Инвестор предлагает до 500 миллионов евро. А что получит Кишинёв?
Как инвестиционное предложение может стать проверкой четырёхуровневого адаптивного генерального плана
Повод для обсуждения
Поводом для этой статьи послужило интервью директора Агентства по инвестициям Республики Молдова Натальи Бежан в программе Cutia Neagră PLUS телеканала TV8 от 11 октября 2026 года.
Речь шла о потенциальном инвесторе из Азии, который рассматривает возможность вложения от 200 до 500 миллионов евро в строительство в Кишинёве крупного комплекса, включающего элитное жильё, торговый центр и пятизвёздочную гостиницу международного бренда.
Однако реализация проекта столкнулась с проблемой.
По словам руководительницы агентства, инвестор рассчитывает получить земельный участок от государства бесплатно, как это, по его утверждению, практикуется в других странах.
Но в Молдове нет очевидного механизма, который позволял бы просто передать публичную землю конкретному инвестору на таких условиях.
В результате страна потенциально может потерять крупную инвестицию.
На мой взгляд, ситуация интересна не столько масштабом предполагаемых вложений, сколько вопросами, которые она ставит перед городом.
Прежде всего, неясно, существует ли уже официально оформленное инвестиционное предложение с конкретными параметрами или речь пока идёт о предварительном обращении инвестора.
Но даже если предложение пока существует только на уровне переговоров, оно даёт прекрасную возможность обсудить значительно более важную проблему.
Как Кишинёв должен работать с инвестиционными инициативами?
Должен ли город искать участок для каждого инвестора, который готов вложить достаточно крупную сумму?
Или прежде всего необходимо определить, нужен ли городу предлагаемый проект, соответствует ли он долгосрочным целям развития и где его реализация принесёт наибольшую общественную пользу?
Именно второй подход я предлагаю проверить.
Для этого мы использовали инвестиционное предложение, прозвучавшее в интервью, как исходный пример и провели демонстрационный анализ на платформе Chișinău Pulse, применив методологию четырёхуровневого адаптивного генерального плана DAUF.
Это не экспертиза официальной заявки конкретной компании. Параметры инвестиционной программы, рассматриваемые территории и экономические показатели являются аналитическими сценариями.
Цель исследования — продемонстрировать возможную процедуру принятия градостроительных решений.
1. Генеральный план, который не пытается предсказать будущее
Традиционный генеральный план обычно стремится определить, как должен выглядеть город через двадцать или тридцать лет.
Но насколько реалистична такая задача?
Мы не можем знать, какие технологии появятся, как изменятся экономика, транспорт, образ жизни и потребности населения.
Можно предполагать общие тенденции, но нельзя с достаточной точностью предсказать все конкретные изменения.
Город напоминает живой организм.
Мы не можем заранее определить, как будет изменяться человек на протяжении следующих десятилетий. Но можем контролировать состояние его здоровья, своевременно выявлять проблемы и корректировать процесс развития.
То же самое возможно и в отношении города.
Мы не можем заранее спроектировать всё его будущее. Но можем определить цели развития и постоянно проверять, приближают ли принимаемые решения город к этим целям.
На этом принципе построена методология DAUF — четырёхуровневый адаптивный генеральный план.
Уровень I. Долгосрочные цели и измеримые индикаторы
Город прежде всего определяет, каким он хочет стать к 2050 году.
Компактным, доступным, зелёным, социально сбалансированным, экономически жизнеспособным и устойчивым.
Эти цели необходимо выразить через измеримые индикаторы.
Таким образом формируется Конституция развития Chișinău 2050 — система долгосрочных целей и показателей, относительно которых можно оценивать происходящие изменения.
Уровень II. Пространственная структура и адаптивные территории
На втором уровне определяется устойчивый пространственный каркас города.
Он включает транспортную и инженерную инфраструктуру, природные системы, историческое наследие и необходимые ограничения.
Одновременно выявляются адаптивные территории, использование которых может изменяться по мере появления новых потребностей, технологий и инвестиционных инициатив.
Вместо жёсткого определения каждой будущей застройки город сохраняет возможность выбирать решения, соответствующие обстоятельствам своего развития.
Уровень III. Возникающие реальные проекты
Именно этот уровень является предметом нашего исследования.
Появляется конкретное инвестиционное предложение.
Оно может не быть предусмотрено генеральным планом, но представляет потенциальный интерес для города.
Что делать?
Сначала необходимо проверить, способствует ли проект достижению целей Конституции 2050, какие городские проблемы он решает, какие может создать и на какой территории его размещение наиболее целесообразно.
Не город автоматически подстраивается под пожелания инвестора, а инвестиционное предложение проверяется на соответствие целям города.
Уровень IV. Аналитическая разработка прошедших проверку проектов
Только после принципиальной оценки проекта начинается его детальная разработка.
Используются пространственные данные, информационные модели, моделирование сценариев, инженерные, транспортные, экологические и экономические расчёты.
Определяются параметры будущего проекта, условия его реализации и механизмы контроля.
Затем следуют реализация, мониторинг фактических результатов и необходимые корректировки.
Таким образом, четыре уровня DAUF — это не четыре географических масштаба. Это четыре уровня организации градостроительных решений, применимых к любому масштабу — от города до отдельного здания.
2. Проверим инвестиционное предложение на практике
Итак, имеется потенциальная инвестиционная инициатива стоимостью от 200 до 500 миллионов евро.
Из интервью известны её основные функции: элитное жильё, торговый центр и гостиница высокого класса.
Но для полноценного градостроительного анализа этой информации недостаточно.
Неизвестны точные площади объектов, необходимая территория, инженерные нагрузки, транспортные потребности, финансовая структура и предполагаемые обязательства инвестора.
Поэтому для демонстрации в Chișinău Pulse была сформирована расчётная инвестиционная программа C1.
В одном из сценариев общий объём строительства составляет приблизительно 270 тысяч квадратных метров, а инвестиционный ориентир — около 399 миллионов евро.
Модель включает жильё, офисы, гостиницу, торговые помещения, общественную инфраструктуру и необходимые технические объекты.
Это расчётная программа, а не подтверждённые параметры инвестиционного предложения, прозвучавшего в интервью.
Обычно на данном этапе начался бы поиск земельного участка подходящей площади.
Но мы решили изменить последовательность.
Сначала необходимо определить, какой общественный результат может дать такая инвестиция.
И только после этого переходить к поиску территории.
3. От всех адаптивных территорий к двум альтернативам
Первоначально мы рассматривали адаптивные территории в границах Кишинёва.
В аналитическом реестре присутствовали Восточный город, Mesager–Petricani, район Spătarul–Bucovinei, территории Petru Rareș и отдельные участки внутри крупных зон развития.
На первом этапе нас не интересовало, кому принадлежит конкретный кадастровый участок и где именно расположить гостиницу.
Мы пытались ответить на более общий вопрос:
Какую роль одна и та же инвестиционная программа может сыграть в разных частях города?
После предварительного рассмотрения для более подробного анализа были оставлены две альтернативы:
Petru Rareș — реконверсия существующих промышленных территорий.
Восточный город (East City) — использование инвестиции как возможного катализатора нового Metropolitan Hub и всей восточной части города.
И здесь возникло принципиальное различие.
4. Petru Rareș: преобразование существующей городской территории
Размещение инвестиционного комплекса на территории бывших промышленных предприятий Petru Rareș могло бы привести к её реконверсии.
Вместо устаревшего промышленного использования появились бы новые жилые, коммерческие и общественные функции.
Город мог бы получить обновлённую среду, новые рабочие места и улучшенную инфраструктуру.
Это значимый градостроительный результат.
Однако его предполагаемое воздействие прежде всего связано с преобразованием конкретной территории.
Возможность запуска других крупных проектов в соседних районах также существует, но пока не подтверждена.
5. Восточный город: инвестиция как катализатор развития
Совершенно иную роль та же инвестиционная программа может сыграть в Восточном городе.
Здесь уже сформирована аналитическая модель развития большой территории, включающей семь секторов — EC-01…EC-07.
Одним из ключевых элементов является Metropolitan Hub — будущий крупный транспортный, деловой и общественный центр.
Инвестиция в жильё, гостиницу, офисы и торговые функции потенциально может стать первым работающим экономическим ядром этого центра.
Она может повысить спрос на транспортные услуги, ускорить создание инженерной инфраструктуры, привлечь последующие инвестиции и приблизить развитие других частей Восточного города.
Иными словами, её значение может выходить далеко за границы непосредственно застраиваемой территории.
Инвестиция может стать катализатором развития целого городского района.
Именно этот возможный системный эффект стал основным аргументом выбора Восточного города для дальнейшей демонстрационной разработки.
При этом необходимо соблюдать принципиальное условие.
Нельзя приписывать инвестору все результаты развития Восточного города.
В существующей аналитической модели East City уже предусмотрены жильё, рабочие места, транспортная инфраструктура и зелёные территории.
Они являются частью исходного сценария.
Следовательно, дополнительная общественная польза инвестиции — это только то, что действительно изменится благодаря её реализации.
Например, если новый комплекс позволит Metropolitan Hub начать работать на несколько лет раньше, возникает эффект ускорения.
Но этот эффект должен быть подтверждён сравнением сценариев развития с инвестиционным проектом и без него.
6. Как инвестиция отвечает целям Конституции 2050?
Это главный вопрос проведённого анализа.
Мы рассмотрели возможное влияние проекта на тринадцать направлений Конституции развития Chișinău 2050.
Среди них — компактность, доступность повседневных услуг, зелёная инфраструктура, устойчивая мобильность, доступность жилья, экологическая устойчивость, территориальное равенство, экономическая жизнеспособность и качество управления.
В случае размещения в Восточном городе наиболее выраженный потенциальный положительный эффект связан с пятью направлениями.
Компактность города. Инвестиция концентрируется внутри территории городской трансформации.
Устойчивая мобильность. Развитие деловых и общественных функций потенциально поддерживает Metropolitan Hub и транспортную систему.
Качество городской среды. Появляется возможность создания многофункциональной среды с жильём, работой, услугами и общественными пространствами.
Территориальное равенство. Восточная часть города получает возможность более интенсивного развития и сокращения различий с другими районами Кишинёва.
Экономическая жизнеспособность. Деловые, гостиничные и торговые функции могут усилить экономическую структуру города.
По другим направлениям многое зависит от конкретных условий проекта.
Например, появление нового жилья ещё не означает улучшения его доступности.
Строительство новых зданий само по себе не улучшает экологическую ситуацию.
Поэтому в публичном дашборде представлена экспертная сигнальная оценка предполагаемого влияния C1 на цели Конституции 2050.
Её значения не являются официально рассчитанными изменениями городских индикаторов.
Главная задача диаграммы — показать, какие цели инвестиция потенциально поддерживает, какие могут оказаться под угрозой и что необходимо проверить до принятия решения.
7. Кто должен выбирать территорию — город или инвестор?
После такого анализа возникает принципиальный вопрос.
Если инвестиция потенциально полезна на определённой территории, означает ли это, что первый предложивший её инвестор должен автоматически получить земельный участок?
На мой взгляд, нет.
Инициатива может исходить от частного инвестора.
Но определение общественной пользы, выбор территории и условий использования публичного имущества должны оставаться в компетенции публичной власти.
Город должен самостоятельно определить, соответствует ли инвестиция долгосрочным целям, какая территория наиболее целесообразна и какие общественные обязательства необходимо установить.
В нашей демонстрации после сравнения альтернатив для дальнейшей подготовки ГЧП был выбран Восточный город.
Подчеркну: это аналитическое решение сценария Chișinău Pulse, а не официальное решение муниципальных органов.
8. Почему публичная земля не может просто стать подарком инвестору?
Теперь вернёмся к проблеме, которая прозвучала в интервью руководительницы Агентства по инвестициям.
Потенциальный инвестор рассчитывает получить земельный участок бесплатно.
Но почему государство не может просто предоставить ему землю, если взамен обещают вложить несколько сотен миллионов евро?
На первый взгляд, аргумент выглядит убедительно.
Государство предоставляет землю, инвестор строит объекты, создаёт рабочие места и способствует развитию экономики.
Однако в такой постановке вопроса есть серьёзная проблема.
Размер частной инвестиции не равен размеру общественной пользы.
Если инвестор вкладывает 400 миллионов евро в строительство коммерческой недвижимости, значительная часть этой суммы может быть возвращена за счёт продажи квартир и эксплуатации гостиницы и торгового центра.
Получается, что государство передаёт ценный публичный ресурс, а инвестор реализует коммерческий проект, предназначенный прежде всего для получения дохода.
Это само по себе не означает, что проект плохой.
Но возникает законный вопрос: почему именно этому инвестору и именно на таких условиях государство должно предоставить экономическое преимущество?
Почему аналогичное предложение не могут сделать другие компании?
И главное — как оценить стоимость того, что общество отдаёт, и того, что получает взамен?
Земля — это тоже инвестиция
Мы привыкли рассматривать инвестиции прежде всего как денежные вложения.
Но публичная земля имеет самостоятельную экономическую ценность.
Предоставляя её частной компании, государство может отказаться от возможности продать участок, передать его в аренду другому пользователю, использовать для строительства общественных объектов или сохранить для будущих городских потребностей.
Даже если право собственности остаётся у государства, долгосрочное предоставление права застройки ограничивает альтернативное использование территории.
Поэтому нельзя считать, что публичный земельный вклад ничего не стоит лишь потому, что государство не перечисляет инвестору деньги.
Предоставление земельных прав — это экономический вклад публичной стороны, который должен быть оценён.
Кроме того, обещание инвестировать значительную сумму ещё не означает обязательства создать сопоставимую общественную пользу.
Для этого нужны конкретные договорные результаты, сроки, ответственность, гарантии и механизмы контроля.
Но как решается этот вопрос в других странах?
9. Как государство предоставляет землю инвесторам в Европейском союзе?
В интервью прозвучало утверждение, что в других странах, включая государства Европейского союза, инвесторам иногда предоставляют землю бесплатно в обмен на крупные инвестиционные обязательства.
Подобные механизмы действительно могут существовать.
Но важно понимать, в какой юридической форме, на каких условиях и в обмен на какие обязательства предоставляется земля.
Здесь необходимо различать несколько принципиально разных вариантов.
Вариант первый. Продажа публичной земли
Самый простой механизм — продажа участка.
Государственный или муниципальный собственник может реализовать публичное имущество с соблюдением законодательства.
Обычно существенную роль играет рыночная оценка и конкурентная процедура.
В ЕС этот вопрос связан также с правилами государственной помощи.
Если публичный собственник продаёт землю частной компании дешевле рыночной стоимости, покупатель потенциально получает избирательное экономическое преимущество.
Следовательно, такая сделка может потребовать проверки на соответствие правилам государственной помощи.
Открытый конкурентный процесс или надлежащая независимая оценка позволяют установить экономически обоснованные условия.
Таким образом, продажа публичной земли по произвольно установленной символической цене не является обычным универсальным механизмом привлечения инвестиций.
Для льготных условий необходимы отдельные законные основания.
Источник: Европейская комиссия — правила государственной помощи при продаже публичных земель и зданий.
Вариант второй. Долгосрочная аренда
Государство может сохранить право собственности, предоставив инвестору участок на определённый срок.
Инвестор получает право использования земли в пределах установленных условий.
Такой подход позволяет публичной стороне сохранять контроль над территорией.
Однако аренда сама по себе не превращает коммерческую инвестицию в общественный проект.
Если государство предлагает одному инвестору арендную плату, существенно отличающуюся от рыночных условий, вновь возникает вопрос об экономическом преимуществе и его правовом основании.
Вариант третий. Право застройки
Другой механизм — предоставление права строительства и использования земельного участка на определённых условиях.
В зависимости от законодательства это может быть право застройки или иной ограниченный вещный либо договорный титул.
Инвестор может осуществлять строительство и эксплуатировать объекты, не приобретая участок в собственность.
Такой механизм особенно интересен для крупных долгосрочных проектов.
Но и здесь необходимо определить стоимость предоставляемого права, срок его действия, платежи, ограничения и условия прекращения.
Следовательно, отсутствие продажи участка не означает отсутствия его экономической стоимости.
Вариант четвёртый. Концессия
Государство может поручить частной компании строительство или эксплуатацию определённого объекта либо предоставление услуг на условиях концессии.
В такой модели существенное значение имеют распределение рисков, эксплуатация объекта и механизм вознаграждения частного партнёра.
Земельные права могут быть одним из элементов реализации проекта.
Однако сама по себе возможность пользоваться землёй не является достаточным основанием для заключения концессионного договора.
Должен существовать соответствующий предмет концессии, а выбор партнёра осуществляется согласно применимым правилам.
Вариант пятый. Государственно-частное партнёрство
ГЧП позволяет объединить ресурсы публичной и частной сторон для достижения определённого общественного результата.
Публичный партнёр может предоставить землю, инфраструктуру, определённые права или иные формы участия.
Частный партнёр принимает на себя обязательства по финансированию, строительству, эксплуатации или обеспечению общественных услуг.
Здесь принципиально важно наличие реальной публичной цели.
ГЧП не должно превращаться в простую схему передачи земли для коммерческой застройки.
Вариант шестой. Специальные инвестиционные льготы
Отдельные государства могут применять специальные режимы поддержки инвестиций.
Они могут предусматривать налоговые льготы, субсидии, развитие инфраструктуры за публичный счёт или преимущества в использовании имущества.
Но такие механизмы имеют собственные правовые основания, ограничения и условия применения.
В ЕС при этом необходимо учитывать законодательство о государственной помощи.
Таким образом, неправильно утверждать, что в Европе государство никогда не предоставляет инвесторам льготное или даже безвозмездное пользование землёй.
Однако столь же неправильно делать вывод, что крупному инвестору можно просто подарить публичный участок, поскольку он обещает значительные вложения.
В каждом случае необходимо понимать юридический механизм, экономическое содержание операции и общественные обязательства.
10. Может ли государство в ЕС заключить договор напрямую с инициатором проекта?
Интересен ещё один аспект.
Допустим, инвестор не просто предлагает построить жилой комплекс, а приходит с действительно уникальной разработкой.
Может ли государство предоставить ему преимущество перед другими компаниями?
Европейское законодательство допускает определённые исключения из обычной конкурентной процедуры.
Например, статья 31(4) Директивы ЕС 2014/23/EU предусматривает возможность заключения концессионного договора без предварительного объявления конкурса, если выполнение соответствующих работ или услуг объективно возможно только определённым оператором.
Среди оснований могут быть технические причины, исключительные права и защита интеллектуальной собственности.
Для применимых исключений необходимо отсутствие разумной альтернативы, а отсутствие конкуренции не должно быть результатом искусственно созданных ограничений.
Но можно ли применить такую логику к рассматриваемому предложению?
Мы знаем, что речь идёт о строительстве элитного жилья, гостиницы и торгового центра.
Все эти объекты могут проектировать, финансировать и строить различные международные компании.
В имеющейся информации нет подтверждений уникальной технологии или исключительных прав, которые делали бы конкретного инвестора единственным возможным исполнителем.
Возможно, у него имеются специальные соглашения с гостиничным оператором, технологические решения или другие коммерческие преимущества.
Но такие обстоятельства пока не представлены и не проверены.
Следовательно, на имеющихся данных нельзя обосновать прямое заключение договора только потому, что именно эта компания первой предложила проект.
Источник: Директива ЕС 2014/23/EU, статья 31.
11. Даже Дубай не предлагает универсального права получить землю без конкурса
Особенно интересен опыт Дубая.
Этот город известен масштабными инвестиционными проектами, международными девелоперами и активным участием государства в развитии территорий.
Казалось бы, если где-то существует возможность непосредственно договориться с государством о крупном инвестиционном проекте, то именно здесь.
Однако законодательство Дубая тоже устанавливает правила выбора частных партнёров.
Закон № 22 от 2015 года регулирует государственно-частное партнёрство в эмирате.
Статья 14(a) прямо устанавливает принципы открытости, прозрачности, добросовестной конкуренции, равных возможностей и соблюдения общественных интересов.
Иными словами, конкурентный подход присутствует даже в Дубае.
Но здесь существует интересное исключение.
Исключение для проекта, созданного конкретной компанией
Статья 14(c) предусматривает возможность прямого заключения договора с проектной компанией, если проект был создан исключительно этой компанией.
Это достаточно существенное отличие от обычной конкурсной процедуры.
Государство может признать особую роль частной компании, создавшей проект, и использовать предусмотренный законом механизм прямого договора.
Однако такая возможность не означает, что любая компания, первой предложившая построить объект, автоматически получает право на прямой контракт.
Необходимо установить, действительно ли выполняется предусмотренное законом условие.
В арабском тексте закона речь идёт о проекте, созданном или разработанном самой компанией. Это не тождественно обязательному наличию патента или уникальной технологии; оценка условия требует изучения самого проекта и применимых правил.
Соответствует ли рассматриваемое предложение даже этому исключению?
На сегодняшний день у нас имеется описание достаточно типичной инвестиционной программы: элитное жильё, торговый центр и гостиница.
Не представлены материалы, позволяющие установить, что сам проект является исключительной разработкой конкретной компании.
Неизвестно, существует ли уникальная концепция, защищённая проектная документация или другая особенность, обосновывающая именно прямое заключение договора.
Следовательно, применимость даже дубайского исключения к данному предложению пока не доказана.
И это весьма показательно.
Даже в городе, ориентированном на масштабные международные инвестиции, прямая договорённость с инвестором не является просто следствием большой суммы предполагаемых вложений.
Она должна соответствовать определённому юридическому основанию.
При этом необходимо учитывать ещё одно принципиальное обстоятельство.
Закон Дубая регулирует отношения в самом эмирате и не применяется в Республике Молдова.
Поэтому этот пример интересен как сравнительный опыт, а не как механизм, который можно непосредственно использовать в Кишинёве.
Источник: Dubai Law No. 22 of 2015, Article 14.
12. А что говорит законодательство самой Молдовы?
И здесь мы подходим, возможно, к самому интересному результату.
В интервью возникло впечатление, что Молдова не располагает механизмом, позволяющим предоставить инвестору землю без отдельной платы за её использование.
Однако действующее законодательство о государственно-частном партнёрстве содержит положение, заслуживающее особого внимания.
Закон Республики Молдова № 179/2008 о государственно-частном партнёрстве прямо допускает предоставление частному партнёру права строительства на публичной земле без обязанности отдельной оплаты её использования.
Соответствующие вопросы возникновения, осуществления и передачи права строительства, включая возможные компенсации платежей, устанавливаются договором между публичным и частным партнёрами.
Это принципиально важное положение.
Оказывается, сама возможность предоставить частному партнёру право строительства на публичной земле без отдельного платежа не является чуждой молдавскому законодательству.
Но здесь есть существенная разница между бесплатной передачей земли и предоставлением прав в рамках ГЧП.
В первом случае речь может идти о предоставлении публичного имущества конкретному частному лицу.
Во втором — о договорных отношениях, в которых публичная сторона вносит определённый ресурс, а частная сторона принимает на себя обязательства по реализации проекта.
Земля остаётся публичным ресурсом
В предлагаемой для анализа модели город не продаёт участок инвестору.
Он предоставляет победителю законной конкурентной процедуры определённые права использования и застройки территории для реализации согласованного проекта.
Право собственности на землю сохраняется за публичным собственником.
Конкретная юридическая форма предоставляемого права, срок его действия, ограничения и условия возврата должны определяться применимым законодательством и договором.
При этом не следует заранее считать любую землю, обозначенную на карте как публичная, землёй, которой вправе распоряжаться муниципий.
Необходимо подтвердить собственника, правовой режим участка и компетенцию соответствующего публичного органа.
Это особенно важно для Восточного города, где для некоторых рассматриваемых территорий ещё требуется уточнение кадастровых сведений.
Но ГЧП не означает полного отсутствия платежей
Здесь необходимо избежать ещё одного распространённого недоразумения.
Возможность предоставить право строительства без отдельной платы за пользование землёй не равнозначна освобождению инвестора от всех денежных обязательств перед публичной стороной.
Закон о ГЧП предусматривает регулирование договорной redevență.
Более того, актуальная редакция закона устанавливает, что договор ГЧП не может предусматривать освобождение от её уплаты на определённый период.
Следовательно, вопрос платежей должен решаться с учётом всей действующей системы требований, а не только положения о праве строительства.
Нельзя просто записать в договоре, что инвестор вообще ничего не платит за предоставленные ему права, не проверив юридическую допустимость такой конструкции.
Бесплатное пользование землёй в одном конкретном правовом смысле не означает бесплатности всего публичного вклада.
ГЧП не может быть прикрытием обычной коммерческой застройки
Молдавский закон содержит ещё одно чрезвычайно важное ограничение.
ГЧП не может сводиться исключительно к предоставлению товаров или прав эксплуатации для коммерческого использования без дополнительных обязательств, специфических для публично-частного партнёрства.
И это непосредственно относится к рассматриваемой ситуации.
Если государство предоставляет землю, а инвестор просто строит элитные квартиры для продажи, гостиницу и торговый центр для собственной эксплуатации, возникает закономерный вопрос:
В чём здесь собственно государственно-частное партнёрство?
Само по себе большое количество построенных квадратных метров не делает проект ГЧП.
Для этого необходимо определить действительный публичный предмет партнёрства, дополнительные общественные обязательства, распределение рисков и механизм достижения общественного результата.
Более того, действующий закон требует предварительно установить, не относится ли предполагаемый договор к регулированию законодательства о публичных закупках, концессиях или закупках в специальных секторах.
Таким образом, нельзя сначала назвать проект ГЧП, а потом пытаться подобрать под это название юридические основания.
Необходимо выполнить независимое технико-экономическое и правовое обоснование.
Почему всё это важно?
Потому что проблема, о которой говорилось в интервью, может быть сформулирована совершенно иначе.
Вопрос не только в том, существует ли механизм предоставления земли без отдельного платежа.
Вопрос в том, существует ли публичный проект, ради реализации которого государство вправе предоставить частному партнёру соответствующие земельные права.
И это принципиально разные задачи.
Источник: Закон Республики Молдова № 179/2008 о государственно-частном партнёрстве.
13. Какой механизм мы предлагаем для Восточного города?
После сравнения возможных юридических решений в нашей демонстрационной модели мы предлагаем рассматривать конкурсное государственно-частное партнёрство.
Не потому, что продажа или аренда публичной земли вообще невозможны.
Они могут быть допустимы при соблюдении собственных требований законодательства.
Но для задачи, которую мы сформулировали, простая продажа или аренда земли не решает главного вопроса.
Нам необходимо не просто предоставить территорию для коммерческого строительства, а обеспечить реализацию общественного проекта, способствующего развитию всего Восточного города.
Поэтому ГЧП представляется наиболее подходящей для дальнейшей проверки моделью.
Его применимость должна быть подтверждена юридическим анализом и исследованием осуществимости.
Что предоставляет публичная сторона?
В рассматриваемом сценарии публичный партнёр предоставляет победителю законной конкурсной процедуры определённые права использования и застройки юридически подтверждённых земельных участков Восточного города.
Предварительно рассматриваются две функциональные части проекта.
EC-04, Calea Basarabiei–Haltei — жилой кластер, включающий жильё разных категорий, школу, детский сад, общественные пространства, озеленение и необходимую локальную инфраструктуру.
EC-01, Metropolitan Hub — деловые, гостиничные, торговые и общественные функции, интегрированные в формирующийся транспортный и общественный центр.
При этом право собственности на публичную землю не передаётся инвестору.
Форма предоставляемых прав, срок их действия, платежи, стоимость публичного вклада, порядок использования построенных объектов и условия прекращения договора определяются в соответствии с законодательством и результатами предварительного обоснования.
Публичная сторона не должна предоставлять инвестору неограниченные права распоряжения территорией.
Земля предоставляется для достижения определённых общественных результатов, а не сама по себе.
Что должен обеспечить частный партнёр?
В предлагаемой модели основное значение имеют не объёмы коммерческого строительства, а обязательства, которые инвестор принимает перед городом.
Первое условие — сбалансированная жилая среда.
Жильё не должно формироваться как изолированный комплекс элитных зданий.
Необходимо обеспечить смешанную застройку, включающую жильё разных ценовых категорий. Доступное жильё должно распределяться внутри общей жилой среды, а не концентрироваться в отдельных кварталах или зданиях.
Конкретная доля такого жилья должна быть установлена городом до объявления конкурса.
Второе условие — собственная социальная инфраструктура.
Новые жители должны быть обеспечены школой, детским садом, игровыми и спортивными площадками, зелёными и общественными пространствами.
Нельзя считать, что потребности новой застройки автоматически будут покрываться существующими объектами соседних районов.
Объёмы необходимой инфраструктуры должны быть определены расчётами и закреплены договором.
Третье условие — транспортная интеграция.
Проект должен способствовать развитию Metropolitan Hub, а не затруднять его формирование.
Необходимо обеспечить пешеходные связи, доступность общественного транспорта и совместимость коммерческих объектов с будущими транспортными функциями.
Четвёртое условие — инженерное обеспечение.
Должны быть определены источники финансирования необходимых инженерных сетей и подключения новых объектов.
Недопустимо перекладывать дополнительные инфраструктурные затраты на городской бюджет без предварительной оценки и согласования.
Пятое условие — экологическая безопасность.
Необходимо учитывать санитарно-защитные зоны, ограничения, связанные с рекой Бык, возможные риски затопления и другие экологические требования.
Градостроительные решения должны обеспечивать устойчивость территории, а не создавать новые проблемы, которые позднее придётся решать городу.
Шестое условие — каталитический эффект.
Это особенно важно для рассматриваемого проекта.
Инвестор должен предложить реалистичную последовательность реализации объектов, позволяющую как можно раньше запустить ключевые функции Metropolitan Hub.
Однако договорными обязательствами могут быть только те действия и результаты, которые действительно находятся под контролем частного партнёра.
Привлечение других независимых инвесторов не может автоматически считаться гарантированным результатом.
Седьмое условие — долгосрочная ответственность.
Договор должен устанавливать этапы реализации, сроки, финансовые гарантии, ответственность за невыполнение обязательств, правила эксплуатации общественных объектов и условия прекращения партнёрства.
Общественная польза должна обеспечиваться не только в момент завершения строительства, но и на протяжении дальнейшего использования территории.
Как выбрать частного партнёра?
После подтверждения законности и осуществимости выбранной модели город должен подготовить конкурсную документацию.
Предметом конкуренции должны стать не только финансовые возможности инвестора, но и общественные результаты предлагаемого проекта.
В нашей аналитической модели мы предложили сравнивать конкурсные предложения по пяти основным критериям:
Дополнительная общественная польза.
Подтверждённое ускорение развития Metropolitan Hub.
Стоимость публичного вклада и будущих обязательств города.
Финансовая надёжность и реалистичность сроков реализации.
Долгосрочная устойчивость и качество создаваемой городской среды.
