Analiza pieței construcțiilor individuale de locuințe din Moldova
Ediția nr. 5 • Iunie 2026
Ce se întâmplă pe piața caselor individuale într-o săptămână
În această ediție analizăm construcțiile individuale de locuințe pe o rază de aproximativ 30 km de Chișinău: raionul Criuleni, direcția Vadul lui Vodă, Bubuieci, Colonița, precum și Ialoveni și satele apropiate.
Am început cu terenurile pentru construcții, apoi am comparat casele gata construite, am analizat separat tehnologiile de construcție și diferența financiară dintre „la roșu”, casă fără reparație, locuință secundară și obiect gata la cheie.
Întrebarea principală a ediției: ce cumpără de fapt omul — teren, o „cutie”, o casă pentru locuit sau un proiect în care mai trebuie investite timp, bani și control?
Terenuri pentru construcții
Raionul Criuleni, direcția Vadul lui Vodă și Ialoveni
În această ediție am analizat terenuri pentru construcții pe o rază de aproximativ până la 30 km de Chișinău. Direcțiile principale: după Ciocana, spre Bubuieci și Vadul lui Vodă, raionul Criuleni, precum și Ialoveni.
Concluzia principală: opțiuni bugetare există, dar după excluderea terenurilor de tip vilă, grădină, pomicol și agricol, alegerea devine mult mai restrânsă. Cele mai interesante oferte până la 20 de mii de euro nu se află în Ialoveni, ci pe direcția Bubuieci / Vadul lui Vodă.
1. Terenuri bugetare: până la 20 de mii de euro
Vadul lui Vodă — 6,4 ari — 19 500 €
Una dintre cele mai puternice opțiuni bugetare. În anunț este indicat: teren pentru construcție, suprafața 6,4 ari, Vadul lui Vodă. Pe teren există gaz, apă, electricitate și canalizare centrală. Acesta este un avantaj important, deoarece în segmentul ieftin comunicațiile sunt adesea indicate doar ca fiind „în apropiere”.
Link: https://999.md/ro/104332687
Bubuieci / Bîc — 6 ari — 20 000 €
Teren pentru construcție în comuna Bubuieci, sectorul de vile. În anunț este indicat că terenul este potrivit pentru construcția unei case, vile sau duplex, precum și că există comunicații. Această opțiune trebuie verificată încă de la primul apel: este necesar numărul cadastral, strada exactă, statutul intravilan/extravilan și accesul real.
Link: https://999.md/ro/104523706
Bubuieci, str-la 1 Ștefan cel Mare — 6 ari — aproximativ 19 900 €
Încă o opțiune bugetară în Bubuieci. În anunțul asociat de pe rețelele sociale este indicat: teren pentru construcții, 6 ari, preț 19 900 €. Ca link direct este indicat numărul anunțului de pe 999.md. Înainte de includerea în lista finală, merită verificat dacă anunțul mai este activ și dacă prețul corespunde.
Link: https://999.md/ro/101162534
2. Raionul Criuleni: 20–40 de mii de euro
Zăicana, raionul Criuleni — 15 ari — 29 900 €
Un raport bun între suprafață și preț. Terenul este amplasat în satul Zăicana, raionul Criuleni, suprafața 15 ari. Este indicată destinația pentru construcție și comunicațiile în apropiere. Acesta nu mai este un teren mic de 4–6 ari, dar pentru o casă la sat o asemenea suprafață poate fi un avantaj: există loc pentru grădină, curte, zonă gospodărească sau perspectiva unei a doua construcții.
Link: https://zim.md/property/33691
Pașcani, raionul Criuleni — 8 ari — 29 500 €
Teren pentru construcție în satul Pașcani, la aproximativ 15 km de Chișinău. Sunt indicate gazul și electricitatea, iar în apropiere există deja case construite. Minusul — accesul este indicat ca drum de țară. În plus, pagina Makler arată că anunțul poate fi inactiv, de aceea este mai bine să fie folosit ca reper de piață și verificat telefonic.
Link: https://makler.ua/ro/real-estate/real-estate-for-sale/plots-for-sale/an/199779
3. Direcția după Ciocana: buget mediu și peste mediu
Ciorescu — 5 ari — 49 900 €
Un bun exemplu de teren mic, dar deja mai pregătit. Suprafața este de 5 ari, frontul aproximativ 18 m, adâncimea aproximativ 28 m. Terenul se află în Ciorescu, sunt indicate gazul, electricitatea și canalizarea centrală. O astfel de opțiune este deja mai aproape de categoria „se poate proiecta casa”, nu doar „cumpărăm terenul și vedem după aceea”.
Link: https://zim.md/property/35853
Colonița, str. Emilian Bucov — 6 ari — 55 900 €
Teren pentru construcție în Colonița, 6 ari, amplasare pe colț. În anunț sunt indicate comunicațiile: canalizare, gaz, apă și electricitate. Acesta nu mai este segment bugetar, dar din punct de vedere al pregătirii inginerești și al amplasării pare mult mai sigur pentru construcție.
Link: https://www.instagram.com/reel/DXoVrmJCCoG/
4. Ialoveni: după excluderea terenurilor de vilă
În Ialoveni, varianta ieftină de aproximativ 18 000 € a fost exclusă, deoarece este teren de vilă. După excluderea terenurilor de vilă, grădină și pomicol, terenurile cu adevărat destinate construcțiilor în Ialoveni se dovedesc a fi vizibil mai scumpe.
Ialoveni, str. Mărțișor — 6 ari — 64 500 €
Teren pentru construcție în orașul Ialoveni, strada Mărțișor. Este indicată suprafața de 6 ari și destinația teren pentru construcții. Nu este o opțiune bugetară, dar arată nivelul real al prețurilor pentru terenurile curate de construcție din Ialoveni.
Link: https://999.md/ro/104209965
Ialoveni, sectorul Livada, str. Constanța — 6 ari
Teren pentru construcție în Ialoveni, sectorul Livada, strada Constanța. În anunț sunt indicate geometria bună a terenului, acces asfaltat și toate comunicațiile centralizate. Este o opțiune puternică din punct de vedere calitativ, dar aparține deja unui segment mai scump.
Link: https://999.md/ro/104200897
Ialoveni, 7 ari — 30 000 €
Terenul depășește puțin intervalul de 4–6 ari, dar este important ca reper: destinație pentru construcție, orașul Ialoveni, preț mai mic decât majoritatea variantelor curate pentru construcție. În descriere este indicat că toate comunicațiile sunt pe teren.
Link: https://999.md/ro/103592433
5. Segmentul premium
Segmentul premium în aceste direcții este format nu doar de preț, ci și de gradul de pregătire al terenului: acces normal, comunicații centralizate, geometrie corectă, destinație clară și apropiere de Chișinău.
Cricova, str. Drumul Viilor — 5 ari — 104 000 €
Un exemplu premium de teren mic. Este indicat: teren pentru construcție, 5 ari, electricitate, gaz, apeduct, canalizare, drum asfaltat și acces liber. Prețul este ridicat, dar este un bun reper al segmentului superior pentru terenuri de 5 ari cu set complet de comunicații.
Link: https://999.md/ro/103973491
Ciorescu — 5 ari — 49 900 €
Pentru comparație cu Cricova: dimensiune compactă similară, dar preț mai mic. Dacă se confirmă comunicațiile și accesul, Ciorescu poate fi o opțiune mai rațională pentru construcția unei case mici.
Link: https://zim.md/property/35853
Colonița — 6 ari — 55 900 €
O opțiune intermediară bună între segmentul bugetar și cel premium. Terenul este mic, dar are comunicații și se află într-o direcție suburbană în dezvoltare.
Link: https://www.instagram.com/reel/DXoVrmJCCoG/
6. Ce trebuie verificat înainte de cumpărare
Pentru terenurile mici de 4–6 ari sunt deosebit de importante:
destinația exactă a terenului: teren pentru construcții, nu grădină, pomicol sau agricol;
dacă terenul se află în intravilan;
lățimea frontului și adâncimea terenului;
posibilitatea respectării retragerilor față de vecini și față de liniile roșii;
dacă gazul, apa, electricitatea și canalizarea sunt pe teren, la hotar sau doar „în zonă”;
tipul de acces: asfalt, pietriș, drum de pământ;
posibilitatea accesului utilajelor de construcție;
lipsa servituților, liniilor electrice aeriene, conductelor de gaz, zonelor de protecție și zonelor de protecție a apelor;
numărul cadastral și extrasul actualizat.
Concluzie generală
Dacă scopul este găsirea celui mai accesibil teren pentru construcție, în prezent cea mai interesantă opțiune pare Vadul lui Vodă — 6,4 ari pentru 19 500 €, deoarece în anunț sunt indicate direct gazul, apa, electricitatea și canalizarea centrală.
A doua direcție bugetară este Bubuieci / Bîc, unde există terenuri de aproximativ 6 ari în intervalul 19 900–20 000 €. Dar pentru acestea trebuie verificate cu atenție deosebită cadastrul, statutul terenului și accesul.
În raionul Criuleni, variantele mai liniștite încep de la aproximativ 29–30 de mii de euro: Zăicana 15 ari pentru 29 900 € și Pașcani 8 ari pentru 29 500 €.
În Ialoveni, după excluderea terenurilor de vilă, aproape că nu mai rămân variante ieftine și curate pentru construcție. Terenurile reale pentru construcții se află mai des în intervalul de la 30 de mii de euro în sus, iar variantele calitative de 6 ari pot costa 60 de mii de euro și mai mult.
2. Proiectul săptămânii
De la casă bugetară la premium compact: Ialoveni, raionul Criuleni, Vadul lui Vodă și Bubuieci
După analiza terenurilor, privim ce se întâmplă pe piața caselor gata construite în aceleași direcții: Ialoveni, raionul Criuleni, Vadul lui Vodă, Bubuieci și zona suburbană de după Ciocana.
În această ediție comparăm trei grupuri:
case bugetare;
piața secundară în stare locuibilă;
premium compact de 100–120 m².
Concluzia principală: același metraj al casei poate însemna produse complet diferite. Pentru 35–100 de mii de euro este vorba, de cele mai multe ori, despre o casă cu compromisuri sau despre o locație mai îndepărtată. Pentru 90–150 de mii de euro — un obiect cu potențial sau o casă fără reparație. Iar premiumul compact gata făcut în Ialoveni ajunge deja la nivelul de aproximativ 285–295 de mii de euro.
2.1. Variante bugetare: până la 100 de mii de euro
Costești, raionul Ialoveni — 111 m² — casă fără reparație
Una dintre cele mai ieftine variante din selecție. Casă cu suprafața de aproximativ 111 m², 3 camere, 1 nivel, teren de 26 de ari. În anunț este indicată starea fără reparație. Aceasta nu este o casă gata pentru locuit, ci un obiect pentru reconstrucție sau modernizare serioasă.
Link activ: Costești — casă 111 m² pe 999.md
Pașcani, raionul Criuleni — 95 m² — 45 000 €
Casă bugetară în raionul Criuleni. Suprafața este de aproximativ 95 m², 3 camere, 1 baie. Este o alternativă la cumpărarea unui teren și construirea de la zero, dar înainte de vizionare trebuie clarificate starea casei, comunicațiile și actele.
Link activ: Pașcani — casă 95 m² pe Zim.md
Miclești, raionul Criuleni — 120 m² — 49 000 €
Casă de aproximativ 120 m² pe un teren de 6 ari. În anunț sunt indicate 3 dormitoare, bucătărie, baie, euroreparație, sobă pe lemne și toate comunicațiile. Pentru raionul Criuleni, aceasta este una dintre cele mai interesante variante bugetare prin raportul dintre suprafață și preț.
Link activ: Miclești — casă 120 m² pe 999.md
Card suplimentar: Miclești — card Proimobil
Văsieni, raionul Ialoveni — 120 m² — 96 000 €
Casă cu suprafața de aproximativ 120 m² în raionul Ialoveni. Nu este orașul Ialoveni, de aceea prețul este vizibil mai mic decât la premiumul compact din oraș. Varianta poate fi privită ca intermediară între o casă rurală bugetară și piața secundară urbană.
Link activ: Văsieni — casă 120 m² pe Proimobil
2.2. Piața secundară și case cu potențial: 90–150 de mii de euro
Ialoveni, Valea Haiducilor — 82 m² + 5 ari — 97 900 €
Una dintre cele mai clare variante secundare din orașul Ialoveni. Casă cu suprafața de 82 m², teren de 5 ari. În descriere sunt indicate 3 dormitoare, living, bucătărie, baie, subsol și garaj. Casa este în stare locuibilă, are încălzire autonomă și conectare la toate comunicațiile.
Link activ: Ialoveni, Valea Haiducilor — Proimobil
Hîrtopul Mic, raionul Criuleni — 170 m² + 71 ari — 106 900 €
Această casă depășește formatul compact de 100–120 m², dar este importantă ca exemplu de „multă casă și mult teren pentru un buget moderat”. Suprafața casei este de 170 m², terenul are 71 de ari. Este mai degrabă un format rural, dar prin preț concurează cu case mai mici din suburbii.
Link activ: Hîrtopul Mic — casă 170 m² pe Proimobil
Vadul lui Vodă, str. Florilor — 100 m² + 6 ari — 90 000 €
Casă cu suprafața de 100 m² pe un teren de 6 ari. Starea — variantă sură, adică nu este o casă gata pentru locuit, ci un obiect care trebuie finalizat. Este importantă ca exemplu de casă cu potențial de proiect: poate fi transformată într-o casă modernă compactă, dar va fi nevoie de buget pentru finisaje, soluții inginerești, fațadă și curte.
Link activ: Vadul lui Vodă, str. Florilor — 999.md
Bubuieci, str. Constructorilor — 165 m² + 5 ari — 149 000 €
Casa depășește formatul compact, dar este importantă pentru comparație. Pentru 149 de mii de euro, în Bubuieci se poate găsi o casă de 165 m² pe un teren de 5 ari, dar fără reparație. Cumpărătorul primește suprafață și locație, însă trebuie să calculeze separat reparația, fațada, curtea și completarea sistemelor inginerești.
Link activ: Bubuieci, str. Constructorilor — 999.md
2.3. Premium compact: 100–120 m² fără limită de preț
Ialoveni, str. Arțarilor — 120 m² + 3 ari — 285 000 €
Acesta este unul dintre principalele repere ale segmentului superior. Casă cu suprafața de 120 m², teren de 3 ari, 3 camere, 2 niveluri, 2 băi. În anunț sunt indicate apeductul, canalizarea și gazul. Prețul arată nivelul real al unei case compacte gata construite în Ialoveni: nu mai este piața de 120–150 de mii de euro, ci o categorie premium separată.
Link activ: Ialoveni, str. Arțarilor — 999.md
Ialoveni, str. Frasinilor — 120 m² + subsol 55 m² + 3 ari — 295 000 €
Casă cu un singur nivel, cu zonă de living, bucătărie, trei dormitoare, două băi, terasă și subsol. În anunț sunt indicate design individual, reparație, mobilier, tehnică și toate comunicațiile centralizate. Este un exemplu de casă compactă în care prețul este format nu doar de metraj, ci și de gradul de pregătire pentru mutare.
Link activ: Ialoveni, str. Frasinilor — 999.md
Bubuieci, str-la 2 Școlii — 151 m² + teren 21,87 ari — 320 000 €
Aici caracterul premium este format nu atât de casa în sine, cât de teren. Casa este secundară, cu reparație cosmetică, dar terenul de aproape 22 de ari în Bubuieci face obiectul scump și potențial interesant pentru reconstrucție, extindere sau crearea unei reședințe familiale.
Link activ: Bubuieci, str-la 2 Școlii — 999.md
2.4. Tabel comparativ
2.5. Concluzia proiectului săptămânii
Piața caselor în aceste direcții nu poate fi citită doar prin prețul pe metru pătrat.
În segmentul bugetar de până la 100 de mii de euro se pot găsi case de 95–120 m², dar de cele mai multe ori sunt obiecte la care trebuie verificate starea construcțiilor, comunicațiile, actele și bugetul real al reparației.
În intervalul 90–150 de mii de euro apar case secundare mai clare și obiecte cu potențial. Poate fi o casă locuibilă în Ialoveni, o casă de finalizat în Vadul lui Vodă sau o casă fără reparație în Bubuieci.
Premiumul începe acolo unde obiectul este deja gata pentru viață: reparație, mobilier, tehnică, comunicații conectate, locație bună și mediu clar. În Ialoveni, o astfel de casă compactă de 100–120 m² costă deja aproximativ 285–295 de mii de euro.
Concluzia practică principală: cumpărătorul nu alege pur și simplu o casă, ci un scenariu.
Se poate cumpăra o casă ieftină și aduce treptat la nivelul dorit.
Se poate cumpăra o casă secundară în stare locuibilă și îmbunătăți pe etape.
Se poate cumpăra o casă fără reparație și face un proiect după propriile nevoi.
Sau se poate cumpăra un premium compact gata făcut, dar atunci prețul va fi deja cu totul altul.
De aceea, la compararea caselor este important să analizăm nu doar suprafața, ci cinci parametri simultan: locația, terenul, starea construcțiilor, rețelele inginerești și volumul investițiilor viitoare.
3. Tehnologia săptămânii
Din ce se construiesc casele individuale în Ialoveni, raionul Criuleni, Vadul lui Vodă și Bubuieci
În această ediție am analizat nu doar prețurile și suprafețele caselor, ci și tehnologiile de construcție. Pentru analiză au fost luate aceleași direcții: Ialoveni, raionul Criuleni, Vadul lui Vodă, Bubuieci și suburbiile apropiate de după Ciocana.
Concluzia principală: piața caselor individuale din aceste zone rămâne predominant tradițională. În anunțuri se întâlnesc cel mai des case din cotileț, cărămidă, uneori din gazobloc / BCA / beton celular, precum și construcții combinate. Casele din lemn există, dar sunt mai degrabă o excepție. LSTK, ca obiect gata construit pus în vânzare, este aproape absent, deși ca tehnologie de construcție la comandă este deja oferit pe piață.
3.1. Cotilețul: principala tehnologie tradițională
Cea mai des întâlnită tehnologie în aceste raioane este cotilețul. Este un material tipic pentru construcțiile individuale din Moldova: piatră de calcar, folosită atât în fondul vechi, cât și în casele individuale noi.
Exemple:
Criuleni — casă 45 m², cotileț
În card este indicat direct: Tip clădire — Cotileț.
Link activ: Criuleni — casă 45 m² pe 999.md
Ialoveni — casă 200 m², cotileț
În descriere sunt evidențiate fundația, hidroizolația și termoizolația, iar în caracteristici este indicat tipul clădirii: Cotileț.
Link activ: Ialoveni — casă 200 m² pe 999.md
Bubuieci — casă 180 m², cotileț
Casă în Bubuieci, în card este indicat de asemenea tipul clădirii: Cotileț.
Link activ: Bubuieci — casă 180 m² pe 999.md
Vadul lui Vodă — casă 150 m², cotileț
Casă nefinalizată, în caracteristici este indicat Tip clădire — Cotileț.
Link activ: Vadul lui Vodă — casă 150 m² pe 999.md
Bubuieci — casă 312 m², cotileț
Casă mare, în descriere este scris direct că este construită din cotileț.
Link activ: Bubuieci — casă 312 m² pe 999.md
Concluzie despre cotileț:
pentru aceste direcții, aceasta este tehnologia de bază a pieței. Dacă un cumpărător analizează o casă secundară sau o casă fără reparație, există o mare probabilitate ca aceasta să fie construită din cotileț. Dar trebuie verificat nu materialul în sine, ci calitatea zidăriei, fisurile, starea fundației, hidroizolația și termoizolația.
3.2. Cărămida: mai des în case noi și mai scumpe
Casele din cărămidă se întâlnesc și ele, mai ales în obiecte noi, duplexuri/townhouse-uri sau case în variantă albă.
Exemple:
Ialoveni, str. Moldova — casă din cărămidă
În caracteristici este indicat Tip clădire — Cărămidă.
Link activ: Ialoveni, str. Moldova — 999.md
Ialoveni, str. Arțarilor — casă hi-tech, 140 m², cărămidă
În anunț este indicată o casă cu un nivel în stil hi-tech, în stare variantă albă, tipul clădirii — Cărămidă.
Link activ: Ialoveni, str. Arțarilor — casă 140 m² pe 999.md
Ialoveni — casă 158 m², cărămidă
Casă nouă / duplex în stare variantă albă, tipul clădirii — Cărămidă.
Link activ: Ialoveni — casă 158 m² pe 999.md
Ialoveni, str. Entuziaștilor — casă 120 m², cărămidă
Casă secundară cu reparație cosmetică, teren de 9 ari, tipul clădirii — Cărămidă.
Link activ: Ialoveni, str. Entuziaștilor — 999.md
Concluzie despre cărămidă:
cărămida se întâlnește mai des în case noi sau renovate, mai ales acolo unde obiectul este poziționat ca fiind mai modern. Dar cărămida în sine nu garantează calitatea. Trebuie analizate grosimea pereților, termoizolația, nodurile planșeelor, centurile armate, starea fundației și calitatea acoperișului.
3.3. Gazobloc / BCA / beton celular: tehnologie modernă, dar încă nedominantă
Gazoblocul apare în anunțuri ca Beton celular sau BCA. În casele individuale din aceste direcții este vizibil mai puțin decât cotilețul și cărămida, dar apare în proiecte noi de tip townhouse.
Exemplu:
Ghidighici — townhouse 167 m², beton celular / BCA
În anunț este indicat: construcția este realizată din BCA de 40 cm, cu termoizolație exterioară din polistiren de 10 cm. Toate comunicațiile sunt centralizate: apă, canalizare, gaz și electricitate.
Link activ: Ghidighici — townhouse din BCA pe 999.md
Concluzie despre gazobloc:
aceasta este deja o tehnologie mai modernă pentru proiecte noi. Avantajul ei este viteza de construcție și calitățile termotehnice bune, dacă nodul peretelui este realizat corect. Dar trebuie verificate obligatoriu termoizolația exterioară, armarea, buiandrugii, centurile armate și protecția fațadei împotriva umezelii.
3.4. Case din lemn: există, dar sunt oferte rare
La căutarea caselor din lemn în aceste direcții au fost găsite anunțuri separate în care în card este indicat tipul clădirii Lemn. Dar este important: Lemn în cardul 999.md nu înseamnă întotdeauna timber frame clasic. Poate fi o structură din lemn, o vilă din lemn, o casă ușoară, o căsuță într-o zonă de odihnă sau o altă construcție din lemn. De aceea, astfel de obiecte trebuie verificate separat.
Exemple:
Ialoveni — casă 117 m², tip clădire Lemn
În card este indicat: casă 117 m², teren de 5 ari, stare — construcție nefinisată, tip clădire — Lemn.
Link activ: Ialoveni — casă 117 m², Lemn pe 999.md
Colonița — casă 235 m², tip clădire Lemn
Casă în stare variantă albă, tip clădire — Lemn. Aceasta este direcția de după Ciocana, de aceea poate fi analizată ca exemplu de tehnologie din lemn în centura suburbană apropiată.
Link activ: Colonița — casă 235 m², Lemn pe 999.md
Vadul lui Vodă — casă 45 m², tip clădire Lemn
Casă mică în zona Vilabaz, tip clădire — Lemn.
Link activ: Vadul lui Vodă — casă 45 m², Lemn pe 999.md
Concluzie despre casele din lemn:
casele din lemn există în aceste direcții, dar nu reprezintă o piață de masă. Din anunțurile găsite nu se poate afirma cu certitudine că este vorba anume despre timber frame în sens clasic. Mai degrabă piața arată obiecte separate din lemn sau pe structură de lemn, care necesită verificare tehnică: secțiunea montanților, compoziția peretelui, bariera de vapori, termoizolația, protecția împotriva umezelii și focului.
3.5. Timber frame: puține anunțuri confirmate direct
Separat, după formularea timber frame sau un analog direct al acesteia, în anunțurile din aceste locații nu se văd carduri puternic confirmate. Există case unde este indicat tipul Lemn, dar acest lucru nu este suficient pentru a le numi timber frame.
Pentru publicare este mai corect să se scrie astfel:
Pe piață apar case din lemn și soluții pe structură de lemn, dar în anunțuri se dezvăluie rar sistemul constructiv: timber frame, platform frame, lemn lamelat încleiat, sistem pe panouri sau simplu schelet din lemn. De aceea, astfel de obiecte nu pot fi evaluate doar după cuvântul „Lemn”. Trebuie cerute proiectul, secțiunea peretelui și informații despre producătorul structurii.
3.6. LSTK: ca locuințe gata construite aproape nu sunt prezente, ca serviciu există deja
Case gata construite în Ialoveni, Bubuieci, Vadul lui Vodă sau raionul Criuleni, unde să fie indicat direct LSTK, aproape nu se văd în selecția de case puse în vânzare.
Dar pe piața Moldovei există anunțuri pentru construcția caselor din LSTK și a caselor modulare la comandă. Pe 999.md se întâlnesc oferte pentru:
construcția caselor „la cheie” din LSTK;
producerea și montarea caselor modulare din LSTK;
proiectarea și producerea structurilor LSTK;
case modulare pe structură metalică zincată.
Exemplu de serviciu:
Case modulare și pe structură în toată Moldova — 999.md
Exemplu de casă modulară cu structură metalică:
Perfectum module — casă modulară la cheie pe 999.md
Concluzie despre LSTK:
LSTK este deocamdată mai mult prezent ca tehnologie care poate fi comandată, nu ca produs gata construit de masă pe piața secundară a caselor. Aceasta poate fi o direcție interesantă pentru edițiile viitoare: compararea LSTK, structurii din lemn, gazoblocului și cotilețului pe același proiect de casă de 100–120 m².
3.7. Case combinate
Există și construcții combinate, unde în card este indicat tipul Combinat. De obicei, acest lucru înseamnă că în casă au fost folosite materiale diferite sau că locuința a fost extinsă/reconstruită pe etape.
Exemplu:
Vadul lui Vodă — casă 350 m², tip clădire Combinat
În card este indicat tipul clădirii Combinat.
Link activ: Vadul lui Vodă — casă 350 m², combinat pe 999.md
Concluzie despre casele combinate:
aceasta este cea mai dificilă categorie pentru evaluare. O astfel de casă trebuie analizată împreună cu un inginer: unde sunt pereții vechi, unde sunt anexele noi, cum sunt unite fundațiile, dacă există fisuri de tasare, cum sunt rezolvate planșeele și acoperișul.
Concluzia generală a secțiunii
După tehnologiile de construcție, piața acestor direcții poate fi împărțită astfel:
Concluzie practică pentru cumpărător
Dacă un cumpărător vrea cea mai clară și lichidă variantă, piața oferă deocamdată în principal cotileț și cărămidă. Acestea sunt materiale obișnuite pentru Moldova, mai ușor de evaluat și pentru care este mai simplu de găsit meșteri pentru reparații.
Dacă un cumpărător vrea o casă modernă și eficientă energetic, trebuie să se uite spre gazobloc/BCA, structură din lemn sau LSTK, dar acolo contează deja mai mult nu denumirea tehnologiei, ci calitatea proiectului și a execuției.
Întrebarea principală la cumpărarea unei case:
Din ce este construită casa — acesta este doar primul nivel de verificare. Mai important este să înțelegem cum este construită: fundația, pereții, termoizolația, acoperișul, ingineria și nodurile de îmbinare.
De aceea, pentru fiecare obiect trebuie cerute nu doar documentele cadastrale, ci și informații tehnice: proiectul, fotografii din timpul construcției, grosimea pereților, tipul fundației, tipul planșeelor, termoizolația și schema rețelelor inginerești.
4. Finanțele săptămânii
Cum schimbă stadiul de pregătire al casei prețul
În această ediție am analizat case în aceleași direcții: Ialoveni, raionul Criuleni, Vadul lui Vodă, Bubuieci și zonele suburbane de după Ciocana.
Pe piață se văd câteva tipuri diferite de oferte:
cutie;
cutie + acoperiș;
cutie + acoperiș + ferestre/uși fără finisaje;
variantă sură / variantă albă;
casă gata la cheie;
casă secundară pentru demolare;
casă secundară fără reparație;
casă secundară cu reparație cosmetică;
casă secundară cu euroreparație / design individual.
Important: în anunțuri se scrie rar exact „cutie” sau „cutie cu acoperiș”. Mai des sunt folosite formulări în română: construcție nefinisată, variantă sură, variantă albă, fără reparație, reparație cosmetică, euroreparație, design individual, casă de demolat. De aceea, evaluarea este făcută după sensul acestor formulări.
4.1. Proporțiile aproximative ale pieței
După anunțurile vizibile în aceste direcții, structura arată aproximativ astfel:
Concluzia principală: piața se împarte aproximativ în două. Aproape jumătate dintre oferte sunt case gata sau aproape gata. Cealaltă jumătate sunt obiecte cu investiții viitoare: case nefinalizate, case fără reparație, case vechi pentru reconstrucție sau pentru demolare.
4.2. Pentru demolare: nu se cumpără casa, ci terenul
Cea mai joasă categorie este casă de demolat, adică o casă pentru demolare. În astfel de oferte, valoarea este formată nu de casă, ci de teren, comunicații și locație.
De obicei este o casă veche, care există juridic, dar, de fapt, cumpărătorul ia în calcul fie demolarea completă, fie reconstrucția capitală.
Reper de preț:
de la 20–30 de mii de euro în sate și locații mai îndepărtate până la 60–100 de mii de euro și mai mult în suburbiile apropiate sau pe terenuri bune.
Exemplu: o casă veche pentru demolare sau reconstrucție capitală poate fi vândută ca teren cu comunicații, mai ales dacă există acces asfaltat, gaz și apă la hotar.
Sens financiar:
cumpărătorul trebuie să calculeze nu „casa ieftină”, ci:
costul demolării;
transportarea deșeurilor;
proiectul nou;
conectarea sau restabilirea comunicațiilor;
construcția nouă;
posibilele restricții privind liniile roșii și retragerile.
4.3. Fără reparație: intrare ieftină, dar necunoscută scumpă
Următoarea categorie este fără reparație sau are nevoie de reparație. Acestea sunt case care nu trebuie neapărat demolate, dar necesită investiții serioase.
Exemplu din selecția noastră:
Costești, raionul Ialoveni — 111 m² + 26 ari — fără reparație
Casă cu suprafața de 111 m², teren de 26 de ari, stare fără reparație. Aceasta nu este o casă gata pentru locuit, ci un obiect pentru reconstrucție sau modernizare serioasă.
Link activ: https://999.md/ro/104086272
Reper de preț:
aproximativ 35–100 de mii de euro, în funcție de raion, teren și starea construcțiilor.
Risc financiar:
astfel de case par adesea mai ieftine decât construcția de la zero, dar după expertizare se poate dovedi că trebuie schimbate acoperișul, ferestrele, rețelele inginerești, încălzirea, electricitatea, podelele, băile și fațada.
4.4. Cutia și construcția nefinalizată
Categoria construcție nefinisată înseamnă o casă neterminată. În interiorul acestei categorii pot exista stadii diferite:
numai cutia;
cutie cu acoperiș;
cutie cu acoperiș, ferestre și uși;
casă cu comunicații introduse parțial;
casă în stare variantă sură.
Pe piață, aceste stadii sunt adesea amestecate într-o singură descriere, de aceea cumpărătorul trebuie să analizeze fotografiile și să meargă la fața locului.
Reper de preț:
aproximativ 70–150 de mii de euro pentru case în suburbiile apropiate, dar prețul depinde mult de suprafață, teren și gradul de pregătire.
Exemplu:
Vadul lui Vodă, str. Florilor — 100 m² + 6 ari — 90 000 €
Casă în stare variantă sură. Nu este un obiect gata, ci o bază pentru finalizare.
Link activ: https://999.md/ro/104677639
Bubuieci, str. Constructorilor — 165 m² + 5 ari — 149 000 €
Casă fără reparație. Cumpărătorul primește suprafață și locație, dar trebuie să calculeze separat finisajele, fațada, curtea și lucrările inginerești.
Link activ: https://999.md/ro/104512768
Sens financiar:
astfel de case pot fi avantajoase dacă cutia este construită calitativ. Dar dacă nu există proiect, fotografii din timpul construcției și o inginerie clară, riscul este mare.
4.5. Cutie + acoperiș + ferestre/uși fără finisaje
Acesta este unul dintre cele mai interesante formate pentru cumpărătorul care vrea să facă o casă după propriile nevoi. Casa este deja protejată de precipitații, de obicei are acoperiș, ferestre, uși exterioare, uneori comunicații introduse. Dar nu are finisaje.
Pe platformele românești, acest lucru este adesea indicat ca:
variantă sură;
variantă albă;
fără reparație, dacă este o casă nouă, dar fără finisaje.
Reper de preț:
aproximativ 90–170 de mii de euro, în funcție de locație.
Pentru Bubuieci, Colonița, Ialoveni și Vadul lui Vodă, acest format arată adesea ca un compromis: prețul este mai mic decât al unei case gata, dar cumpărătorul trebuie să aibă un buget separat pentru finalizare.
Ce este important de calculat:
Dacă o casă costă 120–150 de mii de euro fără finisaje, costul real după finalizare poate trece ușor în intervalul 180–230 de mii de euro, dacă se fac rețele inginerești normale, încălzire, băi, bucătărie, fațadă, curte, poartă și amenajare.
4.6. Casă secundară cu reparație cosmetică
Aceasta este cea mai clară piață de compromis. Casa nu este nouă, dar se poate locui în ea. De obicei există deja încălzire, apă, electricitate, adesea gaz, uneori canalizare sau fosă septică.
Exemplu:
Ialoveni, Valea Haiducilor — 82 m² + 5 ari — 97 900 €
Casă secundară locuibilă, cu încălzire autonomă, subsol, garaj și conectare la toate comunicațiile.
Link activ: https://proimobil.md/case-in-chisinau/vinzare-suburbie-ialoveni-valea-haiducilor-69918
Reper de preț:
aproximativ 90–150 de mii de euro pentru case în stare locuibilă în Ialoveni, Vadul lui Vodă și suburbiile apropiate.
Sens financiar:
cumpărătorul plătește mai mult decât pentru o casă fără reparație, dar mai puțin decât pentru un premium nou. Este o opțiune bună dacă trebuie să locuiești imediat și să îmbunătățești treptat obiectul.
4.7. Euroreparație și casă gata la cheie
Cea mai scumpă categorie este reprezentată de casele cu euroreparație, design individual, mobilier, tehnică, încălzire prin pardoseală, amenajare și comunicații gata.
Exemple:
Ialoveni, str. Arțarilor — 120 m² + 3 ari — 285 000 €
Premium compact gata în Ialoveni.
Link activ: https://999.md/ro/103698871
Ialoveni, str. Frasinilor — 120 m² + subsol 55 m² + 3 ari — 295 000 €
Casă cu reparație, mobilier, tehnică, subsol și terasă.
Link activ: https://999.md/ro/103182019
Vadul lui Vodă, str. Constantin Negruzzi — 300 m² + 6 ari — 247 000 €
Casă mare cu euroreparație. Nu mai este format compact, dar este un reper bun pentru o casă gata în Vadul lui Vodă.
Link activ: https://999.md/ro/102878376
Reper de preț:
aproximativ de la 150 de mii de euro pentru case gata mai simple și până la 285–320 de mii de euro pentru premium compact în Ialoveni sau case cu teren mare în Bubuieci.
4.8. Comparație după preț
4.9. Concluzia financiară principală
Cea mai mare greșeală a cumpărătorului este să compare casele doar după prețul din anunț.
O casă de 90 de mii de euro în stare variantă sură se poate dovedi mai scumpă decât o casă de 130 de mii de euro cu reparație de bază, dacă se ia în calcul finalizarea lucrărilor.
O casă pentru demolare de 30–40 de mii de euro poate fi avantajoasă dacă terenul este bun și comunicațiile sunt aproape. Dar dacă este nevoie de o casă nouă, trebuie adăugate imediat costurile demolării, proiectului, fundației, cutiei, acoperișului, ingineriei și finisajelor.
O casă gata de 285 de mii de euro pare scumpă, dar în ea sunt deja plătite timpul, reparația, mobilierul, tehnica, ingineria și amenajarea.
De aceea, întrebarea financiar corectă sună astfel:
Cât va costa nu cumpărarea casei, ci aducerea ei în starea în care se poate locui?
Anume această sumă, și nu prețul din anunț, arată costul real al unei case individuale.
Concluzie
Concluzia principală a ediției este simplă: prețul din anunț încă nu arată costul real al casei.
Un teren bugetar se poate dovedi scump după aducerea comunicațiilor. O casă fără reparație poate necesita aproape o restaurare completă. O cutie fără finisaje poate deveni un proiect bun, dar numai dacă toate lucrările viitoare sunt calculate corect. Iar o casă gata cu reparație costă mai mult tocmai pentru că în ea sunt deja plătite timpul, ingineria, finisajele și amenajarea.
De aceea, trebuie comparate nu doar metri pătrați și ari. Trebuie analizat întregul scenariu: terenul, actele, accesul, comunicațiile, tehnologia de construcție, starea casei și bugetul necesar pentru aducerea ei la starea de locuire.
Anume acest lucru transformă analiza pieței dintr-o simplă listă de anunțuri într-un instrument de luare a deciziei.
