Возрождение морфологии и уклада Старого Кишинева

 В чем заключается историческая планировочная идентификация старого города?

Основой исторической морфологии является парцеляция. Этот факт, к сожалению, совершенно упущен в современном традиционном подходе.

Парцелляция (экономика) — разбиение земельного участка на более мелкие участки (парцеллы).

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%B0%D1%80%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D1%8F

Историческая парцелляция верхнего города (рис. 1)

 и нижнего города (рис. 2 и 3)

частично сохранились до наших времен. Основная масса участков находилась в частной собственности горожан.

Парцелляция основана на укладе жизни горожан.

Уклад (way, order, lifestyle, patriarchy, mod de viata)- установленный или установившийся порядок в организации жизни, быта и т. п.  https://en.wiktionary.org/wiki/%D1%83%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4

Исторический уклад, стиль жизни горожан, в основном, заключался в предоставлении разнообразных услуг и торговли. Основная масса горожан была торговцами или мелкими предпринимателями в сфере услуг.

Историческая парцелляция в виде кварталов разделенных на участки шириной 10 саженей (чуть больше 20 м), а на углах кварталов и по 20 саженей бывало, лучше всего отвечала требованиям уклада того времени. На линии застройки размещался, как правило, дом хозяев с воротами, ведущими во двор. Часто, в этой же линии, размещалось еще и служебное помещение (магазин, лавка, мастерская), отделенное от дома проездом во двор с воротами. В типологии домов того времени встречаются и, так называемые, полутораэтажные дома. В них торговое помещение (те же магазин, лавка, винный погребок и т.д.) размещались в цокольном помещении, под хозяйскими жилыми комнатами. Имеются и двухэтажные дома, с аркой в первом этаже для въезда во двор. Две части первого этажа, расположенные по обе стороны от арки, так же отдавались под торговые помещения, а квартира хозяев находилась на втором этаже. Иногда два соседних участка приобретались, например, братьями. Тогда вдоль линии застройки строились, так называемые, близнецы. Два одинаковых дома, расположенные зеркально, с проездом и воротами между ними. В Кишиневе существует историческая типология жилых домов (можно познакомиться по ссылке https://ag-anatoliegordeev.blogspot.com/2021/01/strada-31-august-1989.html), соответствующая исторической парцелляции и историческому укладу. Историческая типология является одним из важнейших факторов городской идентичности. В Кишиневе существует очень ярко выраженный исторический стиль оформления фасадов этих жилых домов, который должен получить свое развитие и в процессе возрождения исторической среды.

Далее во дворе размещались обычно дополнительные жилые помещения, а также складские и вспомогательные. Дополнительные жилые помещения были обусловлены необходимостью принимать на постой прибывающих во время военных действий военных (постойная повинность). В мирное время эти помещения можно было сдавать в аренду. Кроме этого, по требованиям того времени, прислуга, исповедующая православие, не могла жить в одном доме с хозяевами иудеями. Для них также строились жилые помещения отдельно. В последствии получило развитие строительство доходных домов, т.е. домов, в которых все квартиры или комнаты сдавались в аренду.

В советские времена историческая парцелляция была серьезно нарушена. Вызвано это было изменением уклада жизни.

"… Но вместе с тем основные элементы градостроительной структуры прошлого – прежние мелкие кварталы, тесные дворы и т.п. – остались неизменными. В эти узкие рамки не укладывается жизнь советских людей, объединенных в крупные коллективы, стремящихся с самого раннего возраста к общественной самодеятельности, коллективному отдыху и массовому спорту…"

[1]«Об архитектурном облике Кишинева». В. Дементьев, архитектор; «Советская Молдавия», №97 (25 апреля) 1958 года.

Существующая градостроительная структура считалась тесной для нового типа людей. Началось повсеместное укрупнение отдельных участков, вплоть до отдельных кварталов. Началось повсеместное разрушение исторической парцелляции для нужд нового жизненного уклада. Все участки оказались в собственности одного владельца, т.е. государства, и оно могло делать с этими участками все, что хотело, особенно не заморачиваясь.

Вот так выглядит существующая историческая морфология ( рис. 4).

 Как видите, многие кварталы потеряли свою историческую парцелляцию. Где-то частично, а где-то и полностью.

В основе принятия решения о включении в Регистр памятников национального значения под № 308 "ядра исторического Кишинева" находится требование максимально сохранить именно планировочную структуру старого города. Еще в 1986 году Кишинев был включен в число исторических городов, как памятник градостроительства. За уникальное сочетание планировочных структур верхнего и нижнего города.

Планировочная структура - это не только сеть улиц. Не менее важную роль играют парцелляция, уклад жизни и типология зданий, включая их стилевое оформление. Именно эти факторы определяют, в конечном счете, планировочную идентичность города.

Сохранение, а также, в случаях возможного нового строительства на территории бывших промпредприятий, например, возрождение  исторической парцеляции и уклада жизни горожан, существовавших в  историческом прошлом, являются основой для определения путей возрождения исторического города.

Современный уклад жизни горожан не очень отличается от того исторического уклада, о котором мы говорили выше. Нетрудно заметить, что начинает появляться и развиваться малый и средний бизнес. В здоровой экономике эти виды бизнеса составляют основу, т.е. мы находимся в нчале этого процесса. Малый и средний бизнес нуждаются в небольших участках и небольших здяниях, т.е. нуждаются в возрождении исторической морфологии и парцелляции (рис. 5).

). Другими словами, современный зарождающийся уклад требует возрождения исторической парцелляции.

К этому необходимо добавить, что во всем мире доля людей, арендующих жилье, составляет примерно 40 процентов. В некоторых странах, таких, как Германия, этот процент еще выше. Особенно это касается молодых людей, молодых семей без детей и т.д.

Появились новые понятия "коворкинг" и "коливинг", пока что не нашедшие применения у нас, но набирающие популярность в Европе и пользующиеся огромным спросом у молодежи.

В качестве дополнительных жилых помещений на участке, новый владелец может строить помещения для сдачи в аренду, "коливинга" или "коворкинга", в отличие от своего предшественника, строившего дополнительные помещения в связи с постойной повинностью. Жилые помещения для временного проживания имеют гораздо меньше планировочных ограничений по сравнению с помещениями для постоянного проживания (ориентация, инсоляция, проветривание и т.д.)

Несмотря на то, что существующее законодательство придало статус памятника национального значения всей исторической части города, разрушение исторической парцелляции, а вместе с ней, как уклада, так и типологии, не остановлено и продолжается повсеместно. На мой взгляд это происходит потому, что сказав "А", мы не сказали "Б". В определении памятника эти элементы не нашли отражения и никто не обращает на них внимания. В результате мы имеем то, что имеем. Инвесторы приобретают несколько исторических парцелл, объединяют их в одну и строят на них обычный высотный дом, ничем не отличающийся от тех, что строят в других частях города. То же самое происходит и на укрупненных ранее, в советские времена, участках.

Вернемся к примеру с комплексом зданий предприятия "Арома" (рис. 6).

Вот что собой представляет существующая парцелляция в этом месте. Это один из примеров того, как была разрушена историческая парцелляция в советские годы.
А вот так могло бы выглядеть возрождение разрушенной исторической парцелляции (рис. 7 и 8). 

 Соотвественно, морфология существующая (рис. 9)

 и морфология возрожденная (рис. 10).

 Следует отметить, что жесткие требования к парцелляции относятся к размерам стороны участков, расположенных по линии застройки улиц, т.е. к ширине парцелл. Что касается размеров сторон парцелл, уходящих вглубь кварталов, т.е. длины парцелл, то тут возможны варианты. Допускается возможность деления исторических парцелл на несколько более мелких парцелл, в зависимости от желаний правообладателя, используя предоставление сервитута части участков для обеспечения доступа к участкам в глубине квартала, либо организация отдельных проездов.

Однако, только решение парцелляции, т.е. в двухмерном режиме, еще не защищает нас от разрушения исторической среды. Есть и третье измерение, высота зданий. Опять же покажем это на примере этого проекта. Как я уже говорил ранее, этому проекту правильно было бы придать статус пилот-проекта для отработки подхода к решению задачи по сохранениею и возрождению исторической части города.

На основе одной и той же возрожденной парцелляции, высотное решение может быть таким (рис. 11)

или таким (рис. 12).

 В первом случае мы увеличиваем разрушающую часть исторического центра, а во втором, наоборот, возрождаем и увеличиваем сохранившуюся часть того же исторического центра.

Задав такие параметры в регламенте на проектирование на этом участке, мы, с одной стороны, уверены в том, что защитили от разрушения исторический центр в этом, конкретном месте. С другой стороны, мы оставили довольно много свобод для дальнейшего проектирования в части более мелкого деления на участки исторических парцелл, конфигурации, назначения, стилевого решения, планировки самих зданий. Однако все они должны учитывать новую парцелляцию и высотность, заданные в регламенте. При этом, правообладатель нескольких или всех парцелл на этом участке, должен соблюдать заданный регламент, как в отношении деления на участки, так и высотный режим застройки. Конечно же, он может и ничего не предпринимать, но городские власти имеют возможность инициировать процесс со своей стороны, приобретя данный участок у правообладателя в муниципальную собственность с последующей продажей исторических участков на аукционе, либо, реализовав застройку по регламенту, сдавать ее в аренду или продать, в зависимости от обстоятельств. В любом из вариантов, стоимость земли, а также налог на землю в данном месте значительно возрастет, что послужит катализатором к освоению данной площадки.  

Такой подход к новому строительству в исторической части города позволит решить и возрождение охранных зон отдельных памятников, утраченных вследствие строительства в советские времена промпредприятий, давно не работающих и требующих поиска новых решений  по отношению к их дальнейшей судьбе.

При этом, такой подход имеет достаточно много степеней свобод и вероятностей, что обеспечивает его большую устойчивость в реальной жизни, учитывая прерывистость процесса реализации. Он позволяет вносить изменения по мере изменения желаний правоболадателей, не меняя утвержденный регламент.

Такой подход на основе Urban System Development (USD) не требует разработки Зонального плана всей исторической части города, этого дорогостоящего как в денежном, так и временном отношении, документа, являясь в то же время более актуальным и эффективным.

Аналогичный подход необходимо распространить и на остальные подобные участки по мере возникновения необходимости к их ревитализации.

Теперь несколько слов о финансовой части такого подхода. Рентабельность еще никто не отменял.

Было бы справедливым, чтобы в случае убыточности такого подхода к возрождению исторического города для правообладателя, часть расходов в реализации конкретных проектов, взяла бы на себя местная администрация, устанавливающая правила игры, т.е. такие требования в регламенте.

Каким образом это можно реализовать?

 В каждом конкретном случае должна быть произведена финансовая оценка проекта, как минимум, двумя независимыми экспертами. При этом, желательно, чтобы один из них был из-за рубежа. Местная администрация должна установить максимальную рентабельность в процентах для проектов подобного рода. По результатам оценки, в случае недостижения уровня рентабельности, местная администрация компенсирует потери правообладателей из бюджета Муниципия. Это может выражаться не только в определенной сумме денег, перечисленной на счета правообладателей, но также в виде дополнительных услуг в виде участия в строительстве инженерных сетей, развитии головных инженерных сооружений, а также благоустройства прилегающих улиц, например. Возможные варианты могут обсуждаться в каждом конкретном случае. В случае превышения максимального уровня рентабельности, что нельзя исключать, правообладатели действуют аналогично, но уже в пользу города.

Покажем это опять на примере участка предприятия "Арома".

Кишиневу, определившему себя Зеленым Городом (Green City) следовало бы перенять опыт Барселоны, заключающийся в модели Суперблоков (Superblocks Model Barcelona) (рис. 13).

Superblocks model Barcelona

https://barcelonarchitecturewalks.com/superblocks/

https://www.researchgate.net/figure/Traffic-flows-before-and-after-the-Superblock-implementation-in-Barcelona_fig2_340673091

https://mobilitylab.org/2016/05/19/barcelonas-superblock-plan-return-car-space-public/

Применительно к Кишиневу это может выглядеть примерно так (рис. 14).

 Не буду перечислять все преимущества данной модели, скажу лишь о том, что применение такой модели, по расчетам специалистов из Барселоны, значительно снижает смертность на дорогах города. Одного этого достаточно для того, чтобы внедрить подобную модель в нашем городе.

А начать можно было бы с пилот-проекта, определив группу кварталов для первого суперблока, в котором расположен участок предприятия "Арома" (рис. 15).  

В результате такого подхода значительно увеличивается площадь общественных озелененных пространств для будущих жителей за счет пространства ул. Митрополит Дософтей. Это же касается и парковочных мест, так как по этой улице в такой модели могут передвигаться только служебный транспорт в случае необходимости, а также личный транспорт жителей этого суперблока со скоростью не более 10 км/час.

Вот как могли бы выглядеть улицы этого первого суперблока (рис. 16, 17, 18)

 https://mobile.twitter.com/elisaodonovan/status/1167161241728638982/photo/1.

Реализация проекта первого суперблока несомненно повысит цены на прилегающие квадратные метры, что должно быть учтено в расчете рентабельности проекта, о котором мы говорили выше. Это должно быть учтено, как участие в финансировании пилот-проекта "Арома" со стороны администрации Муниципия. 

Новые сообщения можно читать и на https://www.patreon.com/user?u=66941653, поддерживая, при желании, и финансово.