Criptomoneda, blockchain și DAUF/LICA ca instrument de ieșire a pieței primare de locuințe din criză
Introducere: de ce tocmai acum
Criza pieței primare de locuințe din Republica Moldova a scos la iveală o problemă sistemică ce depășește cu mult sectorul construcțiilor. Banii există în economie, însă nu ajung în producție. Limitarea plăților în numerar, slăbiciunea finanțării de proiect, retragerea capitalului diasporei și blocajul procedurilor de autorizare au condus la o situație în care piața a fost practic pusă pe pauză.
În acest context, rețetele tradiționale — așteptarea scăderii prețurilor, atragerea investitorilor străini „cu bani curați” sau înăsprirea controlului — nu dau rezultate. Ele sunt fie prea lente, fie distrug însăși structura economică. De aceea, pe agenda publică apare o combinație care până nu demult părea exotică: criptomoneda, blockchainul și instrumentele digitale de gestionare a dezvoltării teritoriale.
Teză importantă: nu este vorba despre liberalizarea pieței cripto sau despre speculații. Este vorba despre crearea unei infrastructuri de încredere și transparență, capabile să readucă banii în producția de locuințe fără a încălca cerințele AML/FATF și fără a submina controlul statului, reducând drastic pragul de intrare pentru investiții — de la circa 100.000 de euro la 1.000–1.500 de euro — și atrăgând astfel un larg segment de capital privat „curat” din partea populației locale și a diasporei.
1. De ce criptomoneda și blockchainul sunt relevante pentru construcții
Piața primară de locuințe are o serie de caracteristici care o fac un domeniu ideal pentru aplicarea instrumentelor blockchain:
ciclu investițional îndelungat (18–36 luni);
utilizarea etapizată a fondurilor;
scop clar definit al finanțării;
nivel ridicat de neîncredere între investitor, dezvoltator și stat.
Blockchainul și smart‑contractele rezolvă exact aceste probleme prin natura lor: asigură etapizarea, imuabilitatea regulilor și transparența circulației banilor. Spre deosebire de piața secundară, unde tranzacțiile sunt pe termen scurt și prezintă riscuri ridicate din perspectiva AML, piața primară reprezintă o activitate productivă cu fluxuri previzibile.
2. Banii există, dar nu ajung pe șantier
Limitările privind numerarul au evidențiat problema centrală: interdicțiile nu „albesc” banii, ci îi împing în afara sistemului. O parte semnificativă a fondurilor:
nu are o istorie bancară completă în interiorul țării;
aparține diasporei;
a fost acumulată în condițiile economiei informale din deceniile anterioare.
Interzicerea numerarului nu a dus la legalizare, ci la înghețarea și ieșirea capitalului. Blockchainul propune o logică diferită: controlul nu asupra originii trecute, ci asupra circulației viitoare a banilor.
3. AML și FATF: ce se cere în realitate
Adesea, criptomoneda este percepută ca o amenințare pentru AML (Anti‑Money Laundering — prevenirea spălării banilor). Aceasta este o interpretare greșită. Nici AML, nici FATF (Financial Action Task Force — Grupul internațional de elaborare a standardelor de combatere a spălării banilor) nu cer interzicerea tehnologiilor. Ele cer:
identificarea participanților (KYC — Know Your Customer / „cunoaște‑ți clientul” și KYB — Know Your Business / „cunoaște‑ți partenerul de afaceri”);
abordare bazată pe risc;
transparență și trasabilitatea tranzacțiilor;
capacitatea statului de a justifica măsurile alese.
Blockchainul, dacă este corect proiectat, întărește aceste cerințe, deoarece fiecare tranzacție este înregistrată și disponibilă pentru supraveghere. Cheia nu este interdicția, ci arhitectura sistemului.
4. Crypto Sandbox for Housing: punct de acces controlat
Pentru a valorifica avantajele blockchainului fără a spori riscurile, nu este necesară o liberalizare generală a criptomonedelor, ci un regim de tip sandbox — limitat, temporar și controlat.
Crypto Sandbox for Housing este un experiment de reglementare care permite utilizarea tokenilor și a instrumentelor blockchain exclusiv pentru finanțarea pieței primare de locuințe.
Principii‑cheie:
KYC obligatoriu la intrare;
lipsa anonimatului;
tokeni susținuți de active reale;
utilizare strict țintită a fondurilor;
posibilitatea opririi sandbox‑ului în orice moment.
5. Tokenizarea pieței primare: cum funcționează
5.1. Intrarea capitalului
Investitorul (cetățean, membru al diasporei, rezident sau nerezident) este identificat și introduce fondurile prin canale permise: transfer bancar, cripto‑active licențiate sau stablecoin‑uri legate de euro. Veniturile obținute din realizarea proiectului sunt distribuite tuturor participanților proporțional cu numărul și tipul de tokeni deținuți, permițând fiecărui investitor să primească partea sa din profitul obținut din vânzarea locuințelor.
5.2. Tokenul de proiect
Pentru fiecare proiect de construcție se emite un token distinct, legat de:
o cotă din viitoarea proprietate;
un echivalent în metri pătrați;
sau o creanță financiară asupra proiectului.
Tokenul nu este monedă și nu este destinat speculațiilor libere.
5.3. Smart‑contracte
Fondurile sunt blocate într‑un contract escrow și sunt deblocate etapizat, pe măsura realizării lucrărilor. Fiecare etapă este confirmată prin acte digitale, supraveghere tehnică și date municipale; în cazul în care este necesară dezvoltarea sau modernizarea infrastructurii urbane, accesul la etapele următoare de finanțare este posibil doar după îndeplinirea condițiilor de infrastructură stabilite în prealabil și integrate în DAUF/LICA și în smart‑contracte.
6. Unde intervine DAUF/LICA
Fără DAUF/LICA (Dynamic Adaptive Urban Framework / Local Impact & Capacity Assessment — cadru dinamic adaptiv de dezvoltare urbană și evaluare a impactului local și a capacității), crypto sandbox rămâne doar un instrument financiar. DAUF/LICA îl transformă într‑un mecanism de gestionare a dezvoltării teritoriale.
DAUF/LICA răspunde la întrebarea: ce anume finanțăm și care vor fi consecințele.
7. DAUF/LICA ca filtru de intrare în sandbox
Înainte de admiterea unui proiect în sandbox se efectuează evaluarea DAUF/LICA:
creșterea populației;
presiunea asupra infrastructurii;
efecte asupra transportului;
echilibrul funcțional;
vulnerabilitatea teritoriului.
Rezultatul este un profil digital al proiectului și un set de scenarii, nu o decizie binară „permite / interzice”.
8. Legătura dintre DAUF/LICA și condițiile financiare
Rezultatele evaluării influențează direct parametrii tokenizării:
în caz de deficit de infrastructură, o parte din tokeni este rezervată pentru măsuri compensatorii;
pentru scenarii „verzi” se aplică regimuri simplificate;
modificarea proiectului duce la recalcularea automată a indicatorilor.
Astfel, consecințele urbanistice sunt traduse în condiții financiare, nu în negocieri interminabile de tip PUZ.
9. DAUF/LICA în interiorul smart‑contractelor
DAUF/LICA devine parte a logicii smart‑contractelor:
etapele de finanțare depind de îndeplinirea condițiilor de infrastructură;
depășirea pragurilor declanșează automat cerințe suplimentare;
toate modificările sunt fixate digital.
Acest lucru reduce conflictualitatea și riscurile de corupție.
10. De ce acest model nu încalcă AML/FATF
Combinația sandbox + DAUF/LICA:
întărește identificarea participanților;
asigură trasabilitatea completă a fondurilor;
exclude anonimatul;
aplică o abordare bazată pe risc;
rămâne sub controlul deplin al statului.
Aceasta corespunde atât literei, cât și spiritului AML/FATF.
11. Efectul economic
Pentru stat
extinderea bazei fiscale;
reducerea riscurilor de corupție;
control în loc de interdicții;
reputație inovatoare.
Pentru piață
revenirea capitalului diasporei;
lansarea de noi proiecte;
creșterea concurenței;
reducerea presiunii asupra sistemului bancar.
Pentru societate
transparența deciziilor;
participarea la discutarea scenariilor;
participarea cetățenilor și a investitorilor la finanțarea proiectelor și la distribuirea veniturilor, ceea ce face procesul de votare și luare a deciziilor mai bine fundamentat și mai responsabil;
mai puține conflicte.
12. Legătura cu procedurile de autorizare
DAUF/LICA poate deveni o alternativă digitală la PUZ în etapa preliminară, reducând drastic termenele și costurile. PUZ‑ul rămâne ca formă juridică, însă deciziile se bazează pe analiza de scenarii, nu pe intuiție.
13. Scenariu realist de implementare
Etapa 1: pilot
2–3 proiecte;
volum limitat;
supraveghere directă a statului.
Etapa 2: extindere
regim separat pentru diaspora;
integrare cu cadastru;
standarde de tokenizare.
Etapa 3: scalare
regim permanent;
integrare cu sistemul bancar;
exportul modelului.
Concluzie
Este important de subliniat că combinația propusă Crypto Sandbox + DAUF/LICA nu este o alternativă la măsurile urgente de reglementare, ci un complement al acestora. În mod special, în anul 2025 este rațională eliminarea plafonului plăților în numerar pentru piața primară de locuințe, menținându‑l pentru piața secundară, ca zonă cu risc AML ridicat. Această separare produce un efect imediat de relansare a producției, iar sandbox‑ul și DAUF/LICA construiesc infrastructura pe termen mediu și lung a unei finanțări transparente și controlabile.
Criptomoneda și blockchainul, luate separat, nu reprezintă o soluție și necesită timp pentru implementare. De aceea, primul și cel mai urgent pas trebuie să fie eliminarea plafonului pentru tranzacțiile în numerar pe piața primară, concomitent cu menținerea restricțiilor pe piața secundară. În paralel, trebuie lansată arhitectura corectă, în care:
blockchainul asigură transparența banilor;
sandbox‑ul oferă control și guvernanță;
DAUF/LICA oferă înțelegerea consecințelor;
statul își păstrează controlul fără a distruge economia.
Aceasta nu este o ocolire a regulilor, ci evoluția lor. Iar în condițiile crizei pieței primare de locuințe, o asemenea evoluție poate deveni singura ieșire gestionabilă.
Комментариев нет:
Отправить комментарий