificării.

Adoptarea unor astfel de standarde, având în vedere experiența internațională, va face procesul de planificare din Republica Moldova mai coerent și rațional și va simplifica dezvoltarea teritoriilor și atragerea investițiilor.

Probleme asociate lipsei cerințelor clare

Lipsa unor cerințe legislative clare privind suprafețele minime și criteriile pentru elaborarea planurilor zonale poate provoca o serie de probleme în procesul de modificare a codurilor pentru parcelele individuale:

• Dificultăți în respectarea strategiei de urbanism: Dacă parcelele mici, fără a ține cont de mediul înconjurător, vor modifica zonificarea sau codurile funcționale, acest lucru poate duce la fragmentarea mediului urban. În absența unor cerințe clare, există riscul ca parcelele cu destinații diferite să coexiste haotic, afectând echilibrul dintre zonele rezidențiale, comerciale și de recreere.

• Contradicții cu Planul General: Fără o metodologie clar stabilită pentru delimitarea zonelor, pot apărea contradicții cu Planul General, ceea ce va îngreuna implementarea acestuia și va reduce controlul asupra dezvoltării teritoriului în cadrul strategiei generale a orașului.

• Crearea unei incertitudini juridice: Dacă dimensiunea parcelei nu este reglementată, proprietarii pot depune cereri de modificare a codului chiar și pentru terenuri mici. Acest lucru va îngreuna refuzul pe baza unor motive formale și va crea situații în care administrația va trebui să ia decizii la discreție, ceea ce poate provoca dispute juridice și întârzieri.

• Înrăutățirea condițiilor pentru investitori: Investitorii interesați de proiecte mari se pot confrunta cu instabilitatea în zonificare și în teritoriile zonificate, ceea ce va îngreuna prognozarea condițiilor infrastructurale și poate duce la retragerea investițiilor pe termen lung.

Introducerea cerințelor minime pentru dimensiunea teritoriilor zonale ar ajuta la evitarea acestor probleme și ar asigura o dezvoltare mai previzibilă a teritoriilor, în conformitate cu strategia generală a orașului.

Repere pentru suprafețele minime de planificare zonală

De obicei, suprafețele minime pentru elaborarea planurilor zonale (nu detaliate) depind de politica de urbanism și de dimensiunile orașului. În practica urbanismului, se utilizează frecvent următoarele repere:

• Suprafața minimă pentru planificarea zonală: Pentru orașele de dimensiuni medii și mari, cum ar fi Chișinău, suprafața minimă a unui plan zonal începe de obicei de la 1-5 hectare (10.000–50.000 m²). O astfel de dimensiune permite luarea în considerare a nevoilor mai ample ale zonei, atât infrastructurale, cât și sociale, și creează spațiu pentru utilizare multifuncțională.

• Infrastructura și dezvoltarea existentă: Dacă zona include elemente semnificative de infrastructură sau obiective mari rezidențiale, comerciale sau de recreere, suprafețele planurilor zonale pot fi și mai mari — de la 10 hectare în sus. Aceasta permite luarea în considerare a influenței schimbărilor asupra teritoriilor învecinate și a fluxurilor de transport.

• Planuri detaliate pentru suprafețe mai mici: Pentru parcelele de dimensiuni mai mici, cum ar fi 0,5–1 hectare, de obicei se elaborează planuri detaliate (de exemplu, cartiere sau mici complexe rezidențiale), deoarece acestea detaliază utilizarea anumitor parcele și influențează o zonă limitată.

Planurile zonale acoperă teritorii mari pentru zonificare generală, în timp ce planurile detaliate sunt aplicate pentru parcele mai mici, cu scopul de a detalia dezvoltarea.

Propuneri de îmbunătățire a reglementării urbanistice

În ciuda importanței sale, documentul existent necesită o serie de îmbunătățiri pentru a răspunde mai bine provocărilor moderne și nevoilor orașului. În acest material sunt propuse modificări care ar putea face procesul de elaborare a politicii urbanistice mai flexibil, transparent și adaptiv la nevoile populației.

1. Simplificarea procedurii de modificare a planurilor de zonare

În prezent, mulți participanți la proces se confruntă cu obstacole birocratice în calea modificării zonării și a planurilor detaliate. Este important să simplificăm procedura de inițiere și să reducem numărul de bariere administrative. În acest scop, se pot implementa platforme electronice pentru depunerea documentelor, ceea ce va reduce termenele de procesare a cererilor și va face procesul mai convenabil și accesibil.

2. Introducerea unei abordări adaptive în reglementare

Unul dintre aspectele cheie ale gestionării eficiente a dezvoltării orașului este flexibilitatea în reacționarea la schimbări. Zonarea adaptivă va permite luarea în considerare a noilor provocări, cum ar fi schimbările demografice, fluctuațiile economice sau implementarea noilor tehnologii. Aceasta va permite corectarea planurilor în mod operativ și va asigura dezvoltarea durabilă.

3. Integrarea GIS și a tehnologiilor digitale

Integrarea planurilor urbanistice în sistemele de informații geografice (GIS) va constitui un pas important în creșterea transparenței și eficienței procesului de reglementare urbanistică. Publicul, arhitecții și dezvoltatorii vor putea vizualiza proiectele actuale, vor putea aduce modificări și vor putea propune îmbunătățiri pe baza informațiilor disponibile. În plus, GIS va ajuta la analizarea consecințelor anumitor modificări și la prognozarea dezvoltării orașului.

4. Discuții publice și participarea locuitorilor

Urbanismul trebuie să fie un dialog între autorități și locuitorii orașului. Se propune crearea unei platforme online obligatorii pentru discuții publice privind modificările planificate, unde locuitorii ar putea lăsa comentarii și propuneri. În alte orașe, cum ar fi Tallinn și Viena, astfel de platforme sunt utilizate cu succes pentru a crește transparența și pentru a lua în considerare opiniile cetățenilor, ceea ce duce la decizii mai echilibrate în urbanism. Acest lucru va spori participarea publicului în procesul decizional și va asigura luarea în considerare a nevoilor reale ale cetățenilor.

5. Dezvoltare durabilă și ecologică

Pentru un oraș modern este importantă dezvoltarea ecologică. Codul urbanistic trebuie să includă cerințe obligatorii privind crearea zonelor verzi, implementarea tehnologiilor de economisire a energiei, utilizarea surselor regenerabile de energie, precum și dezvoltarea infrastructurii pentru mijloacele alternative de transport. Aceasta va face Chișinăul mai durabil și mai confortabil pentru locuitori.

6. Reglementare specială pentru zonele istorice

Zonele istorice ale Chișinăului necesită o abordare specială. Este necesar să se stabilească reglementări speciale pentru păstrarea aspectului arhitectural și a patrimoniului cultural unic al orașului. Aceasta include restricții privind înălțimea și densitatea construcțiilor, precum și măsuri de restaurare și conservare a clădirilor istorice.

7. Sprijinirea întreprinderilor mici și mijlocii

Pentru a stimula dezvoltarea economiei urbane, se propune simplificarea modificărilor de zonare pentru întreprinderile mici și mijlocii. Aceasta va ajuta la susținerea afacerilor locale, va accelera dezvoltarea zonelor și va crește nivelul de activitate economică în oraș.

Concluzie

Propunerile de modificare a codului urbanistic vor ajuta la transformarea Chișinăului într-un oraș mai adaptabil, durabil și confortabil pentru locuitori. Planificarea urbană trebuie să țină cont de realitățile moderne și să includă mecanisme pentru reacționarea flexibilă la schimbări. Asigurarea transparenței, participarea activă a cetățenilor și utilizarea tehnologiilor digitale vor constitui baza dezvoltării durabile a capitalei Republicii Moldova.