În procesul dezvoltării orașelor, pot fi implementate doar proiectele care beneficiază de sprijinul celor trei actori: locuitorii, autoritățile locale și reprezentanții mediului de afaceri. Să încercăm să desfășurăm un joc de rol. Subiectul discuției: orașul Chișinău, centrul istoric, o clădire industrială nefuncțională, cum ar fi „Aroma”. Exemple similare există și în alte părți ale centrului istoric. Ce abordare care să satisfacă toți cei trei actori ar putea fi propusă pentru rezolvarea acestor probleme?
Mai jos este prezentată o discuție „teatralizată”, actualizată pentru a reflecta faptul că clădirea este una tipică din perioada sovietică (echivalentă aproximativ cu o clădire de 9 etaje), fără valoare istorică sau arhitecturală semnificativă. Totuși, se află în limitele centrului istoric, unde orice construcție trebuie să respecte cerințe stricte privind aspectul exterior și dimensiunile. În plus, în oraș există alte obiecte similare, construite în perioada sovietică, care nu se integrează în peisajul istoric. În final, vom analiza utilizarea tehnologiei blockchain pentru astfel de proiecte.
Participanții discuției
Locuitorul colectiv (denumit în continuare „Locuitorul”)
Funcționarul colectiv (denumit în continuare „Funcționarul”)
Mediul de afaceri colectiv (denumit în continuare „Afacerea”)
1. Poziția Locuitorilor
Locuitorul:
Noi, ca cetățeni, înțelegem că aceste clădiri sovietice din panouri (inclusiv aceasta) nu au o valoare istorică specială. Mai mult, din cauza dimensiunilor lor masive și a aspectului deseori monoton, multe persoane consideră că ele strică aspectul centrului istoric.
Pe de altă parte, nu suntem împotriva reconstrucției sau demolării acestor clădiri sovietice care nu mai îndeplinesc nicio funcție utilă. Centrul are nevoie de spații moderne, care să se integreze estetic în mediul urban. Totuși, ne dorim:
Să evităm apariția clădirilor foarte înalte în centrul istoric, care ar ieși și mai mult în evidență și ar distruge percepția vizuală a ansamblului istoric.
Să beneficiem de spații urbane amenajate și utile (parcuri, zone publice, terase etc.) în locul altui „bloc masiv” din beton.
Să fim implicați în procesul decizional și să avem posibilitatea de a influența proiectul final, deoarece este vorba de un spațiu urban comun, nu doar de un obiect de afaceri.
2. Poziția Funcționarilor
Funcționarul:
Sarcina noastră, ca administrație locală, este să găsim un echilibru. Clădirile sovietice din centru nu corespund adesea normelor arhitecturale actuale și cerințelor de eficiență energetică, neintegrându-se în soluțiile moderne de urbanism. Cu toate acestea, avem anumite principii impuse de statutul centrului istoric:
Reglementarea înălțimii și a soluțiilor de fațadă: Nu putem permite ca noile clădiri din centru să contrasteze puternic cu împrejurimile. Poate că ar trebui să analizăm soluții „în trepte” sau „cascadate”, care să permită obținerea înălțimii dorite fără a crea disonanțe excesive.
Păstrarea continuității aspectului urban: Chiar dacă o clădire sovietică nu este un monument, trebuie să ținem cont de stilul general și panorama zonei, mai ales dacă în apropiere există construcții istorice valoroase.
Protejarea intereselor orașului: Proiectul trebuie să aducă beneficii orașului — locuri de muncă, noi obiecte de infrastructură, un număr suficient de locuri de parcare. În mod ideal, este important să se păstreze o parte din spațiul public din jur (trotuare, zone verzi).
Transparență și publicitate: Susținem organizarea de consultări publice, pentru ca locuitorii să vadă în ce fel de proiect „investesc” (prin bugetul orașului, taxe etc.) și să aibă posibilitatea de a comenta sau propune alternative.
3. Poziția Mediului de Afaceri
Afacerea:
Privim această clădire (și altele similare) prin prisma eficienței economice. Opțiunile sunt diverse:
Demolarea completă și construcția unui edificiu nou: Rapid, eficient, permite realizarea de complexe moderne rezidențiale sau de birouri, satisfăcând cererea și recuperând investițiile. Totuși, acest lucru ar putea genera conflicte din cauza înălțimii sau a neconcordanței cu „culoarea istorică” generală.
Reconstrucție profundă: Uneori, aceasta este mai complicată și mai costisitoare decât demolarea și construcția de la zero. Caracteristicile tehnice ale panourilor vechi pot crea probleme în cazul reconfigurării. Dacă ni se oferă facilități sau proceduri simplificate de aprobare, suntem dispuși să investim în modernizare și adaptare.
Soluții hibride: De exemplu, păstrarea unei părți a construcției sau a fundației, suprastructura deasupra, schimbarea fațadelor astfel încât clădirea să devină de nerecunoscut și să capete o destinație nouă (birouri, hoteluri, spații de coworking, centre comerciale etc.).
Este important să înțelegem ce stimulente este dispus orașul să ofere (facilități fiscale, reducerea termenelor de aprobare, ajutor în amenajarea terenului adiacent) și cât de dispuși sunt locuitorii să accepte compromisuri (de exemplu, în ceea ce privește înălțimea permisă, formarea spațiilor comerciale în locul funcțiunilor exclusiv publice etc.).
Căutarea unui compromis
Locuitorul:
Nu suntem împotriva construcțiilor moderne, dacă acestea:
Nu ies din linia generală a siluetei centrului istoric.
Nu transformă împrejurimile în „junglă de beton” fără copaci și locuri de plimbare.
Aduc un bonus orașului sub formă de spații publice sau infrastructură.
Funcționarul:
Putem propune „zonificarea” proiectelor:
În imediata apropiere a monumentelor istorice sau clădirilor semnificative să limităm înălțimea construcțiilor.
În zonele mai periferice ale nucleului istoric să permitem o creștere moderată a înălțimii, cu condiția ca fațadele să fie armonioase.
Să elaborăm un regulament arhitectural pentru aceste clădiri sovietice (ca și pentru noile proiecte din locul lor), astfel încât să se integreze vizual în contextul general, folosind, de exemplu, materiale de finisaj care să se asorteze cu construcțiile din jur.
Din partea noastră, putem accelera aprobările și oferi facilități pentru utilizarea tehnologiilor verzi, eficiența energetică și crearea sau păstrarea zonelor publice.
Afacerea:
Pentru noi este important:
Cerințe clare și transparente — pentru a putea calcula riscurile și termenele de recuperare a investițiilor.
Posibilitatea de a utiliza o parte din suprafață pentru funcții cu rentabilitate ridicată (locuințe premium, birouri, comerț).
Înțelegerea faptului că reconstrucția sau soluțiile mixte (parțial demolare, parțial adaptare) nu vor fi blocate în interminabile dispute publice.
Suntem dispuși să analizăm, de exemplu, varianta unei înălțimi în trepte: primele câteva niveluri (3-4 etaje) să se încadreze în „scara umană” a centrului istoric, iar etajele superioare să fie retrase în adâncul lotului sau să fie vizual „tăiate” pentru a nu domina linia străzii.
Locuitorul:
Această variantă pare rezonabilă. Important este ca totul să fie proiectat calitativ și să nu se transforme într-un masiv anonim de beton și sticlă.
Ideea utilizării blockchain-ului
Funcționarul:
Întrebați dacă blockchain-ul poate fi aplicat în astfel de proiecte? În principiu, este posibil în mai multe aspecte:
Transparența participării publice: organizarea unui vot al locuitorilor pe parametrii-cheie ai proiectului (designul fațadei, înălțimea, amenajarea) pe o platformă blockchain, pentru a asigura verificabilitatea rezultatelor și a exclude manipulările.
Gestionarea finanțării colective: dacă o parte din fonduri urmează să fie colectată prin crowdfunding sau din partea unor participanți, tokenizarea (emiterea de tokenuri legate de un obiect real) poate ajuta la distribuirea profitului sau privilegiilor (de exemplu, reduceri la chirii) într-un mod transparent și automatizat.
Controlul etapelor de execuție: smart contractele pot urmări realizarea lucrărilor de construcție/reconstrucție, eliberând fonduri antreprenorilor doar la atingerea unor rezultate clar definite în registrul blockchain.
Desigur, acest lucru necesită competențe și disponibilitate din partea afacerilor și locuitorilor (nu toată lumea este obișnuită cu astfel de instrumente). Totuși, pe termen lung, blockchain-ul oferă posibilitatea de a face procesul cât mai deschis și de încredere.
Afacerea:
Din perspectiva dezvoltatorului:
Dacă orașul și locuitorii privesc pozitiv blockchain-ul, putem folosi „token sale”, unde viitorii locatari sau investitori cumpără tokenuri — practic, devin coproprietari ai unei părți a proiectului. Acest lucru poate simplifica finanțarea și îmbunătăți imaginea proiectului.
În același timp, trebuie să analizăm aspectele legale — legislația nu este întotdeauna adaptată pentru tokenizarea imobiliarelor. Dar dacă orașul este dispus să ajute în chestiunile juridice, aceasta poate deveni un caz-pilot interesant.
Locuitorul:
Am fi deschiși să avem un registru public, accesibil continuu, al etapelor proiectului, pentru a vedea cum sunt cheltuite fondurile și cum avansează construcția. Dacă acest registru va fi pe blockchain, nimeni nu va putea „modifica” datele ulterior, ceea ce ar spori nivelul de încredere.
Propunere finală
Stabilirea unui regulament pentru transformarea clădirilor din panouri sovietice din centrul istoric:
Stabilirea clară a înălțimii maxime admisibile (și a soluțiilor „în trepte”), aspectul fațadelor și materialele utilizate, precum și obligativitatea amenajării teritoriilor adiacente.
Stimularea (prin facilități, accelerarea procesului de aprobare) a proiectelor care creează spații publice, zone verzi, și care prevăd deschiderea primelor etaje pentru servicii publice (cafenele, magazine, galerii etc.).
Organizarea unor discuții publice transparente prin platforme digitale, eventual cu elemente de vot blockchain, unde:
Fiecare locuitor sau organizație împuternicită poate să-și exprime opinia și să voteze pentru o anumită variantă arhitecturală.
Rezultatele votului sunt stocate într-un registru distribuit, eliminând falsificările, ceea ce ajută la stabilirea încrederii în rezultate.
Implementarea modelelor economice bazate pe blockchain (participare colectivă):
Crearea de „acțiuni digitale” (tokenuri) care pot fi cumpărate atât de locuitorii locali (în cote mici), cât și de investitori mari.
Utilizarea smart contractelor pentru gestionarea etapelor lucrărilor (antreprenorii primesc plata automat după „confirmarea” finalizării etapelor de către experți independenți).
Reducerea birocrației pentru afaceri, în condițiile respectării normelor urbanistice:
Emiterea de autorizații printr-o schemă simplificată, dacă proiectul corespunde „codului de amenajare” (înălțime adecvată, fațade, spații sociale, zone verzi).
Oferirea de scutiri parțiale de taxe locale pe perioada construcției sau reconstrucției, dacă obiectul devine un exemplu de „renovare a patrimoniului sovietic” din centrul istoric.
Crearea unei imagini pozitive a orașului prin astfel de proiecte pilot:
Transformarea unei clădiri sovietice vechi într-un exemplu de succes prin aplicarea noilor tehnologii (eficiență energetică, clădiri inteligente, administrare blockchain).
Atragerea atenției asupra Chișinăului ca oraș capabil să combine mediul istoric, soluțiile arhitecturale moderne și instrumentele financiare inovatoare.
Astfel:
Locuitorii beneficiază de un mediu urban vizual plăcut și posibilitatea de a influența direct proiectul, precum și de transparență în utilizarea fondurilor și luarea deciziilor prin blockchain.
Autoritățile orașului soluționează problema clădirilor sovietice care nu se integrează în peisaj, cresc atractivitatea investițiilor și imaginea orașului ca inovator și deschis dialogului public.
Afacerile primesc un regulament clar, aprobări mai rapide și surse suplimentare de finanțare prin blockchain și crowdfunding, precum și un efect pozitiv asupra imaginii lor.
Acesta este un compromis și o abordare promițătoare pentru reînnoirea clădirilor sovietice fără valoare istorică din centrul istoric, combinând modernizarea mediului urban, interesele investitorilor și tehnologiile inovatoare de gestionare a proiectelor.
Mai jos este prezentată o propunere extinsă, care include opțiunea reconstrucției clădirii existente pentru alte funcții (de exemplu, centru de afaceri/cultural, hotel, spațiu de coworking, locuințe tip loft etc.), luând în considerare interesele celor trei actori: Locuitorii, Autoritățile și Mediul de afaceri.
1. Abordare generală pentru reînnoirea clădirilor sovietice fără valoare istorică din centrul istoric
Regulament arhitectural strict:
Limitarea înălțimii sau utilizarea soluțiilor treptate (astfel încât utilizarea nouă sau etajele adăugate să nu „apese” asupra mediului istoric înconjurător).
Îmbunătățirea obligatorie a aspectului exterior al clădirii, astfel încât să nu intre în conflict cu construcțiile istorice din apropiere (utilizarea materialelor de fațadă de calitate, modificarea proporțiilor, eventual crearea fațadelor „verzi”, teraselor etc.).
Consultări publice transparente (posibil prin platforme blockchain):
Locuitorii participă la dezbaterea utilizării și designului clădirii (de exemplu, se poate întreba: „Ce este mai necesar în această zonă – un centru cultural, un hotel, birouri de afaceri?”).
Rezultatele votului sunt stocate într-un registru distribuit, sporind încrederea în decizia finală.
Stimulente economice pentru reconstrucție:
Autoritățile oferă aprobări simplificate și accelerate, cu condiția respectării cerințelor de design exterior și amenajare.
Posibile reduceri de taxe și subvenții, dacă proiectul implementează tehnologii „verzi” (sisteme de eficiență energetică, izolație termică, panouri solare) și creează noi spații publice.
Atragerea investițiilor suplimentare (inclusiv prin instrumente blockchain):
Crearea de tokenuri (părți digitale ale proiectului) și vânzarea acestora investitorilor privați și instituționali.
Utilizarea smart contractelor pentru finanțarea etapizată a reconstrucției și monitorizarea progresului lucrărilor.
2. Variante: „Reconstrucție profundă” cu schimbarea destinației funcționale
Concept:
În locul demolării complete, se păstrează structura principală a clădirii (dacă este conformă standardelor tehnice), iar fațadele, planurile interioare și sistemele inginerești sunt complet modernizate pentru noile utilizări.
Scenarii posibile:
Cluster de afaceri/cultural:
Etajul 1: spații publice (săli de expoziții, cafenele, magazine, mici ateliere).
Etajele superioare: birouri, spații de coworking, săli pentru cursuri educaționale, hub-uri creative.
Avantaje: atragerea rezidenților activi (antreprenori, freelanceri, persoane din domeniul cultural), revitalizarea mediului urban, posibilitatea organizării evenimentelor, expozițiilor, conferințelor.
Hotel sau apart-hotel:
Clădirea este reprofilată pentru cazarea turiștilor și a oamenilor de afaceri.
Etajele inferioare: amenajate pentru deschiderea către locuitori – restaurante, zone de relaxare, săli de conferințe, un mini-muzeu al istoriei zonei (dacă este relevant).
Beneficii: creșterea atractivității turistice a centrului istoric, afacerile obțin o sursă stabilă de venit, locuitorii beneficiază de o zonă bine amenajată.
Complex rezidențial cu lofturi:
Transformarea clădirii sovietice într-o locuință modernă cu lofturi (tavane înalte, ferestre mari, spații comune pentru locuitori).
Etajul 1: rămâne dedicat serviciilor publice (magazine, cafenele, săli de fitness, spații de coworking pentru rezidenți și oaspeți).
Particularități: cerințe ridicate privind parcarea și amenajarea, design arhitectural adaptat la centrul istoric (de exemplu, finisaje clasice sau stil scandinav neutru, pentru a nu contrasta).
Centru educațional/campus universitar:
Spațiile sunt reamenajate pentru săli de curs, laboratoare, cămine studențești.
Avantaje: prezența tinerilor dinamizează zona, iar în jur pot apărea librării, cafenele, spații pentru dezbateri; orașul câștigă la nivel de reputație ca „oraș al cunoașterii”.
Provocări: soluționarea inteligentă a problemelor de infrastructură și transport.
Condiții obligatorii pentru toate scenariile:
Conformarea cu normele moderne: siguranță seismică, eficiență energetică, accesibilitate pentru persoanele cu mobilitate redusă (lifturi, rampe, semnalizare).
Îmbunătățirea fațadelor: utilizarea materialelor care se integrează în mediul istoric (paletă de culori, proporții, linii).
Crearea sau menținerea zonelor publice (curte interioară, terasă pe acoperiș, spațiu deschis la nivelul străzii).
Reducerea aspectului masiv: adăugarea unor „tăieturi” pentru terase interioare sau elemente care să creeze o fațadă mai prietenoasă și mai aerisită.
Instrumente financiar-organizaționale:
Parteneriat public-privat: orașul poate oferi facilități sau garanții, iar investitorii contribuie cu fonduri; o parte din spații poate fi alocată municipalității pentru nevoi sociale (birouri de servicii publice, centre culturale).
Crowdinvesting prin blockchain: emiterea de tokenuri legate de suprafața reală sau de cota de venituri de la viitorii chiriași. Locuitorii și investitorii externi pot participa, iar autoritățile asigură transparența.
Granturi guvernamentale și internaționale: pentru proiectele care includ elemente de „arhitectură verde” sau funcții social-culturale.
3. De ce această abordare poate satisface toate părțile
Pentru locuitori:
Dispar „cutiile monstruoase” sovietice, care stricau aspectul centrului istoric; în locul lor apare un spațiu atractiv și util.
Se păstrează „scara umană” datorită controlului înălțimii sau reconfigurării armonioase.
Apar noi spații pentru întâlniri, recreere, dezvoltare personală (biblioteci, spații de coworking, cafenele etc.).
Pentru autoritățile locale:
Se rezolvă problema clădirilor neutilizate și degradate din inima orașului.
Se implementează o abordare complexă — reconstrucție în cadrul unui regulament aprobat, fără „construcții haotice”.
Se îmbunătățește climatul investițional și imaginea orașului, mai ales dacă proiectul folosește instrumente inovatoare (blockchain, tehnologii verzi).
Pentru mediul de afaceri:
Există formate economic viabile (birouri, apart-hoteluri, lofturi rezidențiale, complexe hoteliere) care pot genera venituri stabile.
Cerințele transparente și aprobările simplificate/facilitățile fiscale reduc riscurile și accelerează implementarea proiectelor.
Posibilitatea de a atrage investitori colectivi sau fonduri externe, folosind „centrul istoric” ca avantaj de marketing (cu condiția unui design arhitectural de calitate).
4. Concluzie scurtă
În loc să demolăm pur și simplu clădirile sovietice din centrul istoric și să construim blocuri standard înalte, putem alege calea „reconstrucției profunde pentru noi funcții,” păstrând (dacă este necesar) structurile de rezistență și scheletul clădirii, dar modernizând radical:
fațadele,
compartimentarea,
infrastructura tehnică,
destinația funcțională,
astfel încât obiectul să devină o parte integrată a orașului — din punct de vedere vizual, economic și social. Utilizarea blockchain-ului (pentru voturi publice, crowdinvesting, monitorizarea etapelor construcției) crește transparența și încrederea în proiect.
Această abordare oferă celor trei actori (Locuitori, Autorități și Mediul de afaceri) o soluție optimă, care combină:
păstrarea unui mediu urban confortabil,
respectul pentru contextul istoric,
posibilitățile de investiții profitabile.
