Reforma hibridă a pieței imobiliare din Moldova: de la stabilizarea tranzacțiilor la dezvoltarea durabilă a orașelor
Introducere
Piața imobiliară reprezintă în mod tradițional unul dintre cei mai sensibili indicatori ai stării economiei oricărei țări. Ea reflectă simultan climatul investițional, nivelul de încredere al populației în sistemul financiar, dinamica dezvoltării urbane, stabilitatea socială și capacitatea statului de a formula o strategie pe termen lung de creștere economică. Pentru Republica Moldova, rolul pieței imobiliare este și mai important, deoarece imobilul a devenit istoric principalul instrument de acumulare a capitalului pentru populație și unul dintre canalele esențiale de investiții ale diasporei.
În ultimii ani, piața imobiliară din Moldova s-a confruntat cu un complex de provocări structurale. Consolidarea cerințelor privind justificarea provenienței fondurilor, menită să combată economia tenebră și abuzurile financiare, a condus simultan la scăderea lichidității tranzacțiilor. Diferențele dintre cerințele băncilor, notarilor și autorităților de reglementare au generat incertitudine juridică, care a complicat semnificativ realizarea tranzacțiilor imobiliare.
Scăderea activității pieței imobiliare influențează direct sectorul construcțiilor. Proiectele de dezvoltare imobiliară din Moldova sunt finanțate în mare parte prin vânzări anticipate ale locuințelor, iar reducerea numărului de tranzacții poate duce la încetinirea sau stoparea construcțiilor. Dacă această situație persistă, există riscul apariției deficitului de locuințe noi, creșterii prețurilor și reducerii concurenței între dezvoltatori.
În mediul profesional au apărut două abordări principale pentru stabilizarea pieței. Prima presupune simplificarea procedurilor de tranzacționare și reducerea barierelor administrative. A doua propune stimularea pieței primare imobiliare ca principal motor al creșterii economice. Experiența internațională demonstrează însă că cele mai stabile rezultate sunt obținute prin modele hibride de reglementare care combină reforme administrative, susținerea sectorului construcțiilor, digitalizarea fluxurilor financiare și dezvoltarea teritorială a orașelor.
Prezentul articol propune o astfel de reformă hibridă, capabilă să devină un model strategic de modernizare a pieței imobiliare din Republica Moldova.
Cauzele structurale ale tendințelor de criză
Problemele actuale ale pieței imobiliare din Moldova nu pot fi analizate exclusiv ca rezultat al reglementărilor financiare. Ele au o natură complexă și sunt legate de particularitățile structurii economice naționale.
În primul rând, o parte semnificativă a capitalului investițional provine din transferurile bănești ale migranților. Aceste fonduri sunt adesea acumulate sub formă de numerar, ceea ce complică justificarea provenienței lor în contextul cerințelor AML tot mai stricte.
În al doilea rând, sectorul construcțiilor din Moldova depinde tradițional de modelul finanțării prin vânzări anticipate ale locuințelor, fapt care îl face vulnerabil la scăderea cererii.
În al treilea rând, piața imobiliară este caracterizată de o pondere mare a tranzacțiilor pe piața secundară. În lipsa stimulării construcțiilor, capitalul circulă în interiorul fondului locativ existent fără a genera ofertă nouă.
În al patrulea rând, sistemul urbanistic nu oferă întotdeauna predictibilitate investițiilor. Complexitatea procedurilor de autorizare și lipsa planificării adaptative sporesc riscurile dezvoltatorilor.
Limitele simplificării administrative a tranzacțiilor
Simplificarea procedurilor de justificare a provenienței fondurilor și standardizarea cerințelor pot crește rapid numărul tranzacțiilor. Totuși, aceste măsuri stimulează în principal piața secundară imobiliară.
Experiența economică arată că, în lipsa stimulentelor pentru construcții, capitalul se reorientează către revânzarea locuințelor și investițiile în chirie. Acest fenomen crește lichiditatea pieței, dar nu duce la majorarea ofertei locative.
Pe termen scurt, simplificarea administrativă poate stabiliza piața. Pe termen lung însă, ea poate conduce la consolidarea sectorului construcțiilor, reducerea numărului dezvoltatorilor și creșterea prețurilor.
Importanța strategică a pieței primare
Piața primară imobiliară are un multiplicator economic mult mai ridicat decât piața secundară. Investițiile în construcții stimulează producerea materialelor de construcții, dezvoltarea infrastructurii, crearea locurilor de muncă și majorarea veniturilor bugetare.
Susținerea pieței primare permite dezvoltarea pe termen lung a orașelor, modernizarea fondului locativ și creșterea eficienței energetice.
Totodată, liberalizarea excesivă a cerințelor financiare pentru construcții poate genera riscuri de investiții speculative și abuzuri financiare. De aceea, stimularea pieței primare trebuie combinată cu mecanisme transparente de control.
Conceptul reformei hibride
Modelul hibrid propune combinarea a patru elemente principale: simplificarea administrativă, susținerea temporară a pieței primare, digitalizarea operațiunilor financiare și dezvoltarea teritorială a orașelor.
Susținerea temporară a pieței primare
Se propune introducerea unei perioade de tranziție de doi ani, în care piața primară beneficiază de restricții mai flexibile privind numerarul și proceduri simplificate de justificare a fondurilor.
Această măsură va permite dezvoltatorilor să finalizeze proiectele curente și să lanseze altele noi, oferind investitorilor predictibilitate.
După perioada de stimulare, restricțiile vor fi aplicate gradual în următorii trei ani, evitând șocurile pieței.
Standardizarea procedurilor de verificare a fondurilor
Crearea unei liste unice de documente pentru justificarea provenienței fondurilor este un element central al reformei. Lista trebuie să fie obligatorie pentru bănci, notari și autorități.
Introducerea termenelor fixe de verificare a tranzacțiilor va crește predictibilitatea pieței.
Digitalizarea pieței imobiliare
Perioada de tranziție trebuie utilizată pentru implementarea tehnologiilor digitale. Platformele blockchain pot asigura transparența investițiilor și automatizarea tranzacțiilor.
Tokenizarea proiectelor de construcții permite investitorilor achiziționarea de cote digitale ale proprietăților, asigurând trasabilitatea investițiilor.
Contractele inteligente pot automatiza plățile și reduce fraudele.
Registrul digital al proprietăților poate accelera procedurile de înregistrare și verificare a fondurilor.
Componenta teritorială: coridorul investițional al râului Bîc
Componenta teritorială reprezintă un element esențial al reformei. Zonele de dezvoltare prioritară permit concentrarea investițiilor și testarea noilor mecanisme.
Teritoriul de-a lungul râului Bîc are un potențial urbanistic major. Acesta include zone industriale degradate, are potențial de transport și necesită reabilitare ecologică.
Crearea unui coridor investițional poate deveni un proiect pilot de integrare a reformelor financiare, digitalizării și planificării urbane adaptive.
Condiții speciale pentru dezvoltarea teritoriilor prioritare
În cadrul coridorului pot fi aplicate mecanisme financiare și urbanistice speciale, inclusiv stimulente fiscale, proceduri accelerate și obligații ecologice pentru dezvoltatori.
Platformele digitale de investiții pot atrage capital internațional și asigura transparență.
Dezvoltarea trebuie realizată conform unui master-plan integrat care să includă infrastructura de transport și spațiile publice.
Impactul social al reformei
Reforma poate crește accesibilitatea locuințelor, stabiliza prețurile și reduce tensiunile sociale.
Dezvoltarea noilor cartiere va îmbunătăți calitatea mediului urban.
Impactul economic al reformei
Modelul hibrid poate susține redresarea sectorului construcțiilor, creșterea ocupării forței de muncă și majorarea veniturilor fiscale.
Digitalizarea pieței imobiliare poate spori atractivitatea investițională și reduce economia informală.
Riscurile reformei
Principalele riscuri sunt supraîncălzirea construcțiilor, investițiile speculative și supraîncărcarea infrastructurii.
Aceste riscuri pot fi reduse prin limitarea achizițiilor multiple, dezvoltarea etapizată și obligațiile infrastructurale ale dezvoltatorilor.
Stabilitatea legislativă este esențială pentru menținerea încrederii investitorilor.
Experiența internațională
Polonia, România și Estonia au aplicat modele hibride care combină stimulente financiare, digitalizare și planificare urbană.
Aceste exemple confirmă eficiența abordării integrate.
Perspective pe termen lung
Modelul hibrid poate deveni baza unei strategii economice durabile pentru Moldova, asigurând un echilibru între dezvoltare economică și transparență financiară.
Coridorul investițional al râului Bîc poate simboliza noua politică urbanistică orientată spre dezvoltare durabilă.
Concluzie
Piața imobiliară din Moldova se află într-un moment de transformare structurală care necesită reforme complexe. Simplificarea tranzacțiilor poate stabiliza temporar piața, însă dezvoltarea durabilă necesită susținerea construcțiilor, digitalizarea și planificarea urbană.
Modelul hibrid propus poate deveni un pas strategic în modernizarea economiei și dezvoltarea orașelor Republicii Moldova, asigurând echilibrul dintre creșterea economică, transparența financiară și dezvoltarea urbană durabilă.
Комментариев нет:
Отправить комментарий