Unde construim o casă
Ediția nr. 3. Un teren îngust de 20 ari: să îl cumpere o singură familie, să fie împărțit în două sau să devină o mică vecinătate?
În ediția trecută, la rubrica „Oportunitatea săptămânii”, am atras atenția asupra unui teren din zona Nimoreni–Suruceni.
Obiect: Nimoreni–Suruceni — teren pentru construcție, 20 ari, 39 000 €
La prima vedere, acesta este un anunț obișnuit:
20 ari, direcția Nimoreni–Suruceni, prețul de 39 000 €.
Dar acest obiect este interesant nu doar prin preț.
El arată un lucru important: un teren nu poate fi evaluat doar după suprafață.
Trebuie analizate forma, lățimea, accesul, posibilitatea de împărțire și ce fel de casă poate fi amplasată în general pe el.
În anunț este indicat un detaliu important: lățimea terenului este de aproximativ 13 metri.
Acest lucru schimbă totul.
Un astfel de teren nu poate fi privit ca un teren lat obișnuit, pe care poți amplasa liber o casă standard, un garaj, o terasă și o curte.
Aici este necesară o schemă arhitecturală înainte de cumpărare.
1. De ce acest teren necesită o analiză separată
20 ari sună mult.
Dar dacă terenul este alungit și îngust, valoarea lui reală depinde nu doar de suprafață, ci și de geometrie.
Condiționat vorbind, un teren poate avea suprafața de 20 ari, dar la o lățime de 13 metri se transformă într-o fâșie lungă. Acest lucru poate deveni imediat un motiv pentru ca un potențial cumpărător să renunțe la analizarea acestei oferte.
Acest lucru ridică mai multe întrebări:
se poate amplasa o casă cu respectarea retragerilor față de limitele terenului;
ce lățime va avea casa însăși;
unde va fi intrarea;
se poate amplasa un garaj sau un acoperiș pentru automobil;
va rămâne o curte normală;
se poate împărți terenul;
cum se organizează accesul către linia a doua;
nu va deveni servitutea o pierdere prea mare de suprafață;
ce case se potrivesc pentru o astfel de geometrie.
De aceea, întrebarea principală a ediției este:
ce se poate face cu un teren îngust de 20 ari?
Să analizăm câteva scenarii.
2. Primul scenariu: întregul teren este cumpărat de o familie sau de un fermier
Varianta 1. Un singur proprietar, un teren mare și alungit
Acesta este cel mai simplu scenariu din punct de vedere juridic: terenul nu se împarte, ci este cumpărat de un singur proprietar.
O astfel de variantă poate fi potrivită nu pentru o familie obișnuită, care își dorește o casă suburbană clasică, ci pentru o persoană pentru care este importantă o suprafață mare de teren.
De exemplu:
o familie își dorește o casă și o grădină mare;
o persoană vrea să se ocupe de o mică activitate agricolă;
este necesară o seră;
este necesar un atelier;
este nevoie de loc pentru grădină, arbuști fructiferi, viță-de-vie, pepinieră de plante;
este necesar un teritoriu pentru un mod de viață liniștit la țară.
În acest caz, forma îngustă a terenului nu mai este atât de critică.
Casa poate fi amplasată mai aproape de intrare, iar restul terenului poate fi folosit ca o zonă lungă gospodărească și de grădină.
Schemă posibilă
La intrare:
casă;
parcare;
acoperiș pentru automobil;
zonă tehnică;
curte mică.
Mai departe pe teren:
grădină;
legumărie;
seră;
bloc gospodăresc;
pomi fructiferi;
zonă de odihnă;
un mic bloc fermier.
Ce fel de casă se potrivește
Pentru un astfel de teren este mai bine să nu se aleagă o casă clasică lată.
Se potrivesc:
casă îngustă cu un nivel;
casă cu formă alungită;
casă cu planificare liniară;
casă cu o curte interioară laterală;
casă cu terasă de-a lungul laturii lungi;
casă cu lățimea de 6–7 metri și lungimea de 14–18 metri;
casă cu mansardă, dacă este necesară mărirea suprafeței fără extinderea amprentei la sol.
O casă obișnuită cu lățimea de 10–12 metri poate să nu se potrivească aici.
Avantajele scenariului
Nu este necesară împărțirea terenului.
Nu apar relații complicate cu vecinii.
Poate fi folosit tot terenul.
Există loc pentru grădină, sere și gospodărie.
Se poate crea o gospodărie lungă, neobișnuită.
Dezavantajele scenariului
Pentru o familie obișnuită, terenul poate fi prea lung și incomod.
Casa va fi nestandard.
O mare parte din teren poate fi folosită ineficient.
Dacă familia are nevoie doar de o casă și de o curte, 20 ari pot fi prea mult.
Costul întreținerii teritoriului este mai mare.
Concluzia Domo.Villa
Acest scenariu nu este potrivit pentru toți.
El este interesant pentru o familie cu un mod de viață fermier, de grădinărit sau gospodăresc.
Dacă scopul este doar construirea unei case obișnuite și traiul lângă oraș, trebuie verificat dacă terenul nu va fi prea lung, prea îngust și incomod.
3. Al doilea scenariu: împărțirea în două terenuri de câte 10 ari
Varianta 2. Două terenuri cu intrări din drumuri diferite
Dacă terenul are într-adevăr posibilitatea de acces din două părți sau din drumuri diferite, apare un scenariu mai interesant: împărțirea lui în două terenuri de aproximativ 10 ari fiecare.
În acest caz, fiecare teren primește propria intrare.
Aceasta este o soluție principial mai bună decât crearea unui drum comun lung prin tot terenul.
Schemă posibilă
Primul teren:
intrare dintr-o parte;
casa mai aproape de propriul drum de acces;
parcare;
curte;
zonă de grădină.
Al doilea teren:
intrare din cealaltă parte;
casa mai aproape de al doilea drum de acces;
parcare;
curte;
zonă de grădină.
O astfel de variantă poate fi comodă pentru două familii:
părinți și copii;
două rude;
două familii de prieteni;
două familii care vor să locuiască aproape una de alta, dar să aibă terenuri separate.
De ce aceasta poate fi o soluție puternică
Suprafața de 10 ari pentru o casă este deja mai clară.
Aceasta este o dimensiune normală pentru o casă de familie.
Pe 10 ari se pot amplasa:
casă de 100–140 m²;
parcare;
terasă;
grădină mică;
zonă gospodărească;
loc pentru odihnă.
Dar la o lățime de 13 metri, casa oricum trebuie să fie specială.
Ce case se potrivesc
Pentru fiecare teren se pot potrivi:
casă cu lățimea de 6–7 metri;
casă cu planificare lungă;
casă cu mansardă compactă;
casă cu acoperiș într-o apă sau în două ape;
casă cu terasă laterală;
casă cu parcare la fațadă;
casă alungită de-a lungul terenului.
Format posibil al casei:
primul nivel: bucătărie-living, grup sanitar, încăpere tehnică;
al doilea nivel sau mansardă: 2–3 dormitoare;
terasă de-a lungul laturii lungi;
acoperiș pentru automobil în fața casei.
Avantajele scenariului
Prețul terenului se împarte între două familii.
Fiecare familie primește un teren separat.
Nu este necesar un drum comun lung prin teren.
Se poate conveni din timp asupra stilului caselor.
Rezultă o mică vecinătate gândită.
Dezavantajele scenariului
Trebuie verificat dacă terenul poate fi împărțit juridic.
Trebuie verificată suprafața minimă și lățimea minimă a noilor terenuri.
Trebuie înțeles dacă există două accese reale.
Casele vor fi nestandard din cauza lățimii terenului.
Trebuie convenite din timp rețelele inginerești.
Concluzia Domo.Villa
Acesta este, posibil, cel mai rațional scenariu, dacă terenul are într-adevăr acces din două părți.
În acest caz, obiectul se poate transforma dintr-un „teren îngust de 20 ari” în două terenuri clare de câte 10 ari pentru două familii.
Dar mai întâi este necesară o schemă de împărțire, verificarea acceselor și o consultație privind cerințele urbanistice.
4. Al treilea scenariu: împărțirea în patru terenuri de câte 5 ari
Varianta 3. Patru terenuri compacte
Cel mai dificil, dar potențial cel mai interesant scenariu este împărțirea celor 20 ari în patru terenuri de aproximativ 5 ari fiecare.
Aceasta nu mai este doar o cumpărare de teren.
Este un mic scenariu de dezvoltare imobiliară.
El poate fi interesant dacă există cerere pentru terenuri compacte cu un preț de intrare accesibil.
De exemplu:
patru familii tinere;
rude;
prieteni;
cumpărători care nu au nevoie de un teren mare;
oameni care vor o casă mică lângă Chișinău, dar nu vor să plătească pentru 10–15 ari.
Schemă posibilă
Dacă terenul este alungit, sunt posibile două terenuri de prima linie și două terenuri de linia a doua.
Pentru terenurile din linia a doua este necesar un acces.
Acest acces poate fi оформat ca servitute sau ca o fâșie separată de acces — în funcție de schema juridică și de cerințe.
Condiționat:
terenul 1 — prima linie, intrare directă;
terenul 2 — prima linie, intrare directă;
terenul 3 — linia a doua, intrare prin servitute;
terenul 4 — linia a doua, intrare prin servitute.
Dar la o lățime de 13 metri, aceasta este o sarcină foarte complicată.
Problema principală: servitutea consumă suprafață
Dacă este necesar un drum de acces către linia a doua, acesta ocupă o parte din teren.
În cazul unui teren îngust, acest lucru este deosebit de sensibil.
De exemplu, dacă se face un acces cu lățimea de aproximativ 3 metri, din cei 13 metri ai lățimii totale rămân doar aproximativ 10 metri.
Iar dacă este nevoie de loc pentru gard, retrageri și rețele inginerești, lățimea utilă devine și mai mică.
De aceea, amplasarea unei case standard devine aproape imposibilă.
Ce case pot fi potrivite pentru terenuri de câte 5 ari
Aici nu sunt necesare proiecte obișnuite de case, ci soluții compacte speciale.
Tipuri posibile:
casă îngustă cu lățimea de 5–6 metri;
tip de townhouse, dar cu teren separat;
casă cu mansardă;
casă compactă pe două niveluri;
casă cu parcare în fața fațadei;
casă fără garaj lateral;
casă cu terasă la capăt sau de-a lungul laturii lungi;
casă cu lățime minimă a amprentei la sol.
Exemplu de planificare:
primul nivel: bucătărie-living, grup sanitar, scară, zonă tehnică;
al doilea nivel: 2 dormitoare și grup sanitar;
în fața casei: parcare;
în spatele casei: o mică curte privată.
Pentru cine poate fi interesant
Un astfel de scenariu poate fi potrivit pentru:
familii tinere;
persoane cu buget limitat;
cei care vor o casă mică în loc de apartament;
rude care vor să locuiască aproape;
cumpărători pentru care nu este importantă o suprafață mare de teren, ci o intrare separată și propria curte.
Avantajele scenariului
Cost mic al terenului pentru o familie.
Se poate crea un mic cluster de 4 case.
Terenul devine mai accesibil pentru cumpărători.
Apare modelul „casă în loc de apartament”.
Domo.Villa poate ajuta la formarea unui grup de viitori vecini.
Dezavantajele scenariului
Geometrie foarte complicată.
Servitutea poate lua prea multă suprafață.
Sunt necesare proiecte speciale de case.
Trebuie verificate normele privind retragerile.
Trebuie verificate cerințele de incendiu, sanitare și urbanistice.
Trebuie rezolvate din timp rețelele, apa, canalizarea, parcarea și gunoiul.
Nu este sigur că o asemenea împărțire va fi permisă.
Concluzia Domo.Villa
Împărțirea în patru terenuri este cel mai interesant scenariu din punctul de vedere al ideii, dar cel mai riscant din punctul de vedere al realizării.
El nu poate fi analizat fără o schemă arhitecturală preliminară, ridicare topografică, analiză cadastrală și consultație cu primăria.
5. De ce aici nu se potrivește un proiect obișnuit de casă
Principala greșeală a cumpărătorului este să găsească pe internet o imagine frumoasă a unei case și să creadă că aceasta poate fi amplasată pe orice teren.
Pe un astfel de teren îngust, acest lucru nu funcționează.
Un proiect obișnuit presupune adesea:
fațadă lată;
intrare laterală;
garaj lateral;
terasă în spate;
retrageri libere;
amplasare comodă a casei pe teren.
Dar la o lățime de 13 metri totul devine mai complicat.
Dacă se respectă retragerile față de limitele terenului, lățimea utilă pentru casă se poate reduce brusc.
De aceea, casa trebuie proiectată pentru teren, și nu terenul adaptat la o imagine gata de casă.
Tipuri posibile de case pentru un astfel de teren
1. Casă liniară îngustă
Casa este alungită de-a lungul terenului.
Lățimea este mică, iar lungimea este mai mare decât de obicei.
Se potrivește pentru o singură familie, dacă terenul nu se împarte.
2. Casă cu mansardă
Permite mărirea suprafeței fără mărirea amprentei la sol.
Se potrivește bine pentru terenuri înguste.
3. Casă compactă pe două niveluri
Primul nivel — zona comună.
Al doilea nivel — dormitoarele.
Se potrivește pentru terenuri de 5–6 ari.
4. Casă cu terasă de-a lungul laturii lungi
Dacă nu există posibilitatea de a face o curte lată, terasa poate funcționa ca o continuare a spațiului locativ.
5. Casă fără garaj lateral
Garajul sau acoperișul lateral pentru automobil poate ocupa prea multă lățime.
Este mai bine să fie analizată parcarea la intrare sau un acoperiș compact pentru automobil în fața casei.
6. Casă-cluster
Dacă terenul se împarte în mai multe părți, se pot proiecta nu case întâmplătoare separate, ci un mic cluster coordonat.
De exemplu:
stil unitar al fațadelor;
garduri clare;
reguli comune de amenajare;
intrări gândite din timp;
schemă unitară a rețelelor inginerești.
6. Ce trebuie verificat înainte de cumpărare
Înainte de cumpărarea unui astfel de teren, nu este suficientă doar vizita pe teren și discuția cu vânzătorul.
Trebuie verificate:
limitele cadastrale;
lățimea exactă a terenului;
lungimea terenului;
existența acceselor dintr-o parte sau din două părți;
destinația terenului;
posibilitatea construirii;
dimensiunile minime ale terenului după împărțire;
posibilitatea оформării servituții;
locul de conectare la apă;
locul de conectare la electricitate;
gazul;
canalizarea sau fosa septică;
panta;
apele pluviale;
construcțiile din vecinătate;
cerințele primăriei;
restricțiile privind retragerile;
posibilitatea înregistrării noilor terenuri.
Doar după aceasta se poate spune dacă obiectul este avantajos sau nu.
7. Cum poate lucra Domo.Villa cu un astfel de obiect
Pentru un astfel de teren, Domo.Villa poate propune nu doar o consultație, ci un scenariu complet.
Pasul 1. Verificarea terenului
Mai întâi se verifică actele, cadastrul, accesul, comunicațiile și restricțiile.
Pasul 2. Schema arhitecturală
Se realizează mai multe variante:
o casă pe întregul teren;
două terenuri de câte 10 ari;
patru terenuri de câte 5 ari;
varianta cu servitute;
varianta fără împărțire, dar cu utilizare fermieră.
Pasul 3. Verificarea economică
Se calculează:
prețul terenului pentru o familie;
costul accesului;
costul rețelelor;
costul proiectării;
costul aproximativ al caselor;
pierderile de suprafață din cauza servituții;
comparația cu alte terenuri de pe piață.
Pasul 4. Căutarea vecinilor
Dacă scenariul de împărțire funcționează, Domo.Villa poate ajuta la găsirea viitorilor vecini.
Acest lucru este deosebit de important pentru un teren mare, pe care o singură familie îl cumpără scump sau îl folosește incomod.
Pasul 5. Pregătirea pentru cumpărare
Înainte de tranzacție trebuie înțeles:
cine cumpără;
cum se оформеază cota sau împărțirea;
cum se protejează accesul la terenurile din linia a doua;
cine plătește rețelele;
cine răspunde de drum;
cum poate fi evitat conflictul dintre viitorii vecini.
8. Concluzia principală a ediției
Acest teren nu poate fi evaluat doar ca „20 ari pentru 39 000 €”.
Nu este doar o suprafață.
Este geometrie.
Este acces.
Sunt retrageri.
Este posibilitatea sau imposibilitatea împărțirii.
Sunt proiecte speciale de case.
Este o schemă juridică.
Sunt viitoarele relații dintre vecini.
Pentru un cumpărător, un astfel de teren poate fi prea îngust și incomod.
Pentru altul — o bună posibilitate de a crea o gospodărie fermieră lungă.
Pentru două familii — o șansă de a împărți terenul în câte 10 ari.
Pentru patru familii — un proiect riscant, dar interesant, de mic cluster.
Concluzia Domo.Villa:
mai întâi schema, apoi cumpărarea.
Pe terenurile complicate nu se cumpără pământul.
Se cumpără un scenariu corect gândit de utilizare a lui.
În ediția următoare
Putem analiza ce planuri concrete de case se potrivesc pentru terenuri înguste:
casă cu lățimea de 5–6 metri;
casă cu lățimea de 6–7 metri;
casă cu mansardă;
casă pentru teren de 5 ari;
casă pentru teren de 10 ari;
casă pentru o gospodărie fermieră lungă.
Комментариев нет:
Отправить комментарий