Unde construim o casă: analiza pieței terenurilor și caselor din suburbia Chișinăului
Ediția nr. 2. Suruceni, Nimoreni și obiecte care necesită verificare înainte de cumpărare
În această ediție continuăm să privim piața nu ca pe un set de anunțuri întâmplătoare, ci ca pe un set de scenarii posibile pentru o familie.
Un obiect poate fi un teren bun pentru construcție.
Altul — un teren care poate fi împărțit.
Al treilea — o casă gata de locuit.
Al patrulea — un risc care nu trebuie cumpărat fără un inginer constructor și un jurist.
Întrebarea principală Domo.Villa rămâne aceeași:
ce va putea face familia în mod real cu acest obiect după cumpărare?
1. Terenurile săptămânii
1. Suruceni — teren pentru construcție, 14 ari, 61 000 €
În anunț este indicat un teren pentru construcție în satul Suruceni, raionul Ialoveni. Suprafața este de 14 ari. Este menționat că toate comunicațiile se află în apropiere, iar zona are acces la infrastructură și transport public.
De ce este interesant:
14 ari reprezintă o suprafață bună pentru o casă de familie. Aici se poate amplasa o casă de 120–160 m², o parcare, o terasă, o curte și o zonă verde.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
limitele exacte;
lățimea frontului;
accesul rutier;
distanța până la gaz, apă și electricitate;
restricțiile urbanistice;
actele și destinația cadastrală.
Concluzia Domo.Villa:
obiectul pare interesant pentru o familie, dar prețul deja cere o verificare profesională. Un astfel de teren nu trebuie cumpărat „după anunț”, ci după ce se înțelege ce casă poate fi amplasată în mod real pe el.
2. Suruceni, str. Curtea Boerească — teren pentru construcție, 6 ari, 20 000 €, Acces Imobil, ID 415914
Aceasta este fișa directă a obiectului de la Acces Imobil. Terenul este situat în satul Suruceni, pe strada Curtea Boerească. Suprafața este de 6 ari. În fișă este indicată destinația „construcție”, prețul de 20 000 €, precum și faptul că terenul se află în prima linie, iar comunicațiile sunt în zonă.
De ce este interesant:
6 ari reprezintă un format compact și clar pentru o familie cu buget limitat. Un astfel de teren poate fi potrivit pentru o casă de aproximativ 90–120 m².
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
lățimea terenului;
forma terenului;
posibilitatea respectării retragerilor față de limitele parcelei;
locul pentru parcare;
amplasarea reală a comunicațiilor;
accesul rutier;
actele cadastrale.
Concluzia Domo.Villa:
acesta este un exemplu bun de obiect care poate fi inclus într-o publicație, deoarece există un link direct către fișa obiectului, ID-ul obiectului și date inițiale clare. Dar înainte de cumpărare este important de verificat dacă pe 6 ari încape o casă de familie normală, cu curte și parcare.
3. Nimoreni — teren de 15 ari, 31 500 €
În anunț este indicat un teren de 15 ari în Nimoreni. Un moment important: în titlul fișei este indicat „pentru agricultură”, dar în descriere apare formularea „Pentru construcţii”.
De ce este interesant:
15 ari reprezintă o suprafață comodă pentru o casă de familie cu teren, zonă de grădină și curte normală. Prețul per ar pare mai atractiv decât la o parte dintre obiectele din Suruceni.
Riscul principal:
destinația terenului trebuie verificată obligatoriu. Dacă potrivit cadastrului acesta este teren agricol, și nu teren pentru construcție, întregul scenariu se schimbă.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
destinația cadastrală;
posibilitatea construirii;
accesul rutier;
comunicațiile;
lățimea terenului;
construcțiile din vecinătate.
Concluzia Domo.Villa:
obiectul nu poate fi recomandat cu certitudine ca teren pentru casă înainte de verificarea juridică. Acesta este un exemplu bun al motivului pentru care titlul anunțului și descrierea trebuie comparate cu actele.
4. Nimoreni–Suruceni — teren pentru construcție, 20 ari, 39 000 €
Terenul se află în zona Nimoreni–Suruceni. În anunț este indicată destinația pentru construcție, suprafața de 20 ari și prețul de 39 000 €.
De ce este interesant:
20 ari nu mai înseamnă doar un teren pentru o singură familie. Un astfel de obiect poate fi analizat ca posibilitate de împărțire sau ca bază pentru un mic scenariu familial/de vecinătate.
Principalul minus:
în anunț este indicată lățimea de 13 metri. Este un teren alungit. O astfel de geometrie poate limita puternic amplasarea casei, organizarea accesului, parcarea și posibilitatea de împărțire.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
geometria reală;
posibilitatea amplasării casei;
lățimea frontului;
regulile de împărțire;
conectarea la comunicații;
accesul rutier;
restricțiile de construire.
Concluzia Domo.Villa:
aceasta este o „oportunitate a săptămânii” interesantă, dar nu o soluție gata. Mai întâi este necesară o schiță arhitecturală de amplasare a unei case sau a mai multor case. Abia după aceea se poate înțelege dacă terenul este avantajos.
2. Casele săptămânii
1. Nimoreni — casă de 150 m², 192 900 €
În anunț este indicată o casă cu suprafața de 150 m², 2 etaje, 4 camere, teren de 4 ari, stare — euroreparație. În descriere sunt indicate 4 dormitoare, bucătărie, living, 3 grupuri sanitare, terasă, încălzire autonomă, podea caldă, ferestre panoramice și curte închisă.
De ce este interesantă:
acesta nu este un obiect pentru reconstrucție, ci mai degrabă o casă gata pentru o familie care dorește să se mute mai repede și să nu parcurgă întregul ciclu de construcție.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
calitatea reparației;
structura casei;
izolarea termică;
sistemele inginerești;
suprafața reală a terenului;
actele;
planificarea;
costurile de întreținere.
Concluzia Domo.Villa:
casa poate fi interesantă ca soluție gata, dar la acest preț trebuie comparată cu alternativa: cumpărarea unui teren și construirea unei case noi pentru propria familie.
2. Nimoreni — casă de 270 m², 150 000 €
O casă cu suprafață mare cere întotdeauna prudență. La prima vedere, prețul per metru pătrat poate părea atractiv, dar cheltuielile finale apar deseori deja după cumpărare.
De ce este interesantă:
270 m² reprezintă o suprafață mare, care poate fi analizată pentru o familie numeroasă sau pentru un scenariu cu zone separate.
Riscul principal:
o casă mare înseamnă cheltuieli mari pentru încălzire, reparații, sisteme inginerești, acoperiș, fațadă și exploatare. Dacă locuința este nefinalizată sau se află în stare de variantă sură, trebuie calculat nu prețul de cumpărare, ci costul complet al aducerii ei la o stare normală.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
fundația;
materialul pereților;
stâlpii și centurile din beton armat;
acoperișul;
subsolul;
fisurile;
umezeala;
ingineria;
actele;
corespunderea construcției reale cu proiectul.
Concluzia Domo.Villa:
acesta este un obiect doar după expertiză tehnică. Fără inginer constructor, o asemenea casă nu trebuie cumpărată.
3. Nimoreni — casă de 70 m², 120 000 €
O casă compactă poate fi o opțiune bună pentru o familie care nu dorește o suprafață mare și costuri ridicate de întreținere. Dar în acest caz prețul cere o analiză separată.
De ce este interesantă:
70 m² reprezintă o suprafață clară pentru o casă mică, o casă de vacanță sau un scenariu familial compact.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
starea casei;
posibilitatea reconstrucției;
statutul terenului;
comunicațiile;
restricțiile zonei;
costul reparației;
comparația cu varianta „cumpăr un teren și construiesc o casă nouă”.
Concluzia Domo.Villa:
la un asemenea preț, obiectul trebuie evaluat nu doar ca locuință, ci și ca teren cu o construcție existentă. Este posibil ca, din punct de vedere economic, să fie mai avantajos un alt teren și o casă compactă nouă.
4. Malcoci — casă de 103 m², 25 900 €
Prețul mic atrage întotdeauna atenția, dar tocmai asemenea obiecte trebuie verificate în mod deosebit de atent.
De ce este interesantă:
103 m² reprezintă o suprafață comodă pentru o familie, iar prețul mic poate crea impresia unei cumpărări avantajoase.
Riscul principal:
deseori casele ieftine necesită investiții mari în acoperiș, pereți, rețele inginerești, încălzire, ferestre, pardoseli, grupuri sanitare și acte. Uneori aceasta nu este o „casă ieftină”, ci, de fapt, un teren cu o construcție veche.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare:
fisurile;
umezeala;
acoperișul;
fundația;
materialul pereților;
comunicațiile;
posibilitatea reparației;
costul demolării;
actele.
Concluzia Domo.Villa:
un asemenea obiect nu poate fi evaluat doar după preț. Trebuie comparate trei scenarii: reparație, reconstrucție sau demolare și construcție nouă.
3. Oportunitatea săptămânii
Nimoreni–Suruceni — teren de 20 ari, 39 000 €
Acest obiect este interesant prin faptul că poate fi analizat nu doar ca teren pentru o singură familie, ci și ca un posibil scenariu de împărțire.
De exemplu:
o familie găsește un teren mare;
Domo.Villa verifică posibilitatea împărțirii;
arhitectul propune schema de amplasare a 2 case;
sunt găsiți viitorii vecini;
costul terenului se împarte între mai multe familii;
fiecare familie primește un teren separat, dar într-un cadru gândit din timp.
Dar aici există o limitare importantă: terenul este alungit, iar lățimea indicată este de 13 metri. De aceea, mai întâi trebuie verificat dacă poate fi amplasată normal o casă sau mai multe case.
Concluzia Domo.Villa:
aceasta nu este doar o cumpărare de teren, ci o sarcină arhitecturală. Mai întâi schema, apoi decizia de cumpărare.
4. Riscul săptămânii
Casă cu două etaje din piatră de calcar fără un cadru clar din beton armat
Pe piață se întâlnesc des case care arată atractiv la exterior, dar au riscuri constructive ascunse.
O atenție deosebită trebuie acordată caselor cu două etaje din piatră de calcar. Dacă nu există stâlpi normali din beton armat în colțuri, la intersecțiile pereților și centuri din beton armat, o astfel de casă poate fi problematică pentru exploatare și reconstrucție.
Problema este că acest lucru este deseori ascuns de finisaje.
Cumpărătorul vede fațada, ferestrele, reparația, gresia, mobila.
Dar nu vede cum lucrează în realitate structura.
Concluzia Domo.Villa:
o casă veche, o construcție nefinalizată sau o casă din piatră de calcar trebuie văzută împreună cu un inginer constructor înainte de cumpărare, nu după.
5. Concluzia principală a ediției
Nu trebuie cumpărat anunțul.
Trebuie cumpărat scenariul.
Un obiect poate fi un teren bun pentru casă.
Altul — un teren care poate fi împărțit.
Al treilea — o casă gata.
Al patrulea — o casă pentru reconstrucție.
Al cincilea — un risc care nu trebuie cumpărat fără specialist.
Domo.Villa ajută familia să vadă nu doar prețul, ci întregul parcurs:
terenul;
proiectul;
actele;
bugetul;
construcția;
riscurile ascunse;
și posibilitatea reală de a locui într-o casă fără greșeli critice.
Комментариев нет:
Отправить комментарий