Отсутствие связи между нормативами и реальной жизнью.

Интересная проблема обнаружилась в ходе разработки эскизных предложений по проектированию двух микрорайонов. Вроде бы обычная задача, что тут интересного? А специфика этого проекта состоит в том, что эти микрорайоны планируется построить на месте существующих, построенных где-нибудь в 60-70 годы прошлого века. Большинство зданий 5-этажные, отслужившие свой срок жилые дома КПД и кирпичные. Всего 75 тыс. м2. Это определено договором между инвестором и местной администрацией. Кроме этого, сносу подлежат детские сады, районная котельная, 5-этажный хирургический корпус больницы. Последний не просто сносится, а лишь после того, как инвестор построит новый на новой территории. То же касается и котельной. Ее снос предусматривается только после строительства новой, учмтывающей новые нагрузки, т.е. горзда большей мощности и более современной. Также в соответствии с договором с местной администрацией, инвестор обязан построить новое здание школы на 1550 учащихся, реконструировать существующую, построить новые детские сады, все объекты соцкульбыта и поликлинику с детской консультацией. 

И тут мы сталкиваемся с тем, что такого варианта не предусмотрено никакими нормами. Существующие нормы описывают показатели для новых территорий или для условий реконструкции. Кроме того, они носят рекомендательный характер. Основываясь на этих нормах, на данной территории в 31 га можно построить максимум 286 тыс. м2, а в условиях реконструкции - до 350 тыс. м2. Но инвестору, исходя из рентабельности проекта, необходимо построить минимум 500 тыс. м2 квартир. Иначе этот проект не выгоден ему и он просто откажется.  

Первый вариант, представленный здесь, как раз отвечает требованиям существующих норм, т.е. выход составляет 350 тыс.м2. Но это нормы для свободных или реконструируемых территорий. Реконструкция предполагает сохранение, как минимум, 50% существующего фонда. А в данном случае мы имеем дело не только с полным сносом жилья, но и с необходимостью переноса части объектов обслуживания с данной территории. При этом они имеют характер районных и городских объектов.

Ниже представлен вариант, отвечающий потребностям закзчика, т.е. 500 тыс.м2 квартир. Но это не отвечает существующим нормам. Правда, и в нормах не все в порядке. Существуют нормы, в которых плотность застройки составляет 1,6 при использовании 25-этажных домов. Это точно соответствует нашему случаю. 

В данной ситуации, мы видим желание двух основных участников процесса (местных органов власти и населения) реализовать данный проект, и отсутствие желания у инвестора, в случае не рентебельности этого проекта. Проект может быть успешным только при совпадении интересов все 3 основных участников процесса. Какой выход можно найти в данной ситуации. В случае необходимости следовать нормам (не отражающим наш случай!), госвударство должно субсидировать инвестора в части расхождения между возможной и необходимой общей площадью квартир. Такой вариант мало вероятен в наших условиях, хотя в развитых странах применяется сплошь и рядом. Другой вариант, придать статус экспериментального проекта данной разработке и на нем отработать новые нормативы для подобных случаев. А таких случаев в ближайшее время будет предостаточно, учитывая изношенность существующего жилого фонда и отсутствие новых территорий.