Кишинёв на развилке: где будут жить новые горожане и не строим ли мы слишком много квартир?
Последние данные о рынке недвижимости заставляют иначе посмотреть на развитие Кишинёва. На первый взгляд всё просто: квартиры дорожают, новостройки продолжают появляться, значит жилья не хватает и строить нужно ещё больше.
Но если сопоставить данные о сделках, строительстве, количестве пустующих квартир, миграции и развитии пригородов, картина становится значительно сложнее.
Вопрос уже не только в том, сколько квартир строить.
Гораздо важнее понять:
сколько семей действительно появится в Кишинёве в ближайшие годы, где они будут жить и что произойдёт, если город не предложит им достаточно качественной территории для развития внутри своих границ.
Что показали новые данные Ионицэ
Недавний анализ экономиста Вячеслава Ионицэ уточнил картину рынка недвижимости.
В 2025 году статистика показывала почти катастрофическое падение сделок. Но позже выяснилось, что значительная часть операций просто перешла в онлайн и первоначально не полностью попадала в кадастровую статистику.
После пересмотра данных оказалось, что рынок действительно снизился, но примерно на 20%, а не в два раза.
Ещё важнее то, что с 2026 года стали отдельно учитывать так называемые bunuri viitoare — будущие объекты недвижимости, прежде всего квартиры в строящихся домах.
За первые шесть месяцев 2026 года в Кишинёве было зарегистрировано около 21 тыс. таких объектов.
При этом как продажи прошли около 5,5 тыс.
Это не означает, что остальные 15,5 тыс. квартир уже стоят готовыми и непроданными. Они находятся на разных стадиях строительства.
Но соотношение важно:
на 21 тыс. зарегистрированных будущих объектов приходится лишь около 5,5 тыс. продаж.
Иными словами, предложение формируется значительно быстрее, чем оно сегодня поглощается рынком.
Причём в первом квартале было продано около 32% зарегистрированного будущего предложения, а во втором — уже около 22%.
Если подобная тенденция сохранится, вопрос перепроизводства квартир перестанет быть теоретическим.
При этом в городе уже много пустого жилья
По данным переписи и последующих оценок Expert-Grup, в муниципии Кишинёв существует примерно 390 тыс. жилищ.
Постоянно заняты около 302 тыс.
Около 88 тыс., или примерно 23%, не имеют постоянных жильцов.
Особенно необычна ситуация в относительно новых домах. Среди жилья, построенного в 2016–2024 годах, незанятыми оказались около 26,7 тыс. квартир — примерно 42%.
Важно: пустующая квартира и непроданная квартира — не одно и то же.
Многие квартиры уже имеют владельца, но используются как инвестиция, второе жильё или способ сохранить деньги. Человек может жить за границей и держать квартиру в Кишинёве годами.
Поэтому огромное количество пустых квартир не обязательно сразу снижает цены.
Но оно показывает другое:
физического дефицита жилья в Кишинёве, возможно, уже нет.
Проблема скорее в доступности, цене, качестве и в том, какое именно жильё хотят покупать семьи.
Тогда кому нужны новые квартиры?
Сегодня в муниципии Кишинёв проживает примерно 720 тыс. человек.
Но это число, скорее всего, будет увеличиваться даже на фоне общего сокращения населения Молдовы.
Причина проста: страна теряет население неравномерно.
Рабочие места, образование, медицина, бизнес и услуги всё сильнее концентрируются вокруг столицы.
Поэтому продолжается переезд людей из районов в Кишинёв.
К этому в ближайшие годы могут добавиться ещё два источника населения.
Первый — часть возвращающейся диаспоры.
Второй — иностранные работники. По мере сокращения трудоспособного населения экономика Молдовы неизбежно будет всё больше нуждаться в трудовой иммиграции.
Если сделать умеренную сценарную оценку, к 2030 году муниципий Кишинёв может приблизиться примерно к 800 тыс. жителей.
Это не официальный демографический прогноз, а рабочий сценарий.
Одновременно уменьшается размер семьи.
Сегодня на одно занятое жилище приходится примерно 2,38 человека. Если к 2030 году средний размер домохозяйства снизится до 2,25 человека, 800 тыс. жителей сформируют около:
355–360 тыс. домохозяйств.
Сегодня занято около 302 тыс. жилищ.
То есть до 2030 года город может получить порядка:
50–60 тыс. дополнительных семей.
Если учитывать первое кольцо Кишинёвской агломерации, общий прирост столичного рынка может составить примерно 65–75 тыс. новых домохозяйств.
Следовательно, спрос на жильё действительно существует.
Но возникает следующий вопрос:
где разместятся эти семьи?
Пригороды уже начинают забирать рост
И здесь данные Ионицэ особенно показательны.
Количество квартирных сделок в пригородах муниципия достигло примерно 5,1 тыс., превысив предыдущий рекорд.
Доля пригородов в квартирном рынке муниципия выросла примерно с 11–12% до более чем 20%.
Но ещё интереснее другое:
около 70% последнего прироста квартирных транзакций муниципия обеспечили именно пригороды.
То есть пространственная тенденция уже видна:
Молдова → Кишинёв → пригороды Кишинёва.
И дело не только в том, что в центре мало земли.
Семья сравнивает разные способы жизни.
За стоимость хорошей городской квартиры иногда можно получить квартиру большего размера в пригороде, таунхаус или даже компактный дом с собственным участком.
Поэтому субурбанизация продолжится при любом сценарии.
Но её масштаб зависит от политики самого города.
У Кишинёва есть большой резерв внутри границ
На карте перспективного развития внутри городской территории выделяются три крупных резерва:
West — около 218 га;
Centru — около 198 га;
Est — около 973 га.
Всего — почти:
1 389 гектаров, или около 14 км².
Это очень большой ресурс.
Он показывает, что Кишинёв ещё не исчерпал возможности роста внутри существующей городской территории.
West и Centru могут развиваться как продолжение существующего города.
Совсем иначе следует относиться к восточному резерву.
Восток должен стать новым городом, а не очередным спальным районом
973 га — это территория практически самостоятельного города.
Если просто застроить её многоэтажными домами, результат будет предсказуемым:
десятки тысяч новых квартир и десятки тысяч автомобилей, которые каждое утро едут в старый Кишинёв.
Поэтому Est следует рассматривать как Новый Восточный город.
Его разумная конечная ёмкость может составлять примерно:
90–110 тыс. жителей
и:
35–45 тыс. рабочих мест.
Это принципиальное условие.
Новый город должен иметь собственный экономический центр, рабочие места, школы, медицину, общественные пространства и транспорт.
Тогда он становится вторым полюсом столицы, а не просто новым местом ночёвки.
Строить его необходимо постепенно.
До 2030 года, например, можно говорить только о первой очереди примерно на:
20–30 тыс. жителей.
Дальнейшее развитие — после 2030 года, в соответствии с реальным спросом.
И здесь у Кишинёва есть неожиданное преимущество — железная дорога
Резервные территории расположены рядом с существующим железнодорожным коридором.
Сегодня железная дорога скорее воспринимается как неудобство или граница между частями города.
Но в будущем она может стать одним из главных преимуществ этих территорий.
Если модернизировать линию для регулярных городских и пригородных поездов, новые районы можно развивать вокруг станций.
У станции — более высокая плотность, офисы, магазины, общественные функции.
Дальше — более спокойная застройка.
Так работает принцип Transit Oriented Development, который используется во многих городах.
Особенно важен такой подход для нового Восточного города.
Вместо того чтобы сначала построить 40 тыс. квартир, а потом искать способ вывести их жителей из пробок, можно сделать наоборот:
сначала транспортный каркас — затем строительство вокруг него.
Два сценария будущего Кишинёва
Теперь можно представить два варианта.
Первый: город использует свои резервы
К 2030 году около 70 тыс. новых семей в столичной системе могут распределиться примерно следующим образом:
существующий город и уже начатые проекты — 30–35 тыс.;
West и Centru — около 8–10 тыс.;
первая очередь нового города Est — около 10–12 тыс.;
пригороды — 15–20 тыс.
Таким образом:
около 70–80% нового роста остаётся внутри города;
20–30% естественным образом уходит в субурбии.
Это достаточно сбалансированная модель.
Город продолжает расти, но пригороды тоже развиваются.
Второй сценарий: резервные территории не осваиваются
Причины могут быть любые — проблемы собственности, отсутствие инфраструктуры, задержка PUG, недостаток инвестиций.
Но новые семьи не исчезнут.
Часть найдёт квартиры в существующем городе.
Однако порядка:
25–35 тыс. семей
может уйти в первое кольцо агломерации.
Это около:
60–80 тыс. человек только до 2030 года.
К 2040 году вокруг Кишинёва вполне может появиться ещё 100–150 тыс. жителей.
Фактически возникнет новый город.
Только не спроектированный на Востоке, а рассеянный между Дурлештами, Кодру, Ставченами, Трушенами, Яловенами, Стрэшенами и другими территориями.
И это важная мысль:
отказ от нового города не означает, что новый город не появится.
Он просто появится стихийно вокруг Кишинёва.
Почему это важно для бюджета города
Сначала житель пригородов продолжает работать и проводить значительную часть дня в Кишинёве.
Но его новое жильё находится уже за административной границей.
Там дорожает земля.
Там строится недвижимость.
Затем за людьми постепенно идут супермаркеты, услуги, рестораны, школы, офисы и часть бизнеса.
Следовательно, всё большая часть новой экономической стоимости создаётся уже в первом кольце.
При этом многие расходы остаются у центрального города.
Жители пригородов продолжают использовать:
въезды в Кишинёв;
дороги;
общественный транспорт;
университеты;
больницы;
центральные услуги.
Возникает неприятная для города ситуация:
часть новой налоговой и имущественной базы уходит наружу, а значительная часть транспортной нагрузки остаётся внутри Кишинёва.
Именно поэтому развитие Метрополии требует не только общего транспорта, но со временем и механизмов совместного финансирования инфраструктуры.
Однако есть и противоположная опасность — построить слишком много
Из наличия свободной земли нельзя делать вывод, что все 1 389 гектаров нужно немедленно открыть под строительство.
Это может оказаться не менее опасным, чем вообще их не осваивать.
Мы уже видим:
большой объём пустующего жилья;
21 тыс. будущих объектов только за полгода;
около 5,5 тыс. продаж этих объектов;
огромное количество строящихся проектов.
Если предложение продолжит расти значительно быстрее количества реальных покупателей, начнутся проблемы уже не только у рынка жилья.
Они могут затронуть весь строительный комплекс.
Почему квартиры продают дешевле на стадии строительства
Значительная часть современных проектов финансируется за счёт ранних покупателей.
Квартира в готовом доме может, например, стоить €150 тыс.
На стадии строительства застройщик продаёт её за €110–120 тыс.
Покупатель получает более низкую цену.
Застройщик получает деньги сейчас и использует их для продолжения строительства.
По сути, покупатель частично кредитует проект.
Пока цены на жильё растут, схема работает очень хорошо.
Ранние квартиры продаются дешевле, поздние — дороже.
Более высокая прибыль поздних продаж компенсирует скидку первым покупателям.
Но здесь существует риск.
Цена квартиры фиксируется, а стоимость строительства — нет
Предположим, квартира продана на раннем этапе за €110 тыс.
Застройщик рассчитывал построить её за €80 тыс.
Ожидаемая маржа — €30 тыс.
Но строительство длится несколько лет.
Материалы, зарплата, инженерные сети и кредиты дорожают.
В итоге себестоимость становится €100 тыс.
Цена уже проданной квартиры остаётся €110 тыс.
Прибыль сокращается с €30 тыс. до €10 тыс.
То есть покупатель фиксирует для себя цену, а значительная часть инфляционного риска остаётся строительной компании.
Ещё одна проблема — ранний инвестор становится конкурентом застройщика
Предположим, инвестор купил квартиру за €100 тыс.
К моменту сдачи дома девелопер продаёт аналогичные квартиры за €150 тыс.
Инвестор может выставить свою квартиру за €135 тыс.
Он всё равно хорошо заработает.
Но для застройщика это уже конкурент — причём в его собственном доме.
Если инвестиционных покупателей много, на момент завершения дома возникает параллельный рынок новых квартир по более низкой цене.
Именно поэтому квартира может быть:
продана застройщиком,
но:
не исчезнуть из предложения.
Она просто переходит к инвестору и позже снова выходит на рынок.
Что произойдёт, если цены перестанут быстро расти
Для появления проблемы вовсе не обязательно падение цен.
Достаточно прекращения быстрого роста.
Инвестор покупал квартиру за €100 тыс., рассчитывая через два года получить €140 тыс.
Если через два года она стоит только €110–115 тыс., инвестиция становится значительно менее привлекательной.
Следующий инвестор уже может отказаться покупать на стадии строительства.
Но именно его деньги должны были финансировать следующую очередь.
Возникает опасная цепочка:
цены перестают быстро расти
→ инвесторов становится меньше
→ ранних продаж меньше
→ у застройщиков меньше оборотных средств
→ стройки замедляются
→ сроки увеличиваются
→ доверие покупателей падает
→ ранних продаж становится ещё меньше.
Если такая ситуация касается одной компании — это её проблема.
Если одновременно десятков компаний — это уже риск для всей строительной отрасли.
Почему это затронет не только застройщиков
За строительством стоит огромная цепочка:
подрядчики, бетонные заводы, производители блоков, металла, окон, лифтов, инженерного оборудования, архитекторы, инженеры, банки и транспортные компании.
Если девелоперы резко сокращают новые проекты, заказы падают у всей цепочки.
Далее может сокращаться занятость.
А снижение доходов населения ещё сильнее уменьшает спрос на жильё.
Так обычное перепроизводство квартир способно превратиться в циклический спад всего строительного комплекса.
При этом цены могут долго выглядеть стабильными
Не следует ожидать, что при первых проблемах застройщик немедленно снизит цену квартиры с €150 тыс. до €120 тыс.
Сначала появляются скрытые скидки:
бесплатная парковка;
ремонт в подарок;
длительная рассрочка;
индивидуальная скидка;
кладовая;
более низкий первый взнос.
Официальная цена остаётся высокой.
Но фактическая стоимость сделки уже уменьшается.
Поэтому для понимания реального состояния рынка необходимо знать не рекламные цены, а фактические цены сделок.
Что тогда должен делать город?
Главная ошибка — выбрать одну из двух крайностей.
Первая:
не открывать новые территории вообще.
Тогда строительство и население уходят в первое кольцо, Кишинёв теряет часть будущей экономической базы и получает ещё больше транспортных проблем.
Вторая:
открыть сразу все резервные территории.
Тогда огромный дополнительный объём земли может стимулировать ещё большее строительство в момент, когда рынок уже имеет большой pipeline.
Более устойчивый вариант — поэтапное развитие.
Город имеет огромный земельный резерв именно поэтому может позволить себе не торопиться.
Новые территории нужно открывать по мере реального спроса
Следующая очередь West, Centru или Est должна запускаться не просто потому, что появился инвестор.
Необходимо смотреть на рынок:
сколько реально появилось новых семей;
сколько квартир пустует;
сколько находится в строительстве;
сколько зарегистрировано будущих объектов;
сколько из них продаётся;
по какой реальной цене;
как меняется население;
готова ли инфраструктура.
То есть городу нужен своего рода жилищный баланс.
Сегодня Кишинёв достаточно хорошо знает, где разрешено строить.
Но значительно хуже знает, сколько жилья одновременно создаётся относительно реальной потребности населения.
Это необходимо изменить.
Какой Кишинёв мы можем получить к 2040 году?
Первый вариант — полицентрическая столица.
Существующий город продолжает развиваться.
West и Centru расширяют городскую ткань.
На Востоке появляется новый полноценный город примерно на 100 тыс. жителей и 35–45 тыс. рабочих мест.
Железная дорога превращается в транспортный каркас.
Пригороды развиваются, но остаются частью управляемой Метрополии.
Второй вариант — инерционная Метрополия.
Внутренние резервы остаются заблокированными.
Первое кольцо быстро растёт.
К 2040 году вокруг столицы появляется рассеянный город на 100–150 тыс. новых жителей.
Люди живут за границей Кишинёва, но продолжают ездить сюда работать.
Земля, недвижимость и часть бизнеса капитализируются в пригородах.
Транспортная нагрузка остаётся центральному городу.
Вопрос уже не в количестве квадратных метров
Из новых данных следует довольно необычный вывод.
Кишинёву одновременно может быть нужно новое жильё и при этом уже может существовать избыток определённых типов квартир.
Противоречия здесь нет.
Молодая семья может не хотеть пустующую инвестиционную квартиру стоимостью €180 тыс.
Она может предпочесть квартиру в новом пригороде, таунхаус или компактный дом за сопоставимые деньги.
Поэтому главной единицей городского планирования должен стать не квадратный метр.
А:
реальная семья и её возможности.
Нужно понимать:
кто будет жить в новом жилье;
сколько такая семья способна заплатить;
где она работает;
какой транспорт использует;
какой тип жилья предпочитает.
Вывод
Сегодня перед Кишинёвом стоит не простой выбор между «строить» и «не строить».
Город в любом случае будет меняться.
Несмотря на сокращение населения Молдовы, Кишинёв продолжит концентрировать людей, рабочие места и капитал.
К 2030 году столичная система может получить десятки тысяч новых семей.
Если город подготовит собственные территории, большая часть этого роста может остаться внутри организованной городской структуры.
Если не подготовит — значительная часть уйдёт в первое кольцо Метрополии.
При этом само первое кольцо начнёт получать всё большую долю нового строительства, стоимости земли, бизнеса и налоговой базы, тогда как многие транспортные расходы останутся у Кишинёва.
Но слишком быстрое открытие огромных территорий тоже опасно.
Большой строительный pipeline, низкая скорость поглощения будущих объектов и высокая доля инвестиционных квартир способны создать угрозу перепроизводства.
А перепроизводство жилья — это уже не только вопрос цен на квартиры.
Это риск для подрядчиков, производителей строительных материалов, банков, проектировщиков и тысяч работников строительной отрасли.
Поэтому Кишинёву нужна не политика максимального строительства.
Ему нужна политика управляемого роста.
Резервные территории West, Centru и Est должны вводиться постепенно.
Новый Восточный город должен появляться вместе с рабочими местами и общественным транспортом.
Существующая железная дорога может стать его главным структурным преимуществом.
А каждое новое крупное решение должно приниматься после ответа на простой вопрос:
сколько реальных семей сегодня действительно нуждаются в новом жилье и способны его оплатить?
В конечном счёте именно от этого зависит, каким станет Кишинёв через пятнадцать лет: компактной полицентрической столицей с управляемой Метрополией или центром огромной рассеянной агломерации, рост которой происходит уже за его административными и финансовыми границами.
