TRANZIȚIA LA MODELUL ADAPTIV DE DEZVOLTARE A MUNICIPIULUI CHIȘINĂU: REACTUALIZAREA PLANULUI URBANISTIC GENERAL PRIN „MODELUL MEDICAL” DE ADMINISTRARE A ORAȘULUI

 

Introducere. Fereastra de oportunitate pentru reforma planificării urbane

În prezent, municipiul Chișinău se află într-o situație unică. Este în curs reactualizarea Planului Urbanistic General al orașului din anul 2007 — document care trebuie să stabilească direcția strategică de dezvoltare a capitalei pentru următoarele decenii. Totuși, etapa actuală a elaborării se află doar la început. Metodologia, structura interacțiunii cu subiectele municipiului și principiile de luare a deciziilor sunt încă în proces de formare. Acest lucru creează o rară „fereastră de oportunitate” managerială, care permite modernizarea fără conflicte a abordării planificării urbane.

Tranziția propusă nu necesită modificarea temei proiectului, alocarea unor bugete suplimentare sau revizuirea termenelor de elaborare. Ea presupune transformarea însăși a filozofiei planificării — de la tentativa de a prognoza viitorul orașului la crearea unui sistem de diagnosticare permanentă și administrare adaptivă a dezvoltării acestuia.

Mai mult, implementarea acestui model poate reduce semnificativ durata elaborării Planului Urbanistic General. Acest lucru este deosebit de important în situația în care planul anterior și-a pierdut, în mare măsură, actualitatea și nu mai funcționează ca instrument deplin de administrare a dezvoltării orașului. Reducerea termenelor devine posibilă datorită trecerii de la prognoze pe termen lung, complexe și adesea speculative, la analiza stării reale existente a teritoriilor și formularea soluțiilor pe baza datelor reale.

---

Orașul ca organism viu: o nouă filozofie a planificării

Medicina a renunțat de mult la practica elaborării planurilor de tratament pentru oameni pe zeci de ani înainte. Sistemul modern de sănătate se bazează pe controale medicale periodice, analiza stării curente a organismului, diagnosticarea bolilor și alegerea metodelor de tratament ținând cont de nivelul actual al tehnologiilor și de posibilitățile financiare ale pacientului.

Orașul funcționează după principii similare. El este alcătuit din numeroase sisteme interconectate: transport, social, ecologic, economic și cultural. Dezechilibrul în oricare dintre aceste sisteme poate provoca o criză a întregului mediu urban.

Încercarea de a prevedea toate problemele posibile ale orașului până în anul 2040 este similară cu încercarea unui medic de a anticipa din timp toate bolile unui pacient. O astfel de abordare conduce inevitabil la erori și la utilizarea ineficientă a resurselor.

Prin urmare, se propune considerarea Planului Urbanistic General nu ca un document de prognoză a viitorului, ci ca o „policlinică a orașului” — un sistem de stocare, analiză și actualizare a „dosarelor medicale” ale teritoriilor.

---

Rolul primăriei în modelul medical de administrare a orașului

În cadrul modelului propus, primăria municipiului îndeplinește rolul unui fel de „Minister al Sănătății” al sistemului urban. Ea nu se ocupă de „tratarea” directă a fiecărei probleme locale, ci formează politica generală de administrare a dezvoltării orașului, stabilește standardele de diagnostic, asigură coordonarea între subiectele municipiului și organizează resursele pentru soluționarea celor mai complexe probleme.

Funcțiile primăriei în acest sistem includ:

— elaborarea regulilor generale de gestionare a „dosarelor medicale” ale teritoriilor
— stabilirea standardelor de diagnostic al mediului urban
— coordonarea deciziilor intersectoriale
— distribuirea resurselor financiare și investiționale
— organizarea „consiliilor urbane” pentru probleme complexe
— controlul eficienței deciziilor adoptate

Astfel, primăria asigură administrarea strategică a sistemului de dezvoltare a orașului, menținând în același timp autonomia operațională a subiectelor municipiului.

---

Descentralizarea administrării ca bază a dezvoltării adaptive

Chișinăul s-a format istoric ca un sistem de așezări separate, fiecare având propria morfologie, structură socială și dinamică economică. Modelul centralizat de planificare nu poate reflecta eficient această diversitate.

În prezent există deja o structură administrativă care permite trecerea la administrarea descentralizată a dezvoltării orașului. Primarii subiectelor municipiului și pretorii sectoarelor îndeplinesc, de facto, rolul de coordonatori teritoriali. În noul model, ei devin „medici de familie” ai teritoriilor — specialiști care efectuează diagnosticul primar, adoptă decizii privind problemele locale și gestionează dosarele medicale ale dezvoltării propriilor zone.

---

Dispensarizarea teritoriilor ca instrument de diagnostic

Elementul-cheie al noului model devine „dispensarizarea” periodică a teritoriilor. Aceasta reprezintă un audit sistemic al stării fiecărei părți a municipiului, realizat cu participarea tuturor actorilor interesați: locuitori, mediul de afaceri, autorități și comunitatea de experți.

Diagnosticul trebuie să cuprindă mai multe blocuri principale.

Blocul social include analiza situației demografice, gradul de asigurare cu instituții educaționale, accesibilitatea spațiilor publice și a infrastructurii sociale.

Blocul economic evaluează nivelul ocupării forței de muncă, potențialul investițional al teritoriului, dezvoltarea întreprinderilor mici și activitatea comercială.

Blocul infrastructural include analiza accesibilității transportului, starea rețelelor inginerești, stabilitatea energetică și alimentarea cu apă.

Blocul ecologic analizează starea spațiilor verzi, riscurile de inundații, nivelul poluării și reziliența climatică a teritoriului.

Blocul istorico-cultural evaluează gradul de conservare a patrimoniului arhitectural și identitatea mediului urban.

O condiție fundamentală a dispensarizării este identificarea nu a întregii liste de probleme, ci a unui număr limitat de „boli” teritoriale critice — de regulă nu mai mult de două sau trei. O astfel de abordare permite concentrarea resurselor asupra problemelor esențiale și evitarea dispersării eforturilor.

GIS ca „dosar medical” al teritoriului

Rezultatele diagnosticului trebuie înregistrate sub formă de pașapoarte digitale ale teritoriilor, bazate pe sisteme informaționale geografice. Un astfel de „dosar medical” al teritoriului trebuie să includă:

— caracteristicile de bază ale teritoriului
— lista problemelor identificate
— evaluarea gradului lor de criticitate
— istoricul deciziilor adoptate
— date despre investiții
— scenarii de dezvoltare ulterioară

Este deosebit de important ca toate straturile unor astfel de dosare medicale, inclusiv regulamentele urbanistice, să reflecte starea existentă a teritoriilor, confirmată prin date reale ale diagnosticului, și nu prognoze care nu au o fundamentare suficientă și care adesea încetinesc procesul de luare a deciziilor.

---

Sistemul multilevel de „tratament” al teritoriilor urbane

Modelul medical presupune formarea unui sistem multilevel de luare a deciziilor.

Problemele de nivel local, care nu necesită cercetări complexe și investiții semnificative, pot fi soluționate la nivel local de către „medicii de familie” — primarii și pretorii. Toate deciziile trebuie înregistrate în dosarul medical al teritoriului.

„Afecțiunile” mai serioase sunt direcționate către nivelul „spitalului urban”. Aici se organizează workshopuri specializate, se analizează variantele de soluționare, se adoptă decizii strategice sub coordonarea primăriei și, de asemenea, sunt înregistrate în dosarul medical al teritoriului.

---

Planul Urbanistic General ca sistem integrator

În cadrul modelului propus, Planul Urbanistic General își păstrează funcția juridică și strategică, însă își schimbă rolul metodologic. El devine un sistem de integrare a dosarelor medicale teritoriale, formând o bază informațională unică pentru dezvoltarea orașului.

---

Concluzie. Planul Urbanistic General ca sistem de administrare adaptivă

Chișinăul se află în fața unei alegeri între menținerea modelului tradițional de planificare urbană și trecerea la un sistem adaptiv de administrare a dezvoltării orașului. Etapa actuală de reactualizare a Planului Urbanistic General oferă o oportunitate unică de a realiza această tranziție fără conflicte și fără costuri suplimentare.

Modelul medical propus tratează orașul ca pe un organism viu, a cărui dezvoltare nu poate fi prevăzută pentru decenii înainte, dar poate fi administrată eficient prin diagnostic permanent, tratament și monitorizare.

În acest context, Planul Urbanistic General încetează să mai fie un document static și se transformă într-un sistem dinamic de administrare a dezvoltării municipiului, bazat pe date, participarea societății și soluții adaptive.

ПЕРЕХОД К АДАПТИВНОЙ МОДЕЛИ РАЗВИТИЯ КИШИНЁВА: РЕАКТУАЛИЗАЦИЯ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА ЧЕРЕЗ «МЕДИЦИНСКУЮ МОДЕЛЬ» УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДОМ

---

Введение. Окно возможностей для реформы градостроительного планирования

В настоящий момент муниципий Кишинёв находится в уникальной ситуации. Проводится реактуализация Генерального плана развития города 2007 года — документа, который должен определить стратегическое направление развития столицы на десятилетия вперёд. Однако сам этап разработки находится лишь в начальной фазе. Методология, структура взаимодействия с субъектами муниципия и принципы принятия решений ещё формируются. Именно это создаёт редкое управленческое «окно возможностей», позволяющее безболезненно модернизировать подход к градостроительному планированию.

Предлагаемый переход не требует изменения задания проекта, дополнительных бюджетов или пересмотра сроков разработки. Он предполагает трансформацию самой философии планирования — от попытки прогнозирования будущего города к созданию системы постоянной диагностики и адаптивного управления его развитием.

Более того, внедрение данной модели способно значительно сократить сроки разработки Генерального плана. Это особенно важно в ситуации, когда предыдущий Генеральный план фактически утратил актуальность и не выполняет функцию полноценного инструмента управления развитием города. Сокращение сроков возможно благодаря переходу от сложных и часто спекулятивных долгосрочных прогнозов к анализу существующего состояния территорий и формированию решений на основе реальных данных.

---

Город как живой организм: новая философия планирования

Медицина давно отказалась от практики составления долгосрочных планов лечения человека на десятилетия вперёд. Современная система здравоохранения основана на регулярной диспансеризации, анализе текущего состояния организма, диагностике заболеваний и выборе методов лечения с учётом текущего уровня технологий и финансовых возможностей пациента.

Город функционирует по аналогичным законам. Он состоит из множества взаимосвязанных систем: транспортной, социальной, экологической, экономической и культурной. Нарушение баланса в любой из этих систем может вызвать кризис всей городской среды.

Попытка предсказать все возможные проблемы города до 2040 года аналогична попытке врача заранее определить все болезни пациента. Такой подход неизбежно приводит к ошибкам и неэффективному распределению ресурсов.

Поэтому предлагается рассматривать Генеральный план не как документ прогнозирования будущего, а как «поликлинику города» — систему хранения, анализа и обновления «медицинских карт» территорий.

---

Роль примэрии в медицинской модели управления городом

В рамках предлагаемой модели примэрия муниципия выполняет роль своеобразного «Министерства здравоохранения» городской системы. Она не занимается непосредственным «лечением» каждой локальной проблемы, но формирует общую политику управления развитием города, устанавливает стандарты диагностики, обеспечивает координацию между субъектами муниципия и организует ресурсы для решения наиболее сложных проблем.

Функции примэрии в данной системе включают:

— разработку общих правил ведения «медицинских карт» территорий
— установление стандартов диагностики городской среды
— координацию межотраслевых решений
— распределение финансовых и инвестиционных ресурсов
— организацию «городских консилиумов» по сложным проблемам
— контроль эффективности принятых решений

Таким образом, примэрия обеспечивает стратегическое управление системой развития города, сохраняя при этом оперативную самостоятельность субъектов муниципия.

---

Децентрализация управления как основа адаптивного развития

Кишинёв исторически формировался как система отдельных поселений, каждое из которых обладает собственной морфологией, социальной структурой и экономической динамикой. Централизованная модель планирования не способна эффективно учитывать эту неоднородность.

Сегодня уже существует административная структура, позволяющая перейти к децентрализованному управлению развитием города. Примары субъектов муниципия и преторы секторов фактически выполняют роль территориальных координаторов. В новой модели они становятся «семейными врачами» территорий — специалистами, которые проводят первичную диагностику, принимают решения по локальным проблемам и ведут медицинские карты развития своих районов.

---

Диспансеризация территорий как инструмент диагностики

Ключевым элементом новой модели становится регулярная «диспансеризация» территорий. Она представляет собой системный аудит состояния каждой части муниципия, проводимый с участием всех заинтересованных сторон: жителей, бизнеса, органов власти и экспертного сообщества.

Диагностика должна охватывать несколько основных блоков.

Социальный блок включает анализ демографической ситуации, обеспеченности образовательными учреждениями, доступности общественных пространств и социальной инфраструктуры.

Экономический блок оценивает уровень занятости, инвестиционный потенциал территории, развитие малого бизнеса и коммерческой активности.

Инфраструктурный блок включает анализ транспортной доступности, состояния инженерных сетей, энергетической устойчивости и водоснабжения.

Экологический блок рассматривает состояние зелёных зон, риски подтоплений, уровень загрязнения и климатическую устойчивость территории.

Историко-культурный блок оценивает сохранность архитектурного наследия и идентичность городской среды.

Принципиальным условием диспансеризации является выявление не полного перечня проблем, а ограниченного числа наиболее критических «болезней» территории — как правило, не более двух-трёх. Такой подход позволяет концентрировать ресурсы на решении ключевых проблем, избегая распыления усилий.

---

ГИС как «медицинская карта» территории

Результаты диагностики должны фиксироваться в виде цифровых паспортов территорий, основанных на геоинформационных системах. Такая «медицинская карта» территории должна включать:

— базовые характеристики территории
— перечень выявленных проблем
— оценку степени их критичности
— историю принятых решений
— данные об инвестициях
— сценарии дальнейшего развития

Особенно важно, чтобы все слои таких медицинских карт, включая градостроительные регламенты, отражали существующее состояние территорий, подтверждённое реальными данными диагностики, а не прогнозы, не имеющие достаточного обоснования и зачастую тормозящие принятие решений.

---

Многоуровневая система «лечения» городских территорий

Медицинская модель предполагает формирование многоуровневой системы принятия решений.

Проблемы локального уровня, не требующие комплексных исследований и значительных инвестиций, могут решаться на месте «семейными врачами» — примарами и преторами. Все решения фиксируются в медицинской карте территории.

Более серьёзные «заболевания» направляются на уровень «городской больницы». Здесь организуются специализированные воркшопы, проводится анализ вариантов решения, принимаются стратегические решения при координации примэрии и также фиксируются в медицинской карте.

---

Генеральный план как интегрирующая система

В рамках предлагаемой модели Генеральный план сохраняет свою юридическую и стратегическую функцию, однако меняет методологическую роль. Он становится системой интеграции территориальных медицинских карт, формируя единую информационную базу развития города.

---

Заключение. Генеральный план как система адаптивного управления

Кишинёв стоит перед выбором между сохранением традиционной модели градостроительного планирования и переходом к адаптивной системе управления развитием города. Существующий этап реактуализации Генерального плана предоставляет уникальную возможность осуществить этот переход без конфликтов и дополнительных затрат.

Предлагаемая медицинская модель рассматривает город как живой организм, развитие которого невозможно предсказать на десятилетия вперёд, но возможно эффективно управлять через постоянную диагностику, лечение и мониторинг.

Генеральный план в этом случае перестаёт быть статическим документом и превращается в динамическую систему управления развитием муниципия, основанную на данных, участии общества и адаптивных решениях.

 

Гибридная реформа рынка недвижимости Молдовы: от стабилизации сделок к устойчивому развитию городов

Введение

Рынок недвижимости традиционно является одним из наиболее чувствительных индикаторов состояния экономики любой страны. Он одновременно отражает инвестиционный климат, уровень доверия населения к финансовой системе, динамику городского развития, социальную стабильность и способность государства формировать долгосрочную стратегию экономического роста. Для Республики Молдова значение рынка недвижимости ещё выше, поскольку недвижимость исторически выступает главным инструментом накопления капитала населением и одним из ключевых каналов инвестиций диаспоры.

В последние годы рынок недвижимости Молдовы столкнулся с комплексом структурных вызовов. Усиление требований по подтверждению происхождения средств, направленное на борьбу с теневой экономикой и финансовыми злоупотреблениями, одновременно привело к снижению ликвидности сделок. Различия в требованиях банков, нотариусов и регулирующих органов сформировали правовую неопределённость, которая существенно осложнила проведение операций с недвижимостью.

Снижение активности рынка недвижимости напрямую влияет на строительную отрасль. Девелоперские проекты в Молдове в значительной степени финансируются за счёт предварительных продаж жилья, поэтому падение количества сделок может привести к замедлению или остановке строительства. Если такая ситуация сохраняется длительное время, возникает риск дефицита нового жилья, роста цен и сокращения конкуренции среди застройщиков.

В экспертной среде сформировались два основных подхода к стабилизации рынка. Первый предполагает упрощение процедур сделок и снижение административных барьеров. Второй предлагает стимулирование первичного рынка недвижимости как ключевого источника экономического роста. Однако международный опыт показывает, что устойчивое развитие достигается при использовании гибридных моделей регулирования, сочетающих административные реформы, поддержку строительной отрасли, цифровизацию финансовых операций и территориальное развитие городов.

Настоящая статья предлагает комплексную концепцию такой гибридной реформы, которая может стать стратегической моделью модернизации рынка недвижимости Молдовы.

---

Структурные причины кризисных тенденций рынка недвижимости

Современные проблемы рынка недвижимости Молдовы нельзя рассматривать исключительно как результат финансового регулирования. Они имеют комплексную природу и связаны с особенностями экономической структуры страны.

Во-первых, значительная часть инвестиционного капитала формируется за счёт денежных переводов трудовых мигрантов. Эти средства часто аккумулируются в наличной форме, что затрудняет подтверждение их происхождения в условиях ужесточения AML-контроля.

Во-вторых, строительный сектор Молдовы традиционно зависит от модели финансирования через предварительные продажи жилья. Такая модель делает девелоперов особенно уязвимыми к снижению спроса.

В-третьих, рынок недвижимости характеризуется высокой долей вторичных сделок. При отсутствии стимулирования строительства капитал начинает циркулировать внутри существующего жилого фонда, не создавая нового предложения жилья.

В-четвёртых, градостроительная система часто не обеспечивает достаточной предсказуемости инвестиционной деятельности. Сложность разрешительных процедур и отсутствие адаптивного планирования увеличивают риски девелоперских проектов.

---

Ограничения административного упрощения сделок

Упрощение процедур подтверждения происхождения средств и стандартизация требований способны быстро увеличить количество сделок. Однако такие меры в первую очередь стимулируют вторичный рынок недвижимости.

Экономическая практика показывает, что в условиях отсутствия стимулов для строительства капитал начинает перемещаться в операции перепродажи жилья и инвестиции в аренду. Это увеличивает ликвидность рынка, но не приводит к увеличению предложения жилья.

В краткосрочной перспективе административное упрощение сделок может стабилизировать рынок недвижимости. Однако в долгосрочной перспективе оно способно привести к консолидации строительного сектора, уменьшению числа девелоперов и последующему росту цен.

---

Экономическое значение первичного рынка недвижимости

Первичный рынок недвижимости обладает значительно более высоким экономическим мультипликатором по сравнению со вторичным рынком. Инвестиции в строительство стимулируют производство строительных материалов, развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, создание рабочих мест и увеличение налоговых поступлений.

Поддержка первичного рынка позволяет формировать долгосрочную стратегию развития городов. Новое строительство создаёт возможность обновления жилого фонда, повышения энергоэффективности зданий и формирования современной городской среды.

Однако чрезмерная либерализация требований к финансированию строительства может создать риски спекулятивных инвестиций и финансовых злоупотреблений. Поэтому поддержка первичного рынка должна сочетаться с прозрачными механизмами финансового контроля.

---

Концепция гибридной реформы рынка недвижимости

Гибридная модель реформы предполагает сочетание четырёх ключевых элементов: административного упрощения сделок, временной поддержки первичного рынка, цифровизации финансовых операций и территориального развития городов.

Временная поддержка первичного рынка

Предлагается введение переходного периода продолжительностью два года, в течение которого для первичного рынка недвижимости действуют более мягкие ограничения наличных операций и упрощённые процедуры подтверждения средств.

Такая мера позволит строительным компаниям завершить текущие проекты и запустить новые, а инвесторам обеспечит предсказуемость инвестиционного климата.

После завершения стимулирующего периода ограничения постепенно ужесточаются в течение последующих трёх лет. Поэтапное ужесточение правил позволяет избежать резкого падения спроса и снижает риск формирования инвестиционных пузырей.

---

Стандартизация процедур подтверждения средств

Создание единого перечня документов подтверждения происхождения средств является ключевым элементом реформы. Такой перечень должен быть обязательным для банковского сектора, нотариальных органов и государственных регуляторов.

Введение фиксированных сроков проверки сделок позволит повысить предсказуемость рынка недвижимости и снизить административные барьеры.

---

Цифровая трансформация рынка недвижимости

Переходный период реформы должен использоваться для внедрения цифровых технологий управления недвижимостью. Использование блокчейн-платформ может обеспечить прозрачность инвестиционных потоков и автоматизацию сделок.

Токенизация строительных проектов позволяет инвесторам приобретать цифровые доли объектов недвижимости, фиксируя историю вложений и обеспечивая прозрачность распределения прибыли.

Смарт-контракты могут автоматизировать расчёты между участниками сделок, снижая риски мошенничества и ускоряя оформление операций.

Создание цифрового реестра недвижимости позволит значительно ускорить процедуры регистрации прав собственности и проверки происхождения средств.

---

Территориальный компонент реформы: инвестиционный коридор реки Бык

Особое значение в гибридной модели приобретает территориальный подход к развитию городов. Создание зон приоритетного развития позволяет концентрировать инвестиции и тестировать новые механизмы регулирования.

Территория вдоль реки Бык обладает уникальным потенциалом для реализации пилотных проектов. Она включает деградированные промышленные зоны, имеет транспортный потенциал и требует экологической реабилитации.

Создание инвестиционного коридора вдоль реки может стать пилотным проектом интеграции финансовых реформ, цифровизации недвижимости и адаптивного градостроительного планирования.

---

Особые условия развития приоритетных территорий

В пределах инвестиционного коридора могут применяться специальные финансовые и градостроительные механизмы. Они могут включать налоговые стимулы для проектов с социальной инфраструктурой, ускоренные процедуры строительства и обязательства девелоперов по экологической реабилитации территории.

Внедрение цифровых инвестиционных платформ позволит привлекать международный капитал и обеспечит прозрачность финансирования проектов.

Развитие территории должно осуществляться на основе комплексного мастер-плана, учитывающего транспортные коридоры, общественные пространства и инженерную инфраструктуру.

---

Социальный эффект реформы

Гибридная реформа рынка недвижимости может существенно повысить доступность жилья для населения. Увеличение предложения жилья стабилизирует цены и снижает социальную напряжённость.

Развитие новых городских территорий позволяет создавать современные жилые районы с развитой социальной инфраструктурой, что повышает качество городской среды.

---

Экономический эффект реформы

Реализация гибридной модели способна обеспечить устойчивое восстановление строительного сектора, рост занятости и увеличение налоговых поступлений. Цифровизация рынка недвижимости повышает инвестиционную привлекательность страны и снижает уровень теневой экономики.

---

Риски реализации реформы

Основными рисками реформы являются возможность строительного перегрева, спекулятивные инвестиции и инфраструктурная перегрузка территорий. Для их минимизации необходимо введение ограничений на множественные инвестиционные покупки, поэтапное развитие территорий и обязательства девелоперов по созданию инфраструктуры.

Стабильность законодательной базы является ключевым фактором доверия инвесторов. Резкие изменения правил могут снизить эффективность реформы.

---

Международный опыт гибридных моделей

Многие европейские страны использовали гибридные модели регулирования рынка недвижимости. Польша стимулировала строительство через ипотечные программы, Румыния применяла налоговые льготы для новостроек, а Эстония активно внедряла цифровые системы регистрации недвижимости.

Опыт этих стран показывает, что сочетание финансовых стимулов, цифровизации и территориального планирования обеспечивает наиболее устойчивое развитие рынка.

---

Перспективы долгосрочного развития

Гибридная модель реформы рынка недвижимости может стать основой долгосрочной стратегии экономического развития Молдовы. Она позволяет объединить интересы государства, бизнеса и общества, формируя устойчивую инвестиционную среду и современную городскую инфраструктуру.

Развитие инвестиционного коридора вдоль реки Бык может стать символом новой урбанистической политики, ориентированной на устойчивое развитие городов.

---

Заключение

Рынок недвижимости Молдовы находится на этапе структурных изменений, требующих комплексных реформ. Простое упрощение сделок способно лишь временно стабилизировать рынок, тогда как устойчивое развитие требует поддержки строительства, цифровизации финансовых операций и территориального планирования.

Гибридная модель реформы, включающая временную поддержку первичного рынка, переход к цифровым инструментам недвижимости и развитие инвестиционного коридора вдоль реки Бык, может стать стратегическим шагом модернизации экономики и городского развития страны.

Такая модель обеспечивает баланс между экономическим ростом, финансовой прозрачностью и устойчивым развитием городов.

 

Reforma hibridă a pieței imobiliare din Moldova: de la stabilizarea tranzacțiilor la dezvoltarea durabilă a orașelor

Introducere

Piața imobiliară reprezintă în mod tradițional unul dintre cei mai sensibili indicatori ai stării economiei oricărei țări. Ea reflectă simultan climatul investițional, nivelul de încredere al populației în sistemul financiar, dinamica dezvoltării urbane, stabilitatea socială și capacitatea statului de a formula o strategie pe termen lung de creștere economică. Pentru Republica Moldova, rolul pieței imobiliare este și mai important, deoarece imobilul a devenit istoric principalul instrument de acumulare a capitalului pentru populație și unul dintre canalele esențiale de investiții ale diasporei.

În ultimii ani, piața imobiliară din Moldova s-a confruntat cu un complex de provocări structurale. Consolidarea cerințelor privind justificarea provenienței fondurilor, menită să combată economia tenebră și abuzurile financiare, a condus simultan la scăderea lichidității tranzacțiilor. Diferențele dintre cerințele băncilor, notarilor și autorităților de reglementare au generat incertitudine juridică, care a complicat semnificativ realizarea tranzacțiilor imobiliare.

Scăderea activității pieței imobiliare influențează direct sectorul construcțiilor. Proiectele de dezvoltare imobiliară din Moldova sunt finanțate în mare parte prin vânzări anticipate ale locuințelor, iar reducerea numărului de tranzacții poate duce la încetinirea sau stoparea construcțiilor. Dacă această situație persistă, există riscul apariției deficitului de locuințe noi, creșterii prețurilor și reducerii concurenței între dezvoltatori.

În mediul profesional au apărut două abordări principale pentru stabilizarea pieței. Prima presupune simplificarea procedurilor de tranzacționare și reducerea barierelor administrative. A doua propune stimularea pieței primare imobiliare ca principal motor al creșterii economice. Experiența internațională demonstrează însă că cele mai stabile rezultate sunt obținute prin modele hibride de reglementare care combină reforme administrative, susținerea sectorului construcțiilor, digitalizarea fluxurilor financiare și dezvoltarea teritorială a orașelor.

Prezentul articol propune o astfel de reformă hibridă, capabilă să devină un model strategic de modernizare a pieței imobiliare din Republica Moldova.

---

Cauzele structurale ale tendințelor de criză

Problemele actuale ale pieței imobiliare din Moldova nu pot fi analizate exclusiv ca rezultat al reglementărilor financiare. Ele au o natură complexă și sunt legate de particularitățile structurii economice naționale.

În primul rând, o parte semnificativă a capitalului investițional provine din transferurile bănești ale migranților. Aceste fonduri sunt adesea acumulate sub formă de numerar, ceea ce complică justificarea provenienței lor în contextul cerințelor AML tot mai stricte.

În al doilea rând, sectorul construcțiilor din Moldova depinde tradițional de modelul finanțării prin vânzări anticipate ale locuințelor, fapt care îl face vulnerabil la scăderea cererii.

În al treilea rând, piața imobiliară este caracterizată de o pondere mare a tranzacțiilor pe piața secundară. În lipsa stimulării construcțiilor, capitalul circulă în interiorul fondului locativ existent fără a genera ofertă nouă.

În al patrulea rând, sistemul urbanistic nu oferă întotdeauna predictibilitate investițiilor. Complexitatea procedurilor de autorizare și lipsa planificării adaptative sporesc riscurile dezvoltatorilor.

---

Limitele simplificării administrative a tranzacțiilor

Simplificarea procedurilor de justificare a provenienței fondurilor și standardizarea cerințelor pot crește rapid numărul tranzacțiilor. Totuși, aceste măsuri stimulează în principal piața secundară imobiliară.

Experiența economică arată că, în lipsa stimulentelor pentru construcții, capitalul se reorientează către revânzarea locuințelor și investițiile în chirie. Acest fenomen crește lichiditatea pieței, dar nu duce la majorarea ofertei locative.

Pe termen scurt, simplificarea administrativă poate stabiliza piața. Pe termen lung însă, ea poate conduce la consolidarea sectorului construcțiilor, reducerea numărului dezvoltatorilor și creșterea prețurilor.

---

Importanța strategică a pieței primare

Piața primară imobiliară are un multiplicator economic mult mai ridicat decât piața secundară. Investițiile în construcții stimulează producerea materialelor de construcții, dezvoltarea infrastructurii, crearea locurilor de muncă și majorarea veniturilor bugetare.

Susținerea pieței primare permite dezvoltarea pe termen lung a orașelor, modernizarea fondului locativ și creșterea eficienței energetice.

Totodată, liberalizarea excesivă a cerințelor financiare pentru construcții poate genera riscuri de investiții speculative și abuzuri financiare. De aceea, stimularea pieței primare trebuie combinată cu mecanisme transparente de control.

---

Conceptul reformei hibride

Modelul hibrid propune combinarea a patru elemente principale: simplificarea administrativă, susținerea temporară a pieței primare, digitalizarea operațiunilor financiare și dezvoltarea teritorială a orașelor.

Susținerea temporară a pieței primare

Se propune introducerea unei perioade de tranziție de doi ani, în care piața primară beneficiază de restricții mai flexibile privind numerarul și proceduri simplificate de justificare a fondurilor.

Această măsură va permite dezvoltatorilor să finalizeze proiectele curente și să lanseze altele noi, oferind investitorilor predictibilitate.

După perioada de stimulare, restricțiile vor fi aplicate gradual în următorii trei ani, evitând șocurile pieței.

---

Standardizarea procedurilor de verificare a fondurilor

Crearea unei liste unice de documente pentru justificarea provenienței fondurilor este un element central al reformei. Lista trebuie să fie obligatorie pentru bănci, notari și autorități.

Introducerea termenelor fixe de verificare a tranzacțiilor va crește predictibilitatea pieței.

---

Digitalizarea pieței imobiliare

Perioada de tranziție trebuie utilizată pentru implementarea tehnologiilor digitale. Platformele blockchain pot asigura transparența investițiilor și automatizarea tranzacțiilor.

Tokenizarea proiectelor de construcții permite investitorilor achiziționarea de cote digitale ale proprietăților, asigurând trasabilitatea investițiilor.

Contractele inteligente pot automatiza plățile și reduce fraudele.

Registrul digital al proprietăților poate accelera procedurile de înregistrare și verificare a fondurilor.

---

Componenta teritorială: coridorul investițional al râului Bîc

Componenta teritorială reprezintă un element esențial al reformei. Zonele de dezvoltare prioritară permit concentrarea investițiilor și testarea noilor mecanisme.

Teritoriul de-a lungul râului Bîc are un potențial urbanistic major. Acesta include zone industriale degradate, are potențial de transport și necesită reabilitare ecologică.

Crearea unui coridor investițional poate deveni un proiect pilot de integrare a reformelor financiare, digitalizării și planificării urbane adaptive.

---

Condiții speciale pentru dezvoltarea teritoriilor prioritare

În cadrul coridorului pot fi aplicate mecanisme financiare și urbanistice speciale, inclusiv stimulente fiscale, proceduri accelerate și obligații ecologice pentru dezvoltatori.

Platformele digitale de investiții pot atrage capital internațional și asigura transparență.

Dezvoltarea trebuie realizată conform unui master-plan integrat care să includă infrastructura de transport și spațiile publice.

---

Impactul social al reformei

Reforma poate crește accesibilitatea locuințelor, stabiliza prețurile și reduce tensiunile sociale.

Dezvoltarea noilor cartiere va îmbunătăți calitatea mediului urban.

---

Impactul economic al reformei

Modelul hibrid poate susține redresarea sectorului construcțiilor, creșterea ocupării forței de muncă și majorarea veniturilor fiscale.

Digitalizarea pieței imobiliare poate spori atractivitatea investițională și reduce economia informală.

---

Riscurile reformei

Principalele riscuri sunt supraîncălzirea construcțiilor, investițiile speculative și supraîncărcarea infrastructurii.

Aceste riscuri pot fi reduse prin limitarea achizițiilor multiple, dezvoltarea etapizată și obligațiile infrastructurale ale dezvoltatorilor.

Stabilitatea legislativă este esențială pentru menținerea încrederii investitorilor.

---

Experiența internațională

Polonia, România și Estonia au aplicat modele hibride care combină stimulente financiare, digitalizare și planificare urbană.

Aceste exemple confirmă eficiența abordării integrate.

---

Perspective pe termen lung

Modelul hibrid poate deveni baza unei strategii economice durabile pentru Moldova, asigurând un echilibru între dezvoltare economică și transparență financiară.

Coridorul investițional al râului Bîc poate simboliza noua politică urbanistică orientată spre dezvoltare durabilă.

---

Concluzie

Piața imobiliară din Moldova se află într-un moment de transformare structurală care necesită reforme complexe. Simplificarea tranzacțiilor poate stabiliza temporar piața, însă dezvoltarea durabilă necesită susținerea construcțiilor, digitalizarea și planificarea urbană.

Modelul hibrid propus poate deveni un pas strategic în modernizarea economiei și dezvoltarea orașelor Republicii Moldova, asigurând echilibrul dintre creșterea economică, transparența financiară și dezvoltarea urbană durabilă.