Anatolie Gordeev

пятница, 13 марта 2026 г.

Что говорят исследования о будущем Кишинёва

В последний год было подготовлено несколько обосновывающих исследований для нового Генерального плана Кишинёва. Эти документы очень объёмные и содержат сотни страниц анализа демографии, транспорта, инфраструктуры, наследия и территориального развития.

Однако для большинства людей прочитать все эти материалы полностью довольно сложно. Поэтому мы попытались представить основные выводы исследований в виде серии наглядных постеров.

Эта серия кратко показывает несколько ключевых идей:

Кишинёв становится главным демографическим и экономическим центром страны.
Город уже функционирует как метрополитенная агломерация.
Транспортная система перегружена.
Инженерная инфраструктура требует модернизации.
Городское наследие нуждается в более эффективной защите.
Развитие города необходимо рассматривать в более широком масштабе и в новой логике.

Эти постеры не заменяют оригинальные исследования, но дают общее представление о главных вызовах и направлениях развития города.

Кишинёв находится в важный момент своей эволюции. Решения, которые будут приняты в ближайшие годы, определят, каким станет город для будущих поколений.

Ce spun studiile despre viitorul Chișinăului

În ultimul an au fost elaborate mai multe studii de fundamentare pentru noul Plan Urbanistic General al Chișinăului. Aceste documente sunt foarte voluminoase și conțin sute de pagini de analize despre demografie, transport, infrastructură, patrimoniu și dezvoltarea teritorială.

Pentru majoritatea oamenilor este însă dificil să parcurgă integral aceste materiale. De aceea am încercat să sintetizăm principalele concluzii ale studiilor într-o serie de postere vizuale.

Seria prezintă, pe scurt, câteva idei esențiale:

Chișinăul devine principalul centru demografic și economic al țării.
Orașul funcționează deja ca o aglomerație metropolitană.
Sistemul de transport este suprasolicitat.
Infrastructura edilitară necesită modernizare.
Patrimoniul urban are nevoie de protecție mai eficientă.
Dezvoltarea orașului trebuie gândită la o scară mai largă și într-un mod nou.

Aceste postere nu înlocuiesc studiile originale, dar oferă o imagine de ansamblu asupra principalelor provocări și direcții de dezvoltare ale orașului.

Chișinăul se află într-un moment important al evoluției sale. Deciziile care vor fi luate în anii următori vor influența modul în care orașul va arăta și va funcționa pentru generațiile viitoare.

четверг, 12 марта 2026 г.

Сжатый анализ и основные выводы по исследованию „Studiul de fundamentare – Locuire” для нового PUG Chișinău.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный смысл документа

Исследование трактует жильё не как узкую строительную тему, а как один из базовых каркасов города: одновременно социальный, экономический, культурный и пространственный. В логике авторов PUG должен регулировать не просто объёмы строительства, а весь феномен проживания: доступность жилья, качество среды, связь жилья с услугами, транспортом, дворами, общественными пространствами и повседневной жизнью горожан.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №1: жильё рассматривается как право и как система, а не как товар

Документ прямо уводит разговор от узкого понимания жилья как «квадратных метров». Подчёркивается, что адекватное жильё включает безопасность владения, доступ к коммунальным услугам, физическую пригодность, доступность по цене, хорошее расположение относительно работы и услуг, а также культурную адекватность. Это важный тезис: новый PUG должен мыслить жильё не только через девелопмент, но и через человеческое достоинство и социальную интеграцию.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №2: в Кишинёве жильё — крупнейшая часть городской ткани

В исследовании отмечено, что жилые территории занимают 53% внутригородской территории, а сам жилищный фонд — важнейшая часть построенного наследия города. По типам жилья в муниципии преобладают квартиры в многоквартирных домах — 62,7%; индивидуальные дома составляют 35,2%, комнаты в общежитиях — 2,1%. Это значит, что жилищная политика для Кишинёва — это прежде всего политика по многоквартирным кварталам и их среде, а не только по новым домам.

Главный вывод №3: количественно фонд большой, но качественные проблемы остаются

Исследование фиксирует значительный объём фонда: по состоянию на 01.01.2025 в мун. Chișinău указано 333 520 квартир и общая площадь жилых помещений 23,33 млн м², из которых жилая — 17,06 млн м². При этом обеспеченность жильём приводится на уровне 24,6 м² общей площади на 1 жителя. Но авторы одновременно показывают, что этого недостаточно для вывода о благополучии: важно состояние домов, их управление, коммунальная оснащённость, благоустройство дворов, качество общественных пространств и соответствие жилья современному образу жизни.

Главный вывод №4: основа жилищной проблемы — не только строительство, но и управление фондом

Один из самых практических фрагментов исследования касается управления многоквартирным фондом. Авторы прямо говорят, что поскольку большинство жителей живут в блоках, именно организация эффективного управления этими домами в решающей степени влияет на условия жизни. При этом в самих кварталах есть большой потенциал: благоустройство дворов, тротуаров, зелени, детских и спортивных площадок, уличной мебели. Иначе говоря, проблема Кишинёва — не только «построить ещё», но и «правильно управлять уже существующим».

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №5: рынок жилья активен, но развивается без достаточной муниципальной политики

Документ фиксирует, что Кишинёв переживает сильную фазу недвижимости: в 2020 году здесь было введено 5 529 жилых единиц, а сам город описывается как пространство активной экспансии, несмотря на рост цен, хаотичную урбанизацию и разрыв между доходами населения и стоимостью жизни. Авторы также отмечают изменение модели покупки: если до 2024 года около 30% жилья покупалось в ипотеку и 70% за наличные, то после 2024 года соотношение стало примерно 65% ипотека и 35% наличные. Но при этом исследование прямо говорит: благоприятная рыночная ситуация недостаточно поддерживается со стороны публичной власти через полноценную жилищную политику.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №6: существующая система учёта потребности в жилье устарела

Это один из самых важных институциональных выводов. В исследовании сказано, что система учёта лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, устарела и не соответствует реальной ситуации. Это означает, что город, вероятно, плохо видит реальную потребность: кто действительно нуждается в поддержке, какие группы выпадают из рынка, где нужен социальный или доступный фонд, а где достаточно рыночного предложения. Без обновления этой базы PUG рискует опираться на неполную социальную картину.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №7: жильё в исследовании тесно связано с моделью города «15 минут»

Авторы много раз связывают жилую среду с идеей единицы соседства, близости услуг и повседневной доступности. Это означает, что жильё понимается не как isolated residential product, а как часть целостной городской морфологии: улица, двор, общественное пространство, социальная инфраструктура, малые общественные места. Это сильная сторона исследования: оно пытается вернуть разговор о жилье из девелоперской логики в урбанистическую.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Главный вывод №8: в исследовании есть скрытая критика сползания города в расползание

В разделе сценариев прямо отмечается, что PUG должен координировать и регулировать территориальную экспансию. Авторы признают, что тяга к индивидуальному дому и пригороду подпитывается и стилем жизни, и ценами, и доступностью земли, и транспортом. Но одновременно подчёркивают, что такая экспансия часто означает изоляцию, удлинение поездок, экологические и социальные издержки. Это важный сигнал: жилищная политика без контроля над suburban sprawl будет усиливать транспортный и экологический кризис.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Мой общий вывод по смыслу исследования

Этот документ фактически говорит о трёх вещах.

Первая: жильё в Кишинёве нельзя больше рассматривать только как рынок строительства. Это вопрос городской справедливости, структуры повседневной жизни и качества городской ткани.

6. PUG CHISINAU - ETAPA 2 - stu…

Вторая: главный резерв города — не только новые стройки, но и модернизация существующих жилых кварталов, особенно многоквартирных массивов, где сосредоточена основная масса жителей.

Третья: без реальной муниципальной жилищной политики новый PUG рискует остаться описанием рынка, а не инструментом его коррекции. Само исследование подводит именно к этой мысли, когда говорит об устаревшем учёте нуждаемости и недостаточной политике публичных властей в жилищной сфере.

Analiză sintetică și principalele concluzii ale studiului „Studiul de fundamentare – Locuire” pentru noul PUG Chișinău.

Analiză sintetică și principalele concluzii ale studiului „Studiul de fundamentare – Locuire” pentru noul PUG Chișinău.

Sensul principal al documentului

Studiul tratează locuirea nu ca o temă îngustă de construcții, ci ca unul dintre cadrele fundamentale ale orașului: simultan social, economic, cultural și spațial. În logica autorilor, PUG trebuie să reglementeze nu doar volumele de construcții, ci întregul fenomen al locuirii: accesibilitatea locuințelor, calitatea mediului urban, legătura locuirii cu serviciile, transportul, curțile, spațiile publice și viața cotidiană a locuitorilor.

Concluzia principală nr. 1: locuirea este privită ca drept și ca sistem, nu ca marfă

Documentul mută discuția dincolo de înțelegerea îngustă a locuinței ca simplă „suprafață locativă”. Se subliniază că o locuință adecvată include securitatea dreptului de locuire, accesul la utilități, condiții fizice adecvate, accesibilitate economică, amplasare bună față de locul de muncă și servicii, precum și adecvare culturală. Aceasta este o teză importantă: noul PUG trebuie să abordeze locuirea nu doar prin prisma dezvoltării imobiliare, ci și prin prisma demnității umane și a integrării sociale.

Concluzia principală nr. 2: în Chișinău locuirea reprezintă cea mai mare parte a țesutului urban

Studiul arată că teritoriile rezidențiale ocupă aproximativ 53% din suprafața urbană, iar fondul locativ constituie una dintre cele mai importante componente ale patrimoniului construit al orașului. După tipul locuințelor, în municipiu predomină apartamentele în blocuri locative — 62,7%; casele individuale reprezintă 35,2%, iar camerele din cămine — 2,1%. Aceasta înseamnă că politica locativă pentru Chișinău trebuie să fie în primul rând o politică pentru cartierele de blocuri și mediul lor urban, nu doar pentru construcțiile noi.

Concluzia principală nr. 3: cantitativ fondul locativ este mare, dar problemele calitative rămân

Studiul constată un volum semnificativ al fondului locativ: la 01.01.2025 în mun. Chișinău erau înregistrate 333 520 locuințe, cu o suprafață totală de 23,33 milioane m², dintre care suprafața locuibilă este de 17,06 milioane m². Gradul de asigurare cu locuințe este estimat la 24,6 m² suprafață totală pe locuitor. Totuși autorii subliniază că acest indicator nu este suficient pentru a concluziona asupra bunăstării locuirii. Contează și starea clădirilor, modul de administrare, dotarea cu utilități, amenajarea curților, calitatea spațiilor publice și adaptarea locuințelor la modul de viață contemporan.

Concluzia principală nr. 4: problema locuirii nu este doar construcția, ci și administrarea fondului existent

Unul dintre cele mai practice capitole ale studiului se referă la gestionarea fondului de locuințe colective. Autorii subliniază că, întrucât majoritatea locuitorilor trăiesc în blocuri locative, organizarea eficientă a administrării acestor clădiri influențează decisiv condițiile de viață. În același timp, cartierele existente au un potențial mare de îmbunătățire: amenajarea curților, trotuarelor, spațiilor verzi, terenurilor de joacă și sportive, mobilierului urban. Cu alte cuvinte, problema Chișinăului nu este doar „să construiască mai mult”, ci și „să administreze corect ceea ce există deja”.

Concluzia principală nr. 5: piața locuințelor este activă, dar evoluează fără o politică municipală suficientă

Documentul arată că Chișinăul traversează o perioadă intensă de dezvoltare imobiliară. În anul 2020 au fost date în exploatare 5 529 unități locative noi, iar orașul este descris ca un spațiu de expansiune activă, în pofida creșterii prețurilor, urbanizării haotice și decalajului dintre veniturile populației și costul vieții. Autorii notează și schimbarea modelului de achiziție a locuințelor: dacă până în 2024 aproximativ 30% dintre locuințe erau cumpărate prin ipotecă și 70% cu plată integrală, după 2024 raportul s-a inversat aproximativ la 65% ipotecă și 35% numerar. Totuși studiul afirmă clar că situația favorabilă de pe piață nu este susținută suficient de o politică publică coerentă în domeniul locuirii.

Concluzia principală nr. 6: sistemul existent de evidență a necesității de locuințe este depășit

Aceasta este una dintre cele mai importante concluzii instituționale ale studiului. Se arată că sistemul de evidență a persoanelor care au nevoie de îmbunătățirea condițiilor de locuit este învechit și nu reflectă realitatea actuală. Aceasta înseamnă că orașul nu vede clar care este necesitatea reală: cine are într-adevăr nevoie de sprijin, ce grupuri sociale sunt excluse de pe piața locuințelor, unde este necesar un fond locativ social sau accesibil și unde oferta pieței este suficientă. Fără actualizarea acestor date, PUG riscă să se bazeze pe o imagine socială incompletă.

Concluzia principală nr. 7: locuirea este legată de modelul orașului „de 15 minute”

Autorii corelează în mod repetat mediul rezidențial cu ideea unității de vecinătate, cu apropierea serviciilor și accesibilitatea cotidiană. Aceasta înseamnă că locuirea nu este privită ca un produs rezidențial izolat, ci ca parte a unei morfologii urbane integrate: stradă, curte, spațiu public, infrastructură socială, mici locuri de întâlnire comunitară. Aceasta este una dintre părțile puternice ale studiului: încercarea de a muta discuția despre locuire din logica strict imobiliară în logica urbanistică.

Concluzia principală nr. 8: studiul conține o critică implicită a extinderii necontrolate a orașului

În secțiunea de scenarii se menționează explicit că PUG trebuie să coordoneze și să reglementeze expansiunea teritorială. Autorii recunosc că dorința pentru casa individuală și viața suburbană este alimentată de stilul de viață, de prețurile locuințelor, de accesibilitatea terenurilor și de mobilitatea transportului. Totuși se subliniază că această expansiune duce frecvent la izolare, la creșterea distanțelor de deplasare și la costuri ecologice și sociale suplimentare. Acesta este un semnal important: o politică locativă fără controlul extinderii suburbane poate amplifica criza transportului și a mediului urban.

Concluzia generală asupra studiului

În esență, acest document transmite trei idei principale.

Prima: locuirea în Chișinău nu mai poate fi tratată doar ca o piață de construcții. Ea este o problemă de echitate urbană, de structură a vieții cotidiene și de calitate a țesutului urban.

A doua: principala rezervă de dezvoltare a orașului nu constă doar în construcții noi, ci și în modernizarea cartierelor rezidențiale existente, în special a marilor ansambluri de blocuri locative în care trăiește majoritatea populației.

A treia: fără o politică municipală reală în domeniul locuirii, noul PUG riscă să rămână doar o descriere a pieței imobiliare, și nu un instrument de corectare a acesteia. Studiul însuși sugerează această concluzie atunci când evidențiază caracterul depășit al sistemului de evidență a necesităților locative și lipsa unei politici publice suficiente în domeniul locuirii.