Chișinăul la răscruce: unde vor locui noii orășeni și nu construim oare prea multe apartamente?
Datele recente despre piața imobiliară ne obligă să privim altfel dezvoltarea Chișinăului. La prima vedere, totul pare simplu: apartamentele se scumpesc, blocurile noi continuă să apară, deci locuințele sunt insuficiente și trebuie construit și mai mult.
Dar dacă punem alături datele despre tranzacții, construcții, numărul locuințelor neocupate, migrație și dezvoltarea suburbiilor, imaginea devine mult mai complexă.
Întrebarea nu mai este doar câte apartamente trebuie construite.
Mult mai important este să înțelegem:
câte familii vor apărea efectiv în Chișinău în următorii ani, unde vor locui și ce se va întâmpla dacă orașul nu le va putea oferi suficiente teritorii de dezvoltare de calitate în interiorul propriilor limite.
Ce au arătat noile date prezentate de Ioniță
O analiză recentă a economistului Veaceslav Ioniță a clarificat imaginea pieței imobiliare.
În anul 2025, statisticile indicau o scădere aproape catastrofală a tranzacțiilor. Ulterior însă s-a constatat că o parte importantă a operațiunilor trecuse pur și simplu în mediul online și, inițial, nu era inclusă integral în statisticile cadastrale.
După revizuirea datelor, s-a dovedit că piața a scăzut într-adevăr, dar cu aproximativ 20%, nu de două ori.
Și mai important este faptul că, începând cu anul 2026, au început să fie evidențiate separat așa-numitele bunuri viitoare — obiecte imobiliare viitoare, în primul rând apartamente din clădiri aflate în construcție.
În primele șase luni ale anului 2026, în Chișinău au fost înregistrate aproximativ 21 de mii de astfel de obiecte.
În același timp, aproximativ 5,5 mii au fost înregistrate ca tranzacții de vânzare.
Aceasta nu înseamnă că celelalte 15,5 mii de apartamente sunt deja construite și stau nevândute. Ele se află în diferite etape de dezvoltare și construcție.
Dar raportul este important:
la 21 de mii de bunuri viitoare înregistrate revin doar aproximativ 5,5 mii de vânzări.
Cu alte cuvinte, oferta se formează considerabil mai repede decât este absorbită astăzi de piață.
Mai mult decât atât, în primul trimestru au fost vândute aproximativ 32% din bunurile viitoare înregistrate, iar în trimestrul al doilea — doar aproximativ 22%.
Dacă această tendință va continua, problema supraproducției de apartamente va înceta să mai fie una pur teoretică.
În același timp, în oraș există deja foarte multe locuințe neocupate
Conform datelor recensământului și evaluărilor ulterioare realizate de Expert-Grup, în municipiul Chișinău există aproximativ 390 de mii de locuințe.
Aproximativ 302 mii sunt ocupate permanent.
Circa 88 de mii, adică aproximativ 23%, nu au locatari permanenți.
Situația este deosebit de neobișnuită în clădirile relativ noi. Dintre locuințele construite în perioada 2016–2024, aproximativ 26,7 mii de apartamente, adică aproximativ 42%, sunt neocupate.
Este important să facem o distincție: un apartament neocupat și un apartament nevândut nu sunt același lucru.
Multe apartamente au deja proprietari, dar sunt folosite ca investiție, a doua locuință sau modalitate de păstrare a economiilor. O persoană poate locui peste hotare și poate păstra ani întregi un apartament în Chișinău.
De aceea, numărul mare de apartamente neocupate nu duce automat la reducerea prețurilor.
Dar el arată altceva:
este posibil ca în Chișinău să nu mai existe un deficit fizic de locuințe.
Problema constă mai degrabă în accesibilitate, preț, calitate și în tipul de locuință pe care familiile vor cu adevărat să îl cumpere.
Atunci cine are nevoie de apartamentele noi?
Astăzi, în municipiul Chișinău locuiesc aproximativ 720 de mii de persoane.
Dar această cifră, cel mai probabil, va crește chiar și pe fundalul reducerii populației Republicii Moldova în ansamblu.
Motivul este simplu: țara pierde populație în mod neuniform.
Locurile de muncă, educația, medicina, afacerile și serviciile se concentrează tot mai puternic în jurul capitalei.
De aceea continuă migrația populației din raioane spre Chișinău.
În următorii ani, la acest proces s-ar putea adăuga încă două surse de creștere a populației.
Prima este revenirea unei părți a diasporei.
A doua este imigrația forței de muncă. Pe măsură ce populația aptă de muncă se reduce, economia Republicii Moldova va avea în mod inevitabil nevoie într-o măsură tot mai mare de muncitori veniți din alte țări.
Dacă facem o estimare moderată, bazată pe scenarii, municipiul Chișinău s-ar putea apropia până în anul 2030 de aproximativ 800 de mii de locuitori.
Aceasta nu este o prognoză demografică oficială, ci un scenariu de lucru.
În același timp, dimensiunea medie a gospodăriei scade.
Astăzi, unei locuințe ocupate îi revin aproximativ 2,38 persoane. Dacă până în anul 2030 dimensiunea medie a gospodăriei va scădea la 2,25 persoane, 800 de mii de locuitori vor forma aproximativ:
355–360 de mii de gospodării.
Astăzi sunt ocupate aproximativ 302 mii de locuințe.
Aceasta înseamnă că până în anul 2030 orașul ar putea primi aproximativ:
50–60 de mii de familii suplimentare.
Dacă luăm în calcul și primul inel al aglomerației Chișinău, creșterea totală a pieței metropolitane poate ajunge la aproximativ 65–75 de mii de gospodării noi.
Prin urmare, cererea de locuințe există într-adevăr.
Dar apare următoarea întrebare:
unde se vor stabili aceste familii?
Suburbiile încep deja să preia creșterea
Aici datele prezentate de Veaceslav Ioniță sunt deosebit de relevante.
Numărul tranzacțiilor cu apartamente în suburbiile municipiului a ajuns la aproximativ 5,1 mii, depășind recordul precedent.
Ponderea suburbiilor în piața apartamentelor din municipiu a crescut de la aproximativ 11–12% la peste 20%.
Dar și mai interesant este altceva:
aproximativ 70% din creșterea recentă a numărului tranzacțiilor cu apartamente din municipiu a fost asigurată tocmai de suburbii.
Cu alte cuvinte, tendința spațială este deja vizibilă:
Republica Moldova → Chișinău → suburbiile Chișinăului.
Și problema nu constă doar în faptul că în centrul orașului există puțin teren liber.
O familie compară diferite moduri de viață.
Pentru prețul unui apartament bun în oraș, uneori poate cumpăra un apartament mai mare în suburbie, o casă înșiruită sau chiar o casă individuală compactă cu propriul teren.
Din acest motiv, suburbanizarea va continua în orice scenariu.
Dar amploarea ei va depinde de politica orașului.
Chișinăul dispune de o rezervă importantă în interiorul limitelor sale
Pe harta dezvoltării de perspectivă, în interiorul teritoriului urban sunt evidențiate trei mari rezerve:
West — aproximativ 218 hectare;
Centru — aproximativ 198 hectare;
Est — aproximativ 973 hectare.
În total — aproape:
1 389 de hectare, adică aproximativ 14 kilometri pătrați.
Este o resursă foarte mare.
Ea arată că municipiul Chișinău nu și-a epuizat încă posibilitățile de dezvoltare în interiorul teritoriului existent.
West și Centru se pot dezvolta ca o continuare a țesutului urban existent.
Cu totul altfel trebuie privită rezerva din Est.
Estul trebuie să devină un oraș nou, nu încă un cartier-dormitor
973 de hectare reprezintă un teritoriu suficient pentru un oraș aproape independent.
Dacă acest teritoriu va fi pur și simplu ocupat cu blocuri multietajate, rezultatul este ușor de anticipat:
zeci de mii de apartamente noi și zeci de mii de automobile care în fiecare dimineață se vor îndrepta spre Chișinăul existent.
De aceea, zona Est ar trebui privită ca un Nou Oraș Estic.
Capacitatea sa finală rezonabilă ar putea fi de aproximativ:
90–110 mii de locuitori
și:
35–45 de mii de locuri de muncă.
Aceasta este o condiție fundamentală.
Noul oraș trebuie să aibă propriul centru economic, locuri de muncă, școli, servicii medicale, spații publice și transport.
Doar atunci el devine al doilea pol al capitalei, nu doar un nou loc în care oamenii vin să doarmă.
Construcția lui trebuie realizată treptat.
Până în anul 2030, de exemplu, poate fi vorba doar despre prima etapă, pentru aproximativ:
20–30 de mii de locuitori.
Dezvoltarea ulterioară ar urma după 2030, în funcție de cererea reală.
Iar aici Chișinăul are un avantaj neașteptat — calea ferată
Teritoriile de rezervă sunt amplasate în apropierea coridorului feroviar existent.
Astăzi, calea ferată este percepută mai degrabă ca un inconvenient sau o limită între diferite părți ale orașului.
În viitor însă ea ar putea deveni unul dintre principalele avantaje ale acestor teritorii.
Dacă linia va fi modernizată pentru circulația regulată a trenurilor urbane și suburbane, noile zone pot fi dezvoltate în jurul stațiilor.
În apropierea stației — densitate mai mare, birouri, magazine, funcții publice.
Mai departe — o dezvoltare mai puțin intensă.
Acesta este principiul dezvoltării orientate spre transportul public, utilizat în numeroase orașe.
O asemenea abordare este deosebit de importantă pentru Noul Oraș Estic.
În loc să construim mai întâi 40 de mii de apartamente și apoi să căutăm o modalitate de a scoate locuitorii din ambuteiaje, putem proceda invers:
mai întâi infrastructura de transport, apoi construcțiile în jurul ei.
Două scenarii pentru viitorul Chișinăului
Acum putem imagina două variante.
Prima: orașul își utilizează rezervele
Până în anul 2030, aproximativ 70 de mii de familii noi din sistemul metropolitan s-ar putea distribui aproximativ astfel:
orașul existent și proiectele deja începute — 30–35 de mii;
West și Centru — aproximativ 8–10 mii;
prima etapă a noului oraș Est — aproximativ 10–12 mii;
suburbiile — 15–20 de mii.
Astfel:
aproximativ 70–80% din noua creștere rămâne în interiorul orașului;
20–30% se îndreaptă în mod firesc spre suburbii.
Aceasta este o structură destul de echilibrată.
Orașul continuă să crească, dar și suburbiile se dezvoltă.
Al doilea scenariu: teritoriile de rezervă nu sunt valorificate
Motivele pot fi diferite — probleme de proprietate, lipsa infrastructurii, întârzieri în elaborarea Planului Urbanistic General, lipsa investițiilor.
Dar familiile noi nu vor dispărea.
O parte dintre ele își vor găsi locuințe în orașul existent.
Totuși, aproximativ:
25–35 de mii de familii
s-ar putea orienta spre primul inel al aglomerației.
Aceasta înseamnă aproximativ:
60–80 de mii de persoane numai până în anul 2030.
Până în anul 2040, în jurul Chișinăului ar putea apărea încă 100–150 de mii de locuitori.
În realitate se va forma un oraș nou.
Doar că el nu va fi proiectat în Est, ci va fi dispersat între Durlești, Codru, Stăuceni, Trușeni, Ialoveni, Strășeni și alte localități.
Și aceasta este o idee importantă:
renunțarea la construirea unui oraș nou nu înseamnă că acel oraș nu va apărea.
El va apărea pur și simplu spontan în jurul Chișinăului.
De ce acest lucru este important pentru bugetul orașului
La început, locuitorul suburbiei continuă să lucreze și să petreacă o mare parte a zilei în Chișinău.
Dar noua sa locuință se află deja dincolo de limita administrativă.
Acolo crește valoarea terenului.
Acolo se construiește proprietatea imobiliară.
Apoi, treptat, populația atrage după sine supermarketuri, servicii, restaurante, școli, birouri și o parte a afacerilor.
Prin urmare, o parte tot mai mare a noii valori economice se formează deja în primul inel.
În același timp, multe dintre cheltuieli rămân în sarcina orașului central.
Locuitorii suburbiilor continuă să utilizeze:
intrările în Chișinău;
drumurile;
transportul public;
universitățile;
spitalele;
serviciile centrale.
Apare o situație nefavorabilă pentru oraș:
o parte a noii baze fiscale și patrimoniale se deplasează spre exterior, în timp ce o parte importantă a presiunii asupra transportului rămâne în interiorul Chișinăului.
Tocmai de aceea dezvoltarea Metropolei necesită nu doar un sistem comun de transport, ci, în timp, și mecanisme comune de finanțare a infrastructurii.
Există însă și pericolul opus — să construim prea mult
Faptul că există terenuri libere nu înseamnă că toate cele 1 389 de hectare trebuie deschise imediat pentru construcții.
Aceasta poate deveni la fel de periculos ca nevalorificarea lor totală.
Vedem deja:
un volum mare de locuințe neocupate;
21 de mii de bunuri viitoare numai într-o jumătate de an;
aproximativ 5,5 mii de vânzări ale acestor obiecte;
un număr foarte mare de proiecte aflate în construcție.
Dacă oferta va continua să crească mult mai repede decât numărul cumpărătorilor reali, problemele nu vor mai afecta doar piața locuințelor.
Ele pot afecta întregul complex de construcții.
De ce apartamentele sunt vândute mai ieftin în timpul construcției
O parte importantă a proiectelor moderne este finanțată prin intermediul cumpărătorilor timpurii.
Un apartament într-un bloc finalizat poate costa, de exemplu, 150 de mii de euro.
În timpul construcției, dezvoltatorul îl vinde cu 110–120 de mii de euro.
Cumpărătorul primește un preț mai mic.
Dezvoltatorul primește banii imediat și îi folosește pentru continuarea construcției.
În esență, cumpărătorul finanțează parțial proiectul.
Atât timp cât prețurile locuințelor cresc, acest mecanism funcționează foarte bine.
Primele apartamente sunt vândute mai ieftin, ultimele — mai scump.
Profitul mai mare al vânzărilor târzii compensează reducerea oferită primilor cumpărători.
Dar aici există un risc.
Prețul apartamentului este fixat, costul construcției nu
Să presupunem că apartamentul este vândut într-o etapă timpurie cu 110 mii de euro.
Dezvoltatorul estimează că va costa 80 de mii de euro să îl construiască.
Marja estimată este de 30 de mii de euro.
Dar construcția durează câțiva ani.
Materialele, salariile, rețelele inginerești și creditele se scumpesc.
În final, costul ajunge la 100 de mii de euro.
Prețul apartamentului deja vândut rămâne însă 110 mii de euro.
Profitul scade de la 30 de mii la 10 mii de euro.
Cu alte cuvinte, cumpărătorul își fixează prețul, iar o parte importantă a riscului inflaționist rămâne în sarcina companiei de construcții.
O altă problemă — investitorul timpuriu devine concurentul dezvoltatorului
Să presupunem că un investitor a cumpărat un apartament cu 100 de mii de euro.
La momentul finalizării blocului, dezvoltatorul vinde apartamente similare cu 150 de mii de euro.
Investitorul își poate pune apartamentul în vânzare cu 135 de mii de euro.
El obține oricum un câștig bun.
Dar pentru dezvoltator apare deja un concurent — chiar în propriul său bloc.
Dacă numărul cumpărătorilor-investitori este mare, în momentul finalizării clădirii apare o piață paralelă a apartamentelor noi, la prețuri mai reduse.
Tocmai de aceea un apartament poate fi:
vândut de dezvoltator,
dar:
să nu dispară din ofertă.
El trece pur și simplu în proprietatea investitorului și poate reveni ulterior pe piață.
Ce se întâmplă dacă prețurile încetează să mai crească rapid
Pentru apariția unei probleme nici măcar nu este necesar ca prețurile să scadă.
Este suficient ca ele să înceteze să mai crească rapid.
Investitorul a cumpărat un apartament cu 100 de mii de euro și se așteaptă ca peste doi ani să obțină 140 de mii.
Dacă peste doi ani apartamentul valorează doar 110–115 mii, investiția devine mult mai puțin atractivă.
Următorul investitor poate decide să nu mai cumpere un apartament în etapa de construcție.
Dar tocmai banii lui urmau să finanțeze etapa următoare.
Apare un lanț periculos:
prețurile încetează să crească rapid
→ numărul investitorilor scade
→ scad vânzările în etapele timpurii
→ dezvoltatorii au mai puține mijloace circulante
→ lucrările încetinesc
→ termenele de finalizare se prelungesc
→ încrederea cumpărătorilor scade
→ vânzările timpurii se reduc şi mai mult.
Dacă această situație afectează o singură companie, este problema acelei companii.
Dacă afectează simultan zeci de companii, devine deja un risc pentru întreaga industrie a construcțiilor.
De ce problema va afecta nu doar dezvoltatorii
În spatele construcțiilor se află un lanț economic foarte mare:
antreprenori, fabrici de beton, producători de blocuri, metal, ferestre, ascensoare, echipamente inginerești, arhitecți, ingineri, bănci și companii de transport.
Dacă dezvoltatorii reduc brusc numărul proiectelor noi, comenzile scad în întregul lanț.
Ulterior poate scădea ocuparea forței de muncă.
Iar scăderea veniturilor populației reduce şi mai mult cererea pentru locuințe.
Astfel, o simplă supraproducție de apartamente poate evolua într-o scădere ciclică a întregului sector de construcții.
În același timp, prețurile pot părea stabile mult timp
Nu trebuie să ne așteptăm ca, la primele dificultăți, dezvoltatorul să reducă imediat prețul apartamentului de la 150 de mii la 120 de mii de euro.
Mai întâi apar reducerile ascunse:
loc de parcare gratuit;
reparație inclusă;
rate pe termen lung;
reducere individuală;
debara oferită gratuit;
avans inițial mai mic.
Prețul oficial rămâne ridicat.
Dar prețul real al tranzacției începe deja să scadă.
De aceea, pentru a înțelege situația reală a pieței, trebuie urmărite nu prețurile din publicitate, ci prețurile efective ale tranzacțiilor.
Ce ar trebui să facă orașul?
Principala greșeală ar fi alegerea uneia dintre două extreme.
Prima:
să nu deschidă deloc teritorii noi.
În acest caz, construcțiile și populația se deplasează spre primul inel, Chișinăul pierde o parte din viitoarea bază economică și primește şi mai multe probleme de transport.
A doua:
să deschidă simultan toate teritoriile de rezervă.
Atunci un volum suplimentar enorm de teren poate stimula şi mai mult construcțiile într-un moment în care piața are deja un pipeline important.
Varianta mai sustenabilă este dezvoltarea etapizată.
Orașul dispune de o rezervă uriașă de teren și tocmai de aceea își poate permite să nu se grăbească.
Noile teritorii trebuie deschise pe măsura cererii reale
Următoarea etapă din West, Centru sau Est nu ar trebui lansată doar pentru că a apărut un investitor.
Trebuie urmărită piața:
câte familii noi au apărut efectiv;
câte apartamente sunt neocupate;
câte se află în construcție;
câte bunuri viitoare sunt înregistrate;
câte dintre ele se vând;
la ce preț real;
cum se schimbă populația;
dacă infrastructura este pregătită.
Cu alte cuvinte, orașul are nevoie de un fel de balanță locativă.
Astăzi, Chișinăul știe relativ bine unde este permisă construcția.
Dar știe mult mai puțin câtă locuință se creează simultan în raport cu necesitatea reală a populației.
Acest lucru trebuie schimbat.
Ce fel de Chișinău putem avea în anul 2040?
Prima variantă este capitala policentrică.
Orașul existent continuă să se dezvolte.
West și Centru extind țesutul urban.
În Est apare un oraș nou și complet, cu aproximativ 100 de mii de locuitori și 35–45 de mii de locuri de muncă.
Calea ferată devine infrastructura principală de transport.
Suburbiile se dezvoltă, dar rămân parte a unei Metropole gestionate.
A doua variantă este Metropola inerțială.
Rezervele interne rămân blocate.
Primul inel crește rapid.
Până în anul 2040, în jurul capitalei apare un oraș dispersat cu 100–150 de mii de locuitori noi.
Oamenii locuiesc în afara limitelor Chișinăului, dar continuă să vină aici la muncă.
Terenurile, proprietățile imobiliare și o parte a afacerilor se capitalizează în suburbii.
Presiunea asupra transportului rămâne în sarcina orașului central.
Problema nu mai este numărul de metri pătrați
Din noile date rezultă o concluzie neobișnuită.
Chișinăul poate avea simultan nevoie de locuințe noi și, în același timp, poate avea deja un surplus al anumitor tipuri de apartamente.
Nu există nicio contradicție.
O familie tânără poate să nu dorească un apartament investițional neocupat care costă 180 de mii de euro.
Poate prefera un apartament într-o suburbie nouă, o casă înșiruită sau o locuință compactă la un preț comparabil.
De aceea, principala unitate a planificării urbane nu trebuie să fie metrul pătrat.
Ci:
familia reală și posibilitățile ei.
Trebuie să înțelegem:
cine va locui în noua locuință;
cât poate plăti această familie;
unde lucrează;
ce transport folosește;
ce tip de locuință preferă.
Concluzie
Astăzi, Chișinăul nu se află în fața unei alegeri simple între „a construi” și „a nu construi”.
Orașul se va schimba oricum.
În pofida reducerii populației Republicii Moldova, Chișinăul va continua să concentreze oameni, locuri de muncă și capital.
Până în anul 2030, sistemul metropolitan poate primi zeci de mii de familii noi.
Dacă orașul își pregătește propriile teritorii, cea mai mare parte a acestei creșteri poate rămâne în interiorul unei structuri urbane organizate.
Dacă nu le pregătește, o parte importantă se va muta în primul inel al Metropolei.
În același timp, primul inel va începe să primească o parte tot mai mare din construcțiile noi, din valoarea terenului, din afaceri și din baza fiscală, în timp ce numeroase costuri de transport vor rămâne în sarcina Chișinăului.
Dar și deschiderea prea rapidă a unor teritorii uriașe poate fi periculoasă.
Un pipeline mare de construcții, o viteză redusă de absorbție a bunurilor viitoare și o pondere ridicată a apartamentelor investiționale pot crea riscul unei supraproducții.
Iar supraproducția locuințelor nu mai este doar o problemă a prețului apartamentelor.
Ea reprezintă un risc pentru antreprenori, producătorii de materiale de construcție, bănci, proiectanți și mii de angajați din sector.
De aceea, Chișinăul nu are nevoie de o politică a construcției maxime.
Are nevoie de o politică a creșterii gestionate.
Teritoriile de rezervă West, Centru și Est trebuie introduse în dezvoltare treptat.
Noul Oraș Estic trebuie să apară împreună cu locurile de muncă și transportul public.
Calea ferată existentă poate deveni principalul său avantaj structural.
Iar fiecare decizie majoră nouă ar trebui luată doar după ce răspundem la o întrebare simplă:
câte familii reale au astăzi cu adevărat nevoie de o locuință nouă și își pot permite să o plătească?
În cele din urmă, de acest răspuns depinde cum va arăta Chișinăul peste cincisprezece ani: o capitală compactă și policentrică, cu o Metropolă gestionată, sau centrul unei aglomerații uriașe și dispersate, a cărei creștere se va produce deja dincolo de limitele administrative și financiare ale orașului.
Комментариев нет:
Отправить комментарий