Criza pieței imobiliare din Moldova: diagnostic, matematica punctului de ruptură și ieșirea hibridă
Introducere: de ce anume construcțiile
Construcțiile reprezintă în mod tradițional locomotiva economiei. Ele antrenează producția de materiale, logistica, ocuparea forței de muncă, sectorul bancar, serviciile și veniturile bugetare. În multe țări, starea economiei este evaluată neoficial prin indicatori indirecți – volumul construcțiilor, producția de ciment, numărul tranzacțiilor imobiliare. Atunci când acest sector se oprește, consecințele se propagă mult dincolo de domeniul construcțiilor.
În Moldova, în anii 2024–2025, piața locuințelor a înregistrat o frânare bruscă. Vânzările de apartamente la sfârșitul anului 2025 au scăzut cu aproximativ 80% față de perioada precedentă. Nu este vorba despre o corecție ciclică sau despre o „răcire” după supraîncălzire, ci despre un blocaj sistemic cauzat de suprapunerea simultană a factorilor regulatorii, financiari și structurali.
Acest text reprezintă o încercare de a reuni toate elementele-cheie într-un cadru analitic unic: de la originea crizei până la pragurile matematice ale „rupturii” pieței și la o posibilă ieșire hibridă, care nu contravine cerințelor externe, dar păstrează viabilitatea economică.
1. Cum funcționa piața înainte de șoc
1.1. Modelul de bază al finanțării construcțiilor
Până de curând, piața locuințelor noi din Moldova funcționa după o schemă relativ simplă, dar stabilă:
câțiva investitori locali (adesea persoane fizice) cumpărau mai multe apartamente în faza de groapă;
aceste fonduri finanțau efectiv construcția;
după finalizarea proiectului, apartamentele erau revândute la un preț mai mare;
capitalul eliberat intra în proiecte noi.
Acest model nu era ideal, însă:
asigura rotația capitalului;
permitea construirea fără un sistem dezvoltat de finanțare de proiect;
susținea ocuparea forței de muncă și sectoarele conexe.
1.2. Rolul numerarului
O parte semnificativă a acestor tranzacții se realiza în numerar. Acest lucru nu reprezenta o anomalie, ci reflecta structura reală a economiei:
pondere ridicată a numerarului în circulație;
istoric bancar slab pentru o parte a populației;
economii acumulate pe parcursul mai multor decenii;
bani ai diasporei, aduși și transferați în cadrul familial.
2. Șocul regulator: limitarea plăților în numerar
2.1. Originea restricțiilor
Restricțiile privind plățile în numerar nu reprezintă o invenție exclusiv internă. Ele fac parte din logica globală AML/CFT (combaterea spălării banilor și a finanțării terorismului), promovată prin:
instituții financiare internaționale;
mecanismele de integrare europeană;
condiționalitățile asistenței macrofinanciare.
Pentru statele dependente de finanțarea externă, astfel de cerințe devin obligatorii. Problema nu constă în obiective, ci în instrumentele utilizate și în viteza de implementare.
2.2. Modul de implementare
Începând cu 1 aprilie 2025 au fost introduse limite pentru plățile în numerar în tranzacțiile imobiliare, stabilite la nivelul de 100 salarii medii în anul 2025, cu o traiectorie de reducere deja fixată – 75 salarii medii în 2026 și 50 salarii medii în 2027. Aceste restricții:
au fost aplicate identic pieței primare și celei secundare;
nu au fost însoțite de crearea unor canale legale alternative;
nu au ținut cont de structura cererii și de proveniența fondurilor.
Rezultatul a fost imediat:
prăbușirea numărului de tranzacții;
creșterea prețurilor înainte de intrarea în vigoare a restricțiilor (efectul „ultimei ferestre”);
înghețarea ulterioară a pieței.
3. Banii există, dar sunt „blocați”
3.1. Economia tenebră și realitatea
În Moldova există într-adevăr un volum semnificativ de fonduri a căror proveniență este dificil de justificat documentar în interiorul țării. Acest fapt este rezultatul:
existenței îndelungate a economiei tenebre;
neconcordanței dintre reguli și viața reală;
procedurilor formale slabe și costisitoare.
Este esențial de subliniat: aceste fonduri nu dispar ca urmare a interdicțiilor. Ele fie:
pleacă peste hotare;
sunt înghețate;
rămân în zona gri;
caută mecanisme ocolitoare.
3.2. Diaspora ca sursă-cheie de capital
Un rol aparte îl are diaspora. Pentru piața imobiliară, aceasta a fost și rămâne esențială:
veniturile sunt obținute legal în alte jurisdicții;
impozitele sunt achitate acolo;
investițiile în locuințe „acasă” reprezintă o formă de ancorare, sprijin familial și asigurare.
Eroarea fundamentală a reglementării constă în confundarea fondurilor diasporei cu economia tenebră. Ca rezultat:
cel mai „curat” capital extern a fost blocat;
diaspora se reorientează către piețele altor state;
banii nu mai lucrează pentru economia Moldovei.
4. De ce investitorii străini nu pot salva piața
Atragerea „investitorilor străini cu bani curați” este adesea prezentată ca soluție universală. În realitate:
fondurile instituționale nu intră pe piețe mici, nelichide și cu incertitudine regulatorie ridicată;
dezvoltatorii străini nu vin acolo unde nu există cerere internă funcțională;
cumpărătorii străini individuali nu pot asigura volume suficiente pentru finanțarea construcțiilor.
Principiul-cheie: investitorul străin consolidează un sistem funcțional, dar nu îl poate înlocui.
5. Prețuri și venituri: inaccesibilitatea matematică
5.1. Situația actuală
Astăzi, prețul mediu pe metru pătrat este de aproximativ 1 700 de euro, echivalentul a circa două salarii medii lunare în Moldova.
Pentru un apartament de 60 m²:
preț ≈ 102 000 €;
avans 20% → credit ≈ 81 600 €;
rată lunară la ~8% și 25 ani ≈ 630 €;
cu cheltuieli conexe ≈ 690 €.
Pentru ca această rată să nu depășească 30% din venit, o familie ar avea nevoie de circa 2 300 € venit net lunar.
Realitatea este următoarea:
o familie cu două salarii medii dispune de ~1 600–1 700 €;
diferență ≈ 40%.
Aceasta indică o inaccesibilitate structurală a locuințelor, nu o răcire temporară.
6. Unde se „rupe” piața din punct de vedere matematic
Piața imobiliară nu se reactivează gradual, ci prin salt, odată cu depășirea pragului de accesibilitate.
6.1. Ruptura prin preț
Pentru o familie tipică:
rată acceptabilă ≈ 495 €;
ceea ce corespunde unui preț al apartamentului de ≈ 81 000 €;
sau ≈ 1 350 €/m².
Intervalul 1 200–1 350 €/m² reprezintă zona în care piața devine din nou funcțională.
6.2. Ruptura prin dobândă
Pentru ca la prețul de 1 700 €/m² rata să devină accesibilă, dobânda ar trebui să scadă la ~4–4,5%, ceea ce este nerealist în condițiile actuale.
6.3. Ruptura prin venituri
Creșterea veniturilor cu 40% într-un context de stagnare este, de asemenea, nerealistă pe termen scurt.
7. Cum susține chiria prețul – și unde se rupe acest mecanism
Investitorul analizează nu prețul, ci randamentul (yield).
Pentru un apartament de 102 000 €:
chirie 550 €/lună → randament brut ≈ 6,5%, net ≈ 4,5–5%;
chirie 700 €/lună → randament brut ≈ 8,2%, net ≈ 6–6,5%.
Sub un randament net de ~4–5%, cererea investițională dispare. Atunci chiria nu mai „susține” prețul, iar piața intră în corecție.
Matematic, la o chirie de 550 €:
prețul care oferă 8% randament brut ≈ 1 350 €/m²;
sub 1 250–1 200 €/m² cererea investițională revine masiv.
8. De ce prețurile nu scad încă
Lipsa scăderii prețurilor în condițiile prăbușirii vânzărilor este o fază tipică de îngheț:
vânzătorii nu sunt încă sub presiune;
dezvoltatorii reduc lansările, nu prețurile;
diaspora și investitorii așteaptă semnale.
Aceasta nu este stabilitate, ci o pauză înainte de alegerea între adaptarea regulilor și o corecție dureroasă.
9. Intensificarea presiunii: este aceasta calea corectă?
Creșterea restricțiilor privind numerarul este logică din perspectiva conformității, însă fără canale alternative:
conduce la stagnare prelungită;
nu garantează o scădere rapidă a prețurilor;
distruge efectul de multiplicare al construcțiilor.
Istoric, asemenea măsuri duc mai degrabă la 12–36 luni de îngheț, urmate de o corecție prin stres, nu una gestionată.
10. Viteza și complexitatea procedurilor de autorizare ca factor ascuns al crizei
10.1. De ce viteza autorizării este parte a economiei
Deși procedurile de autorizare sunt adesea considerate secundare față de finanțare și cerere, în realitate ele influențează direct costurile și viabilitatea proiectelor. Pentru investitor, timpul înseamnă:
capital blocat;
costuri financiare;
risc de întrerupere a procesului investițional continuu.
Viteza implementării proiectelor depinde direct de viteza obținerii autorizațiilor. Procesele imprevizibile și lente fac investițiile mai scumpe sau le blochează complet.
10.2. Cum funcționează sistemul în prezent
Sistemul actual se bazează pe un regulament cu coduri și parametri stabiliți fără justificare clară și explicații transparente. Practica a demonstrat că regulamentul bazat pe Planul Urbanistic General din 2007 este neviabil și nu reflectă procesele reale de dezvoltare.
Consecințe:
coduri formale necorelate cu realitatea terenurilor;
necesitatea elaborării continue a PUZ-urilor pentru modificarea acestor coduri;
transformarea PUZ-ului din instrument de dezvoltare într-un mecanism de depășire a limitărilor formale.
Aceasta nu este reaua-credință a investitorilor, ci un răspuns la cerințele vieții reale.
10.3. Asimetria riscurilor
Autorii regulamentelor nu poartă riscuri directe pentru consecințele deciziilor lor. Investitorii, însă, operează într-un proces continuu și nu își pot permite blocaje îndelungate.
Această asimetrie generează un conflict structural între reglementarea statică și nevoia de adaptare dinamică.
10.4. Problema metodologiei, nu a documentului
Nu este vorba doar despre Planul Urbanistic General din 2007, ci despre abordarea metodologică de a reglementa rigid viitorul prin coduri statice. Reactualizarea acestui plan, aflată în prezent în curs de elaborare, riscă să reproducă aceleași probleme și să genereze un nou val de PUZ-uri.
Aceasta nu este o eroare accidentală, ci un rezultat logic al cadrului legislativ existent.
10.5. De la „aprobat/respins” la analiza de scenarii
Viața indică o altă cale: analiza propunerilor investiționale în timp real, evaluând consecințele diferitelor scenarii, nu prin decizii binare, ci prin simularea efectelor posibile.
Deciziile trebuie fundamentate pe date, modelare și tehnologii digitale moderne, inclusiv inteligență artificială.
10.6. Decizie comună și compromis
Un asemenea model nu înlocuiește dezbaterea publică, ci o face substanțială, permițând identificarea măsurilor compensatorii și a compromisurilor acceptabile.
10.7. DAUF/LICA ca exemplu de instrument de nouă generație
Sistemul DAUF/LICA reprezintă un exemplu de instrument care permite evaluarea cantitativă și scenarială a impactului investițiilor asupra teritoriilor.
11. Ieșirea hibridă: piața primară ≠ piața secundară
11.1. Logica economică a hibridului
Piața secundară: transfer de active, risc AML ridicat → restricții stricte justificate.
Piața primară: producție, locuri de muncă, multiplicator economic → interdicția numerarului este distructivă.
Abordarea bazată pe risc permite regimuri diferite.
11.2. Modele posibile
anularea sau relaxarea limitelor pentru piața primară;
menținerea regimului strict pentru piața secundară;
utilizarea conturilor escrow;
regim separat pentru diaspora ca investitori nerezidenți;
perioadă de tranziție de 18–24 luni.
11.3. De ce nu este prea târziu
Restricțiile sunt recente, piața este în pauză, nu distrusă definitiv. Aceasta este încă o zonă de control.
12. Ce oferă soluția hibridă
reluarea volumului tranzacțiilor fără prăbușirea prețurilor;
apariția de oferte noi pe piață și creșterea concurenței între dezvoltatori;
revenirea capitalului diasporei;
finanțarea construcțiilor prin rotație, nu prin criză;
menținerea ocupării forței de muncă și a veniturilor bugetare.
Este mult mai periculos să menții un preț de 1 700 €/m² în condițiile unui volum aproape nul de tranzacții, decât să permiți revitalizarea pieței prin volum sau o corecție moderată.
Concluzie
Criza pieței imobiliare din Moldova nu este una morală sau ideologică. Ea este structurală și matematică. Prețurile, veniturile și regulile nu mai converg într-un punct comun.
Așteptarea unei „autocorecții” sub presiune crescută poate conduce la o stagnare îndelungată și la distrugerea sectorului. Abordarea hibridă nu este o concesie, ci singura modalitate rațională de a reconcilia cerințele de conformitate externă cu realitatea economică internă.
Piața fie se reechilibrează controlat – prin adaptarea regulilor –, fie se prăbușește necontrolat, caz în care investitorii pleacă, constructorii pleacă, încrederea se pierde, iar reconstrucția durează ani și necesită resurse mult mai mari. O a treia variantă nu există.
Комментариев нет:
Отправить комментарий