Factor suplimentar al reducerii ofertei: moratoriul și mitul „lipsei de teritoriu”

 

Factor suplimentar al reducerii ofertei: moratoriul și mitul „lipsei de teritoriu”

Un factor care este adesea subestimat, dar care influențează în mod semnificativ oferta de pe piața imobiliară, este moratoriul asupra noilor construcții în zona centrală a orașului, însoțit de ideea frecvent vehiculată privind „lipsa terenurilor disponibile” pentru dezvoltare.

În realitate, nu este vorba despre un deficit obiectiv de terenuri, ci despre un deficit de scenarii de dezvoltare permise. În condițiile moratoriului:

• proiectele investiționale din centru sunt blocate indiferent de calitatea lor sau de impactul real;

• dezvoltatorii pierd predictibilitatea și părăsesc piața;

• oferta nouă este redusă artificial;

• presiunea cererii se concentrează asupra unui număr limitat de proiecte existente, menținând prețuri ridicate chiar și în condițiile scăderii accentuate a vânzărilor.

Paradoxul situației constă în faptul că, deși există rezerve semnificative de redezvoltare, densificare, transformare funcțională și înlocuire a fondului construit, orașul ajunge să se blocheze singur, invocând formal „absența teritoriilor”.

Ca urmare:

• piața își pierde flexibilitatea;

• oferta nu se poate adapta schimbărilor de cerere;

• corecția prețurilor este amânată și devine mai abruptă și mai dureroasă.

Utilizarea DAUF/LICA permite înlocuirea unui moratoriu generalizat cu management scenarial:

• nu prin logica „permite / interzice” în centru,

• ci prin analiza impactului fiecărui proiect concret,

• cu stabilirea parametrilor acceptabili și a măsurilor compensatorii necesare.

Astfel, problema ofertei urbane nu este lipsa teritoriului, ci lipsa instrumentelor de admitere controlată a noilor proiecte.

---

Potențialul formării unui nou centru administrativ și de afaceri – Chişinău City

O direcție strategică de extindere a ofertei urbane și de reducere a presiunii asupra centrului istoric este crearea unui nou centru administrativ și de afaceri – Chişinău City, situat în afara zonelor protejate.

Cele mai potrivite teritorii pentru această dezvoltare sunt:

• zona de-a lungul râului Bîc, în special sectorul dintre str. Izmail și stația de epurare;

• terenurile din zona fostei uzine de tractoare;

• zonele adiacente podului spre Rîșcani.

Aceste spații prezintă avantaje clare:

• lipsa unei structuri istorice sensibile;

• prezența unor mari suprafețe industriale și post-industriale;

• potențial ridicat de redezvoltare;

• posibilitatea realizării infrastructurii moderne „de la zero”;

• reducerea presiunii asupra centrului istoric.

Dezvoltarea Chişinău City în aceste locații permite:

• relocarea funcțiilor administrative, de birouri și de afaceri în afara centrului;

• crearea unui nou pol de atracție pentru investiții și locuri de muncă;

• inițierea unor proiecte de anvergură fără necesitatea derogărilor permanente de la regulamente;

• redistribuirea cererii pentru locuințe și spații comerciale.

---

Corelarea Chişinău City cu coridoarele de transport și infrastructură

Un avantaj esențial al acestor teritorii îl constituie corelarea directă cu coridoarele de transport existente și potențiale, ceea ce permite dezvoltarea noului centru fără supraîncărcarea nucleului istoric.

Coridorul feroviar

Zonele de-a lungul râului Bîc și din aria fostei uzine de tractoare se află în imediata apropiere a infrastructurii feroviare, utilizată în prezent sub capacitate. Acest fapt creează oportunități pentru:

• dezvoltarea transportului feroviar urban și suburban;

• integrarea funcțiilor de afaceri cu noduri de transport public;

• crearea de hub-uri de tip TOD (Transit-Oriented Development).

Magistrale rutiere

Teritoriile dintre str. Izmail, stația de epurare și zona podului spre Rîșcani au acces la artere urbane majore, ceea ce permite:

• redistribuirea fluxurilor de trafic ocolind centrul;

• conexiuni directe între noul centru și zonele rezidențiale și industriale;

• reducerea presiunii asupra rețelei stradale centrale.

Râul Bîc ca axă structurală de dezvoltare

Râul Bîc poate fi tratat nu ca o barieră, ci ca o axă spațială și funcțională de dezvoltare, care integrează:

• funcțiuni administrative și de afaceri;

• spații publice;

• trasee pietonale și velo;

• reabilitarea ecologică a teritoriului.

Această abordare permite formarea unui centru liniar modern, orientat spre mobilitate durabilă și calitatea mediului urban.

---

De ce așteptarea finalizării Planului General și a PUZ-ului centrului este o eroare

În condițiile actuale, așteptarea finalizării unei noi versiuni a Planului Urbanistic General și a PUZ-urilor pentru zona centrală reprezintă o eroare strategică. Chiar și reactualizate, aceste documente rămân expresia unei metodologii depășite, bazate pe încercarea de a fixa viitorul prin reglementări rigide.

Experiența anilor anteriori a demonstrat că asemenea documente se învechesc rapid, nu pot ține pasul cu procesele reale și generează, inevitabil, un nou val de PUZ-uri corective, inițiate de investitori nu din rea-voință, ci din necesitatea adaptării la realitate.

Sistemul DAUF/LICA (Dynamic Adaptive Urban Framework / Local Impact & Capacity Assessment) propune o abordare fundamental diferită:

• nu fixează o singură soluție admisibilă;

• analizează scenarii alternative în timp real;

• evaluează impactul înainte de implementare;

• stabilește condiții de admitere pe baza unor indicatori măsurabili.

Din acest motiv, implementarea DAUF/LICA nu trebuie condiționată de finalizarea Planului General sau a PUZ-urilor. Cele două procese pot și trebuie să evolueze în paralel, DAUF/LICA fiind un instrument operațional aplicabil imediat.

Un prim pas practic poate fi dezvoltarea unui sistem urbanistic axat pe amenajarea și revitalizarea teritoriilor adiacente râului Bîc, unde conflictele cu patrimoniul sunt minime, iar potențialul demonstrativ este maxim.

Aceasta presupune revenirea la ideile deja inițiate la începutul anilor 2000, inclusiv cele lansate în 2007, însă la un nivel calitativ superior, folosind date actuale, instrumente digitale și inteligență artificială.

Formatul optim pentru lansarea acestui proces îl constituie un workshop urbanistic internațional, care să permită:

• dezvoltarea paralelă a scenariilor;

• testarea DAUF/LICA pe date reale;

• implicarea experților internaționali și a echipelor locale;

• creșterea încrederii în proces și în rezultate.

---

Ancora administrativă ca motor de dezvoltare

O decizie logică și strategic justificată în cadrul formării Chişinău City este relocarea etapizată a serviciilor Primăriei și a ministerelor în noua zonă administrativă.

Această mutare are mai multe efecte simultane:

• creează o ancoră instituțională puternică, care generează cerere stabilă;

• transformă zona într-un magnet pentru investiții private, servicii și locuri de muncă;

• oferă un semnal clar de angajament pe termen lung din partea autorităților;

• accelerează dezvoltarea teritoriilor adiacente.

În același timp, relocarea funcțiilor administrative permite:

• eliberarea unor terenuri valoroase în centrul istoric;

• reducerea presiunii funcționale și de trafic asupra centrului;

• reconversia zonelor centrale către funcțiuni culturale, publice și rezidențiale;

• diminuarea conflictului dintre protejarea patrimoniului și utilizarea administrativă cotidiană.

În combinație cu coridoarele de transport și cu sistemul DAUF/LICA, Chişinău City poate deveni un catalizator al dezvoltării policentrice, în care funcțiunile sunt distribuite rațional, iar centrul istoric este protejat și valorizat.

Дополнительный фактор сокращения предложения: мораторий и миф «отсутствия территории»

 

Дополнительный фактор сокращения предложения: мораторий и миф «отсутствия территории»

Отдельного внимания заслуживает фактор, который часто недооценивается, но оказывает существенное влияние на рынок предложения, — мораторий на новое строительство в центральной части города и параллельно транслируемая идея об «отсутствии свободных территорий» для развития.

Фактически речь идёт не об объективном дефиците земли, а о дефиците разрешённых сценариев развития. В условиях моратория:

• инвестиционные проекты в центре замораживаются независимо от их качества и реального воздействия;

• девелоперы теряют предсказуемость и уходят с рынка;

• новое предложение искусственно сокращается;

• давление спроса перераспределяется на ограниченный объём существующих проектов, поддерживая высокие цены даже при резком падении продаж.

Парадокс ситуации заключается в том, что при наличии значительных резервов редевелопмента, уплотнения, функциональной трансформации и замещения застройки, город фактически блокирует сам себя, ссылаясь на формальное «отсутствие территорий».

В результате:

• рынок теряет гибкость;

• предложение не успевает адаптироваться к изменению спроса;

• ценовая коррекция откладывается и становится более резкой и болезненной.

Использование DAUF/LICA позволяет заменить тотальный мораторий сценарным управлением:

• не логикой «разрешить / запретить» в центре,

• а анализом последствий каждого конкретного проекта,

• с определением допустимых параметров и необходимых компенсационных мер.

Таким образом, проблема предложения в городе заключается не в отсутствии территории, а в отсутствии инструментов управляемого допуска новых проектов.

---

Потенциал формирования нового административно-делового центра Chişinău City

Отдельным направлением расширения предложения и снятия давления с исторического центра может стать формирование нового административно-делового центра Chişinău City за пределами охраняемых зон.

Наиболее перспективными для этого являются территории:

• вдоль реки Бык, особенно участок между ул. Измаильской и очистными сооружениями;

• территории в районе бывшего тракторного завода;

• зоны в районе моста на Рышкановку.

Эти пространства обладают рядом ключевых преимуществ:

• отсутствие сложившейся исторической застройки;

• наличие крупных промышленных и постиндустриальных участков;

• высокий потенциал редевелопмента;

• возможность формирования современной транспортной и инженерной инфраструктуры «с нуля»;

• снижение давления на центральную часть города.

Развитие Chişinău City в этих локациях позволяет:

• вынести значительную часть офисных, административных и деловых функций за пределы центра;

• создать новую точку притяжения инвестиций и рабочих мест;

• запустить крупные проекты без необходимости постоянных отклонений от регламента;

• перераспределить спрос на жильё и коммерческую недвижимость.

Использование DAUF/LICA даёт возможность:

• сценарно оценивать развитие каждой из указанных территорий;

• сопоставлять транспортную, экологическую и социальную нагрузку;

• поэтапно вводить застройку с учётом реальной ёмкости инфраструктуры;

• интегрировать финансирование (включая токенизацию) с условиями развития городской среды.

Таким образом, формирование Chişinău City вне исторического ядра является не альтернативой сохранению центра, а структурным решением, позволяющим одновременно:

• сохранить историческую ткань;

• расширить предложение;

• создать условия для устойчивого экономического роста города.

---

Связь Chişinău City с транспортными и инфраструктурными коридорами

Ключевым преимуществом предложенных территорий для формирования Chişinău City является их прямая привязка к существующим и потенциальным транспортным коридорам, что делает возможным развитие нового делового центра без перегрузки исторического ядра.

Железнодорожный коридор

Зоны вдоль реки Бык и в районе бывшего тракторного завода находятся в непосредственной близости от железнодорожной инфраструктуры, которая сегодня используется неэффективно. Это создаёт потенциал для:

• организации пригородного и внутригородского рельсового сообщения;

• интеграции офисно-деловых функций с узлами общественного транспорта;

• формирования транспортно-пересадочных хабов (TOD).

Магистральные автомобильные связи

Территории между ул. Измаильской, очистными сооружениями и зоной моста на Рышкановку имеют выход к ключевым городским и межрайонным магистралям. Это позволяет:

• перераспределить транспортные потоки, минуя центр;

• обеспечить прямую связь нового делового центра с промышленными и жилыми районами;

• снизить нагрузку на центральную улично-дорожную сеть.

Река Бык как структурная ось развития

Река Бык может рассматриваться не как барьер, а как пространственно-транспортная ось, объединяющая:

• деловые функции;

• общественные пространства;

• пешеходные и велосипедные маршруты;

• экологическую реабилитацию территории.

Интеграция застройки с руслом реки позволяет сформировать линейный центр нового типа, ориентированный на устойчивую мобильность и качество городской среды.

Роль DAUF/LICA в транспортной интеграции

Использование DAUF/LICA даёт возможность:

• моделировать транспортные потоки для каждого сценария застройки;

• оценивать пропускную способность магистралей и узлов;

• поэтапно вводить застройку в соответствии с развитием транспорта;

• увязывать доступ к финансированию с выполнением транспортных условий.

Таким образом, Chişinău City может быть сформирован как транзитно-ориентированный деловой центр, опирающийся на существующие коридоры и минимизирующий нагрузку на исторический центр города.

---

Почему ожидание завершения Генплана и PUZ для центра является ошибкой

В сложившейся ситуации ожидание окончания разработки очередной редакции Генерального плана и PUZ для центральной части города является стратегической ошибкой. Эти документы, даже в обновлённом виде, остаются продуктом устаревшего методологического подхода, ориентированного на попытку заранее зафиксировать будущее через жёсткие регламенты и коды.

Практика показала, что подобные регламенты быстро теряют актуальность, не успевают за реальными процессами и в итоге снова порождают волну корректирующих PUZ, разрабатываемых инвесторами не из злого умысла, а из необходимости адаптации к реальной жизни.

Система DAUF/LICA предлагает принципиально иной подход:

• не фиксировать единственно допустимое решение;

• анализировать сценарии развития в режиме реального времени;

• оценивать последствия предлагаемых изменений до их реализации;

• формировать условия допуска проектов на основе измеримых показателей.

Именно поэтому запуск DAUF/LICA не должен быть привязан к завершению Генплана или PUZ. Напротив, эти процессы могут и должны идти параллельно, при этом DAUF/LICA способна стать рабочим инструментом уже сейчас.

Практическим первым шагом может стать разработка градостроительной системы в формате благоустройства и развития территорий вдоль реки Бык. Этот коридор позволяет:

• начать преобразования без конфликтов с исторической застройкой;

• отработать сценарный подход на реальных территориях;

• интегрировать транспорт, общественные пространства и деловые функции;

• сформировать новый стандарт принятия решений.

По сути, речь идёт о возвращении к логике, которая уже закладывалась в начале 2000-х годов, включая инициативы, начатые в 2007 году, — но на качественно новом уровне, с использованием современных цифровых инструментов, данных и ИИ.

Оптимальным форматом для такого запуска является международный градостроительный воркшоп, в рамках которого:

• параллельно разрабатываются сценарии развития;

• тестируется DAUF/LICA на реальных данных;

• вовлекаются международные эксперты и локальные команды;

• формируется доверие к процессу и результатам.

Таким образом, город получает возможность действовать сейчас, не дожидаясь завершения формально устаревших документов, и одновременно закладывать основу для новой, адаптивной градостроительной системы.

---

Административный якорь как драйвер развития Chişinău City

Логичным и стратегически оправданным решением в рамках формирования Chişinău City является поэтапный вынос служб примэрии и центральных министерств в новую административно-деловую зону.

Такой шаг выполняет сразу несколько ключевых функций:

• создаёт мощный институциональный якорь, формирующий стабильный спрос на офисные и деловые пространства;

• превращает новую территорию в магнит для частных инвестиций, сервисов и рабочих мест;

• задаёт ритм и направление развития прилегающих кварталов;

• демонстрирует долгосрочную приверженность города и государства выбранной стратегии.

Одновременно вынос административных функций позволяет:

• освободить ценные территории в историческом центре;

• снизить транспортную и функциональную нагрузку на центр;

• создать условия для реновации центральных зон под общественные, культурные и жилые функции;

• уменьшить конфликт между охраной наследия и повседневной административной эксплуатацией.

В связке с транспортными коридорами и системой DAUF/LICA административный кластер Chişinău City может стать катализатором полицентрического развития города, где функции распределяются рационально, а не концентрируются в перегруженном историческом ядре.