В процессе развития городов могут реализоваться только проекты, которые получают поддержку трех акторов: жителей, чиновников городских и представителей бизнеса. Давай попробуем провести ролевую игру. Вопрос для обсуждения: город Кишинев, исторический центр, неработающее здание предприятия, например “Арома”. Таких примеров в историческом центре несколько. Какой подход к решению подобных задач, устраивающий всех трех акторов, можно было бы предложить.
Ниже приведена обновлённая «театрализованная» дискуссия, скорректированная с учётом того, что здание — это типовая постройка советского периода (примерно эквивалентная 9-этажке), не обладающая самостоятельной исторической или архитектурной ценностью. Однако оно расположено в границах исторического центра, где к любой застройке предъявляются повышенные требования по внешнему облику и масштабу. Кроме того, в городе есть и другие похожие объекты, возведённые в советское время и «выпадающие» из исторической среды. В завершение рассмотрим идею использования технологии блокчейна для подобных проектов.
Участники дискуссии
Коллективный Житель (далее — Житель)
Коллективный Городской Чиновник (далее — Чиновник)
Коллективный Бизнес (далее — Бизнес)
1. Позиция Жителей
Житель:
Мы, как горожане, понимаем, что советские панельные строения (в том числе и это здание) не имеют особой исторической ценности. Более того, из-за их массивности и зачастую унылого внешнего вида многие считают, что они портят облик исторического центра.
С одной стороны, мы не против того, чтобы эти советские корпуса, уже не несущие функциональной нагрузки, подвергались реконструкции или сносу. Центру нужны современные пространства, которые будут эстетически вписываться в городскую среду. С другой стороны, мы хотим:
Избежать появления в историческом центре чрезмерных высоток, которые будут ещё больше «выпирать» и разрушать визуальное восприятие исторической застройки.
Получить благоустроенные и полезные городские пространства (скверы, общественные зоны, террасы и т. п.) вместо ещё одного сплошного бетонного «коробочного» квартала.
Быть вовлечёнными в принятие решений и иметь возможность влиять на итоговый проект, так как речь идёт об общем городском пространстве, а не только о бизнес-объекте.
2. Позиция Чиновников
Чиновник:
Наша задача как городской администрации — найти баланс. Советские здания в центре действительно зачастую не соответствуют текущим архитектурным нормам и требованиям к энергоэффективности, не вписываются в современные градостроительные решения. Вместе с тем у нас есть некоторые принципы, вытекающие из статуса исторического ядра города:
Регулирование этажности и фасадных решений: мы не можем допустить, чтобы новые здания в центре резко контрастировали с окружением. Возможно, сто́ит рассмотреть, например, «ступенчатые» или «каскадные» решения, которые позволят обеспечить нужную высотность без чрезмерного диссонанса.
Сохранение преемственности в облике городской среды: даже если старое здание (советское) не является памятником, мы должны учитывать общую стилистику и панораму, особенно если рядом есть ценная историческая застройка.
Защита интересов города: проект должен приносить пользу городу — рабочие места, новые объекты инфраструктуры, достаточное количество парковочных мест. В идеале важно также сохранить часть общественного пространства на улице (тротуары, зелёные зоны).
Прозрачность и публичность: мы поддерживаем формат общественных слушаний, чтобы жители видели, в какой именно проект они «вкладываются» (через городской бюджет, налоги и т. д.), и имели возможность комментировать или предлагать альтернативы.
3. Позиция Бизнеса
Бизнес:
Мы смотрим на здание (и подобные ему) с точки зрения экономической эффективности. Варианты могут быть разные:
Полный снос и новое строительство: быстро, эффективно, позволяет возвести современные жилые или офисные комплексы, удовлетворя спрос и окупая инвестиции. Однако это может вызвать конфликт из-за высотности или несоответствия общему «историческому колориту».
Глубокая реконструкция: порой это сложнее и дороже, чем снести и построить с нуля. Технические особенности старых панелей могут создать проблемы при перепланировке. Если нам предоставят льготы или упрощённые процедуры согласования, мы готовы вкладываться в модернизацию и адаптацию.
Гибридные решения: например, сохранение части конструкций или фундамента, надстройка сверху, изменение фасадов до неузнаваемости и придание зданию нового назначения (офисы, гостиницы, коворкинги, торговые центры и т. д.).
Нам важно понимать, какие стимулы готов предложить город (налоговые льготы, сокращение сроков разрешений, помощь в оформлении прилегающей территории) и насколько жители готовы к компромиссам (например, если речь идёт о допустимой этажности, о формировании коммерческих площадей вместо исключительно общественных функций и т. д.).
Поиск компромисса
Житель:
Мы не против современного строительства, если оно:
Не вырывается из общего силуэта исторического центра.
Не превращает окрестности в «каменные джунгли» без деревьев и мест для прогулок.
Даёт городу какой-то бонус в виде общественных пространств или инфраструктуры.
Чиновник:
Мы можем предложить «зонирование» проектов:
В непосредственной близости к историческим памятникам или значимым зданиям ограничить высотность.
В более «перефирийных» зонах исторического ядра допустить умеренное увеличение этажности, если фасады будут гармоничными.
Прописать архитектурный регламент для этих советских зданий (как и для новых проектов на их месте), чтобы они внешне вписывались в общий контекст, используя, например, отделочные материалы, согласующиеся с окружающей застройкой.
Со своей стороны мы можем ускорить согласования и предоставить льготы на «зелёные» технологии, энергоэффективность и сохранение или создание публичных зон.
Бизнес:
Нам важно:
Чёткие, прозрачные требования — чтобы мы могли рассчитать риски и сроки окупаемости.
Возможность использовать часть площади под высокорентабельные функции (элитное жильё, офисы, торговлю).
Понимание, что реконструкция или смешанные решения (часть сносить, часть адаптировать) не потонут в бесконечных общественных спорах.
Мы готовы рассмотреть, например, вариант ступенчатой высотности: первые несколько уровней (в уровнях 3–4 этажей) вписываются в «человеческий масштаб» исторического центра, а верхние этажи уходят вглубь квартала или визуально «срезаны», чтобы не доминировать над уличной линией.
Житель:
Такой вариант выглядит разумным. Главное, чтобы всё было качественно спроектировано и не превратилось в безликий стеклянно-бетонный массив.
Идея применения блокчейна
Чиновник:
Вы спрашиваете, можно ли применить блокчейн в подобных проектах? В принципе, это возможно в нескольких аспектах:
Прозрачность общественного участия: организовать голосование жителей по ключевым параметрам проекта (дизайн фасада, высотность, благоустройство) на блокчейн-платформе, чтобы обеспечить проверяемость результатов и исключить манипуляции.
Управление долевым финансированием: если часть средств планируется собрать через краудфандинг или пайщиков, токенизация (выпуск токенов, привязанных к реальному объекту) может помочь распределять прибыль или привилегии (например, скидки на жильё/аренду) прозрачно и автоматизированно.
Контроль за исполнением этапов: смарт-контракты могут отслеживать выполнение строительных/реконструкторских работ, выплачивая средства подрядчикам только при достижении чётко прописанных в блокчейн-реестре результатов.
Конечно, это требует определённой компетенции и готовности со стороны бизнеса и жителей (не все привыкли к таким инструментам). Но в перспективе блокчейн даёт возможность сделать процесс максимально открытым и доверенным.
Бизнес:
С точки зрения застройщика:
Если город и жители позитивно смотрят на блокчейн, мы можем использовать «token sale», где будущие жильцы или инвесторы купят токены — по сути, станут совладельцами части проекта. Это может упростить финансирование и улучшить имидж проекта.
В то же время нам надо продумать правовые аспекты — законодательство пока не всегда приспособлено к токенизации недвижимости. Но если город готов помогать в юридических вопросах, это может стать интересным пилотным кейсом.
Житель:
Мы были бы не прочь иметь публичный, непрерывно доступный реестр этапов проекта, чтобы видеть, как расходуются средства, как продвигается строительство. Если это будет на блокчейне, то никто «задним числом» данные не подправит, — это повысит уровень доверия.
Итоговое предложение
Определить регламент по преображению советских панельных зданий в историческом центре:
Жёстко прописать максимально допустимую высоту (и «ступенчатые» решения), внешний вид фасадов и материалы, обязательное благоустройство прилегающих территорий.
Стимулировать (льготами, ускоренным оформлением) именно те проекты, которые создают общественные пространства, зелёные зоны, «открытые» первые этажи под публичные сервисы (кафе, магазины, галереи и т. п.).
Организовать прозрачные публичные обсуждения с помощью цифровых платформ, при желании — с элементами блокчейн-голосования, где:
Каждый житель или уполномоченная организация может высказаться и проголосовать за тот или иной архитектурный вариант.
Результаты голосования хранятся в распределённом реестре, исключающем подделку, что помогает установить доверие к итогам.
Рассмотреть экономические модели на базе блокчейна (долевое участие):
Создать «цифровые акции» (токены), которые могут купить как местные жители (в небольших долях), так и крупные инвесторы.
Использовать смарт-контракты для управления этапами работ (подрядчики получают оплату автоматически после «подтверждения» завершения этапа независимыми экспертами).
Облегчить для бизнеса бюрократию при условии соблюдения градостроительных норм:
Выдавать разрешения по упрощённой схеме, если проект соответствует «кодексу благоустройства» (правильная высотность, фасады, соцобъекты, зелень).
Предложить частичное освобождение от городских налогов на период строительства или реконструкции, если объект становится эталоном «реновации советского наследия» в историческом центре.
Формировать позитивный имидж города через подобные пилотные проекты:
Сделать успешный кейс преобразования старого советского здания с применением новых технологий (энергоэффективность, «умное» здание, блокчейн-управление).
Привлечь внимание к Кишинёву как к городу, который способен сочетать историческую среду, современные решения в архитектуре и инновационные финансовые инструменты.
Таким образом:
Жители получают визуально приятную городскую среду и возможность напрямую влиять на проект, а также (при применении блокчейна) прозрачность и доверие к тому, как расходуются средства и принимаются решения.
Городские власти решают задачу обновления «выпадающих» из общего облика советских домов, повышают инвестиционную привлекательность и имидж города как инновационного и ориентированного на общественный диалог.
Бизнес получает чёткий регламент, прозрачное и, возможно, более быстрое согласование, а при использовании блокчейна и краудинвестирования — дополнительные источники финансирования, а также позитивный пиар-эффект.
Это компромиссный и перспективный подход к обновлению неисторических советских зданий в историческом центре, сочетающий модернизацию городской среды, интересы инвесторов и инновационные технологии управления проектами.
Ниже приведено расширенное предложение, куда добавлен вариант реконструкции существующего здания под другие функции (например, деловой/культурный центр, гостиницу, коворкинг, жилые лофты и т. д.) с учётом интересов всех трёх акторов — Жителей, Чиновников и Бизнеса.
1. Общий подход к обновлению неисторических советских зданий в историческом центре
Жёсткий архитектурный регламент:
Ограничение или ступенчатое решение по этажности (чтобы новое использование или надстройка не «давили» на окружающую историческую среду).
Обязательное улучшение внешнего облика здания, чтобы оно не конфликтовало с исторической застройкой рядом (использование качественных фасадных материалов, изменение пропорций, возможно — устройство «зелёных» фасадов, террас и т. д.).
Прозрачные публичные слушания (возможны на блокчейн-платформах):
Горожане участвуют в обсуждении выбора назначения и дизайна (например, можно спросить: «Что нужнее в этом районе — культурный центр, гостиница, бизнес-офисы?»).
Результаты голосования сохраняются в распределённом реестре, что повышает доверие к итоговому решению.
Экономические стимулы для реконструкции:
Город предоставляет упрощённые и ускоренные согласования при условии соблюдения требований по внешнему облику и благоустройству.
Возможны налоговые льготы и субсидии, если проект внедряет «зелёные» технологии (системы энергоэффективности, теплоизоляцию, солнечные панели) и создает новые общественные зоны.
Привлечение дополнительных инвестиций (в том числе через блокчейн-инструменты):
Создание токенов (цифровых «долей» проекта), продажа их частным и институциональным инвесторам.
Смарт-контракты, которые позволяют поэтапно финансировать реконструкцию и контролировать ход работ.
2. Вариант: «Глубокая реконструкция» с изменением функционального назначения
Суть: вместо полного сноса сохраняется основной каркас здания (если он пригоден по техническим стандартам), а фасады, внутренние планировки и инженерные системы полностью обновляются под новые задачи.
Примерные сценарии
Деловой/культурный кластер
Первый этаж: общественные пространства (выставочные залы, кафе, магазины, небольшие мастерские).
Выше этажи: офисы, коворкинги, аудитории для образовательных курсов, арт-пространства, студии (креативный хаб).
Преимущества: приток в центр активных резидентов (предпринимателей, фрилансеров, культурных деятелей), оживление городской среды; возможность проводить мероприятия, выставки, конференции.
Гостиница или апарт-отель
Здание перепрофилируется под размещение туристов и бизнес-гостей.
Нижние этажи оформляются с учётом открытости для жителей: ресторан, зона для отдыха, конференц-зал, мини-музей истории района (если уместно).
Выгода: увеличение туристической привлекательности исторического центра, а бизнес получает стабильный источник дохода; горожане — благоустроенную территорию (часто у гостиниц делают ухоженные входные группы, аллеи).
Жилой комплекс с лофтами
Из бывшего советского «коробочного» здания делают стильные лофты (высокие потолки, большие окна, общие пространства для жителей).
Первый этаж снова остаётся под общественные сервисы: магазины, кафе, фитнес-зал, коворкинг для жильцов и гостей.
Особенности: учитываются повышенные требования к парковке и благоустройству; архитектурная «обёртка» делается под стать историческому центру (может быть более классическая отделка или нейтральный «сканди» стиль, чтобы не диссонировать).
Образовательный центр/университетский кампус
Помещения переоборудуют для аудиторий, лабораторий, общежитий.
Преимущества: молодёжь оживляет центр, рядом могут появляться книжные магазины, кафе, площадки для дискуссий; город получает репутационный бонус как «город знаний».
Задача: грамотно решить транспортные и инфраструктурные вопросы (студенты, преподаватели, посетители).
Обязательные условия для всех сценариев
Соответствие современным нормам: сейсмобезопасность, энергоэффективность, доступность для маломобильных групп (лифты, пандусы, навигация).
Фасадные улучшения: применение отделочных материалов, которые впишутся в существующую историческую среду (по цветовой гамме, пропорциям, линиям).
Создание или сохранение общественных зон (внутренний двор-сквер, терраса на крыше, открытая площадка на первом уровне).
Уменьшение монолитности: можно добавить «прорезы» для внутренних террас или ярко выраженные вертикальные/горизонтальные членения, чтобы фасад стал визуально более «лёгким» и дружелюбным.
Финансово-организационные инструменты
Частно-городское партнёрство: город может предоставить льготы или гарантии, а инвесторы вкладывают средства; часть площадей может достаться муниципалитету под социальные нужды (офисы госуслуг, культурные центры).
Краудинвестинг через блокчейн: выпуск токенов, привязанных к реальной площади или доле дохода от будущих арендаторов. Жители и сторонние инвесторы могут участвовать, а городские власти следят за прозрачностью.
Государственные и международные гранты (если в проекте заложены элементы «зелёной архитектуры» или социально-культурные функции).
3. Почему это может устроить все стороны
Жителям:
Уходят в прошлое «монструозные» советские коробки, которые портят облик исторического центра; вместо них появляется привлекательное и полезное пространство.
Сохраняется «человеческий масштаб» за счёт контроля этажности или гармоничной перепланировки.
Появляются новые места для встреч, отдыха, самореализации (библиотеки, коворкинги, кафе и т. п.).
Городским чиновникам:
Решается проблема неиспользуемых и обветшавших зданий в самом сердце города.
Реализуется комплексный подход — реконструкция в рамках утверждённого регламента без «хаотичной застройки».
Улучшается инвестиционный климат и имидж города, особенно если проект задействует инновационные инструменты (блокчейн, «зелёные» технологии).
Бизнесу:
Есть экономически оправданные форматы (офисы, апарт-отели, жилые лофты, гостиничные комплексы), которые могут приносить стабильный доход.
Прозрачные требования и льготные/упрощённые согласования снижают риски и повышают скорость реализации.
Возможность привлечь краудинвесторов или зарубежные фонды, используя «исторический центр» как маркетинговое преимущество (при условии качественной архитектуры).
4. Краткий итог
Вместо того чтобы заведомо сносить советские здания в историческом центре и возводить на их месте очередные типовые многоэтажки, можно выбрать путь «глубокой реконструкции под новые функции», сохранив (при необходимости) несущие конструкции и каркас, но радикально обновив:
фасады,
планировку,
инженерию,
функциональное назначение,
чтобы объект стал полноценной частью города и визуально, и экономически, и социально. Использование блокчейна (для общественных голосований, краудинвестинга, контроля этапов строительства) дополнительно повышает открытость и доверие к проекту.
Такой подход даёт всем трём актором (Жителям, Чиновникам и Бизнесу) оптимальное решение, сочетающее сохранение комфортной городской среды, уважение к историческому контексту и возможности прибыльного инвестирования.
Комментариев нет:
Отправить комментарий