Reforma fiscală, complexul de construcții și Chisinau City: de ce astăzi nu se decide soarta pieței imobiliare, ci modelul de dezvoltare al Moldovei
Introducere
Ultimele propuneri privind politica fiscală pentru anul 2027 au provocat reacții puternice pe piața imobiliară.
O atenție deosebită au atras-o planurile de:
eliminare a facilității fiscale de 50% la impozitarea câștigului de capital;
majorare a sarcinii fiscale efective asupra profitului obținut din vânzarea imobilelor;
limitare a unor facilități fiscale existente;
revizuire a regimului fiscal aplicat chiriei.
Primele care au reacționat au fost agențiile imobiliare, care au avertizat asupra unei posibile creșteri a prețurilor și a reducerii numărului de tranzacții.
Totuși, problema este mult mai profundă.
Nu este vorba doar despre piața imobiliară, ci despre viitorul complexului de construcții, unul dintre ultimele motoare ale dezvoltării economice a Republicii Moldova.
Din acest motiv, subiectul necesită o analiză mult mai amplă.
De ce complexul de construcții este mai important decât piața imobiliară
Când se vorbește despre construcții, majoritatea oamenilor se gândesc la apartamente și case.
În realitate, complexul de construcții înseamnă mult mai mult.
Fiecare casă nouă pune în mișcare activitatea a zeci de ramuri economice:
Din acest motiv, construcțiile au unul dintre cei mai mari multiplicatori economici dintre toate ramurile economiei.
Pentru Moldova acest lucru este deosebit de important.
Țara nu dispune de resurse naturale importante.
Nu are o industrie extractivă dezvoltată.
Nu dispune de o piață internă foarte mare.
Prin urmare, construcțiile rămân una dintre puținele ramuri capabile să concentreze capital privat în interiorul țării.
Dacă acest sector este slăbit, consecințele vor depăși cu mult piața imobiliară.
Construcțiile se află deja într-o situație de criză
Este foarte important să înțelegem un fapt esențial.
Modificările propuse nu sunt aplicate unei piețe supraîncălzite.
Ele se suprapun peste o piață care deja traversează o perioadă de declin accentuat.
Potrivit analizei realizate de Veaceslav Ioniță:
în anul 2021 au fost date în exploatare aproximativ 899 mii m² de locuințe;
în anul 2025 doar aproximativ 333 mii m²;
în primul trimestru al anului 2026 au fost date în exploatare doar 17 mii m² de locuințe;
în Chișinău, în aceeași perioadă, au fost date în exploatare aproximativ 5 mii m².
Dacă extrapolăm rezultatele primului trimestru pentru întregul an, volumul locuințelor finalizate ar putea deveni cel mai redus din ultimele decenii.
În realitate, complexul de construcții se află deja într-o fază de încetinire severă.
Prin urmare, noile modificări fiscale ar putea deveni nu cauza crizei, ci factorul care o amplifică.
Cum a apărut actualul model de finanțare a construcțiilor
Pentru a înțelege consecințele reformei, trebuie să înțelegem cum este finanțată astăzi construcția de locuințe în Republica Moldova.
În majoritatea cazurilor, dezvoltatorii imobiliari nu construiesc din credite bancare.
Principalele surse de finanțare sunt:
Din acest motiv, vânzarea locuințelor încă din faza de fundație sau „groapă de fundație” a devenit o practică obișnuită.
Viitorul proprietar finanțează, de fapt, construcția.
Din punctul de vedere al finanțelor clasice, aceasta nu este cea mai sănătoasă soluție.
Totuși, exact acest model a permis dezvoltarea sectorului construcțiilor într-un context de finanțare bancară limitată.
Ce se poate schimba după reforma fiscală
Dacă profitul obținut din vânzarea imobilelor va fi impozitat mult mai sever, mulți investitori își vor pune o întrebare simplă:
Mai are sens să investești în proiecte noi în Republica Moldova?
Logica investitorului poate fi următoarea:
„Dacă astăzi pot finaliza proiectul, pot încasa profitul și pot plăti aproximativ 6% impozit, iar mâine sarcina fiscală va fi de 2,5 ori mai mare, de ce să încep un nou ciclu investițional exact aici?”
Acest lucru nu înseamnă închiderea imediată a companiilor.
Este mult mai probabil un alt scenariu.
Proiectele aflate în derulare vor fi finalizate.
Casele și blocurile începute vor fi construite până la capăt.
Însă următorul proiect ar putea să nu mai fie lansat.
Pentru economie, acesta reprezintă riscul principal.
De ce constructorii tac
Este interesant că cele mai active critici la adresa reformei vin din partea agențiilor imobiliare.
Companiile de construcții reacționează mult mai rezervat.
Motivul poate fi foarte simplu.
Agențiile imobiliare sunt legate de piața locală.
Companiile de construcții au alternative.
Multe dintre ele activează deja sau intenționează să activeze în România.
Există posibilitatea transferării treptate a capitalului, a specialiștilor și a activităților către o altă jurisdicție.
Din acest motiv, sectorul construcțiilor poate reacționa nu prin proteste, ci prin reducerea investițiilor noi.
Iar acest scenariu este, probabil, cel mai periculos.
Poate sistemul bancar să înlocuiască investitorii?
La prima vedere, răspunsul pare pozitiv.
Sistemul bancar al Republicii Moldova dispune de resurse financiare suficiente.
Portofoliul total de credite al băncilor depășește 100 de miliarde de lei.
Volumul anual al lucrărilor de construcții este estimat la aproximativ 20 de miliarde de lei.
Din punct de vedere teoretic, sistemul bancar ar putea acoperi necesarul de finanțare al sectorului.
Problema nu este însă lipsa banilor.
Problema este riscul.
Pentru o bancă, finanțarea construcției unui bloc locativ este mult mai riscantă decât acordarea unui credit ipotecar pentru cumpărarea unui apartament deja existent.
Banca trebuie să ia în calcul:
obținerea autorizațiilor;
conectarea la infrastructură;
evoluția costurilor de construcție;
termenele de execuție;
capacitatea de vânzare a apartamentelor;
modificările legislative și fiscale.
Din acest motiv, băncile nu sunt pregătite să înlocuiască automat investitorii și cumpărătorii care astăzi finanțează construcțiile încă din faza de proiect.
Ce este necesar pentru trecerea la finanțarea bancară
Dacă Moldova dorește să treacă la un model european de dezvoltare imobiliară, este necesară crearea unui sistem complex de garanții.
Acesta ar putea include:
finanțare de proiect (project finance);
conturi escrow pentru cumpărători;
garanții de stat;
garanții europene;
asigurarea riscurilor de construcție;
finanțare etapizată;
protecția cumpărătorilor.
Numai după apariția unei asemenea infrastructuri instituționale băncile vor putea finanța pe scară largă construcția de locuințe.
Rolul statului
Statul trebuie să înceteze să privească sectorul construcțiilor exclusiv ca pe o sursă de venituri fiscale.
Construcțiile trebuie privite ca un instrument de dezvoltare economică.
În loc să urmărească doar creșterea încasărilor fiscale, statul ar putea crea mecanisme prin care capitalul să fie păstrat și reinvestit în interiorul țării.
Una dintre aceste soluții ar putea fi capitalizarea impozitelor.
Capitalizarea impozitelor în locul colectării lor
Să ne imaginăm un model diferit.
O companie primește dreptul de a nu plăti temporar o parte din impozite.
În schimb, este obligată să investească o sumă echivalentă în active reale construite în Republica Moldova.
Aceste investiții pot include:
locuințe;
cămine;
birouri;
instituții medicale;
instituții educaționale;
infrastructură.
În acest caz, impozitele nu dispar.
Ele se transformă în capital.
Statul nu pierde resurse.
În schimb, obține clădiri, infrastructură și active care rămân în economie.
Chisinau City ca proiect-pilot al noii economii
Aici apare ideea Chisinau City.
De cele mai multe ori, proiectul este perceput ca un nou cartier rezidențial.
În realitate, el ar putea avea o misiune mult mai importantă.
Chisinau City ar putea deveni prima zonă din Republica Moldova unde este testată o nouă metodă de dezvoltare economică și urbană.
În cadrul acestui teritoriu ar putea fi experimentate:
finanțarea bancară a proiectelor;
capitalizarea impozitelor;
garanțiile de infrastructură;
monitorizarea digitală a investițiilor;
regimuri speciale de dezvoltare.
Dacă modelul funcționează, acesta poate fi extins ulterior în alte orașe ale țării.
Rolul Primăriei
Un asemenea sistem nu poate funcționa fără implicarea activă a Primăriei Chișinău.
Băncile nu finanțează doar clădiri.
Ele finanțează mediul urban în care aceste clădiri vor funcționa.
Din acest motiv, Primăria trebuie să ofere garanții privind:
infrastructura inginerească;
transportul public;
școlile;
grădinițele;
spațiile publice;
stabilitatea parametrilor urbanistici;
termenele procedurilor administrative.
Fără aceste garanții, costul finanțării va rămâne ridicat, iar apetitul băncilor pentru proiecte noi va continua să fie limitat.
Calea ferată ca activ financiar
Un element deosebit de interesant este posibilitatea utilizării infrastructurii feroviare existente pentru transportul urban și metropolitan.
Astăzi există deja planuri reale privind lansarea unui astfel de sistem.
Pentru majoritatea oamenilor acesta pare un simplu proiect de transport.
Pentru investitori însă, implicațiile sunt mult mai largi.
Apariția unui sistem feroviar urban înseamnă:
reducerea riscurilor de mobilitate;
creșterea atractivității zonelor de dezvoltare;
majorarea valorii terenurilor;
creșterea lichidității proiectelor imobiliare.
În acest mod, infrastructura de transport devine parte integrantă a modelului financiar de dezvoltare urbană.
Cota zero de impozitare ca instrument de retenție a capitalului
Un alt mecanism posibil ar fi introducerea unui regim special de stimulare.
De exemplu:
0% impozite timp de 5 ani.
Dar numai în condițiile în care compania investește suma economisită în construcția unor active pe teritoriul Chisinau City.
Este important de subliniat că nu ar fi vorba doar despre companiile de construcții.
La program ar putea participa:
Fiecare companie ar putea construi active proprii:
Dacă firma își continuă activitatea, activul devine proprietatea sa deplină.
Dacă părăsește țara sau își încetează activitatea, activul poate reveni statului sau municipalității.
Astfel se creează un mecanism eficient de păstrare a capitalului în interiorul economiei naționale.
De ce un asemenea model poate fi interesant pentru Uniunea Europeană
La prima vedere, această abordare poate părea neobișnuită.
Totuși, ea se încadrează surprinzător de bine în logica europeană.
Uniunea Europeană nu este interesată ca Republica Moldova să depindă permanent de credite externe.
Interesul principal este:
dezvoltarea sustenabilă;
transparența financiară;
consolidarea sistemului bancar;
reducerea economiei informale;
protejarea investitorilor și a cumpărătorilor.
Tocmai aceste obiective sunt susținute de trecerea la finanțarea de proiect și la mecanisme moderne de dezvoltare.
În plus, pachetul european de 1,9 miliarde de euro ar putea fi utilizat nu pentru construcția directă a locuințelor, ci pentru infrastructură și pentru crearea unor fonduri de garantare.
Ce este cu adevărat în joc
Astăzi nu se discută doar despre modificarea unei cote de impozitare.
În realitate, se confruntă două modele diferite de dezvoltare.
Primul model
Al doilea model
retenția capitalului;
finanțarea bancară a proiectelor;
capitalizarea impozitelor;
dezvoltarea infrastructurii;
crearea unor noi instrumente investiționale.
Primul model poate aduce venituri suplimentare pe termen scurt.
Al doilea poate crea baza unei creșteri economice durabile pe termen lung.
Concluzie
Principala eroare a discuției actuale este că aceasta se concentrează aproape exclusiv asupra pieței imobiliare.
În realitate, miza este mult mai mare.
Este vorba despre viitorul complexului de construcții al Republicii Moldova.
Dacă acest sector pierde investiții, companii și specialiști, efectele se vor răsfrânge asupra întregii economii.
Prin urmare, obiectivul statului nu ar trebui să fie doar creșterea încasărilor fiscale.
Mult mai important este să creeze condiții în care capitalul să fie interesat să rămână și să investească în continuare în Moldova.
În acest context, Chisinau City poate deveni mai mult decât un nou cartier al capitalei.
Poate deveni primul teritoriu în care se testează un nou model de dezvoltare economică — un model bazat nu pe consumul capitalului, ci pe acumularea și transformarea acestuia în active reale.
Iar alegerea dintre aceste două modele poate influența decisiv viitorul sectorului construcțiilor și al economiei Republicii Moldova în ansamblu.
