Налоговая реформа, строительный комплекс и Chisinau City: почему сегодня решается не судьба рынка недвижимости, а модель развития Молдовы
Введение
Последние предложения по налоговой политике на 2027 год вызвали бурную реакцию рынка недвижимости.
Особое внимание привлекли планы:
отменить 50%-ную льготу при налогообложении прироста капитала;
увеличить фактическую налоговую нагрузку на прибыль от продажи недвижимости;
ограничить ряд существующих льгот;
пересмотреть режим налогообложения аренды.
Первыми выступили агентства недвижимости, предупредившие о возможном росте цен и сокращении количества сделок.
Однако проблема значительно глубже.
Речь идет не столько о рынке недвижимости, сколько о будущем строительного комплекса как одного из последних локомотивов экономического развития Молдовы.
Именно поэтому вопрос требует более широкого анализа.
Почему строительный комплекс важнее рынка недвижимости
Когда говорят о строительстве, большинство представляет себе квартиры и дома.
На самом деле строительный комплекс — это гораздо больше.
Каждый новый дом запускает работу десятков отраслей:
производителей бетона;
производителей кирпича;
металлургии;
деревообработки;
производителей окон и дверей;
транспортных компаний;
архитекторов;
проектировщиков;
инженеров;
банков;
производителей мебели;
коммунальных предприятий.
Поэтому строительство обладает одним из самых высоких мультипликаторов в экономике.
Для Молдовы это особенно важно.
У страны нет крупных природных ресурсов.
Нет значительной добывающей промышленности.
Нет огромного внутреннего рынка.
Поэтому строительство остается одной из немногих отраслей, способных концентрировать частный капитал внутри страны.
Если ослабить строительный комплекс, последствия выйдут далеко за рамки рынка недвижимости.
Строительство уже находится в кризисе
Особенно важно понимать один факт.
Предлагаемые изменения накладываются не на перегретый рынок.
Они накладываются на рынок, который уже переживает серьезный спад.
По данным анализа Вячеслава Ионицэ:
в 2021 году в Молдове было введено около 899 тысяч м² жилья;
в 2025 году — около 333 тысяч м²;
в первом квартале 2026 года введено всего 17 тысяч м² жилья;
в Кишиневе за тот же период введено лишь около 5 тысяч м².
Если экстраполировать показатели первого квартала на весь год, объем ввода жилья может стать самым низким за последние десятилетия.
Фактически строительный комплекс уже находится в фазе резкого торможения.
Поэтому новые налоговые изменения могут стать не причиной кризиса, а фактором его усиления.
Почему возникла нынешняя модель финансирования строительства
Чтобы понять последствия реформы, необходимо понять, как сегодня финансируется строительство.
В большинстве случаев молдавские застройщики строят не на банковские кредиты.
Основным источником финансирования являются:
покупатели;
инвесторы;
предварительные продажи квартир.
Именно поэтому продажи на стадии котлована стали обычной практикой.
Будущий владелец квартиры фактически кредитует застройщика.
С точки зрения классических финансов это не совсем здоровая система.
Но именно она позволила строительному сектору развиваться в условиях ограниченного банковского финансирования.
Что изменится после налоговой реформы
Если прибыль от продажи недвижимости будет облагаться значительно сильнее, многие инвесторы начнут задавать простой вопрос:
Есть ли смысл продолжать инвестировать в новые проекты в Молдове?
Логика инвестора может выглядеть следующим образом:
«Если сегодня я могу завершить проект, зафиксировать прибыль и заплатить условно 6%, а завтра налоговая нагрузка станет в 2,5 раза выше, зачем мне запускать следующий цикл инвестиций именно здесь?»
Это не означает немедленного закрытия компаний.
Гораздо вероятнее другой сценарий.
Текущие проекты будут завершены.
Текущие дома будут достроены.
Но следующий проект может уже не начаться.
Для экономики именно это представляет главный риск.
Почему молчат строители
Интересно, что наиболее активно против реформы выступают агентства недвижимости.
Строительные компании реагируют значительно спокойнее.
Причина может быть очень простой.
Риелторы привязаны к местному рынку.
Строительные компании имеют альтернативу.
Многие из них уже работают или планируют работать в Румынии.
Для них существует возможность постепенно переносить капитал, специалистов и активность в другую юрисдикцию.
Поэтому строительный сектор может реагировать не протестами, а сокращением новых инвестиций.
Именно такой сценарий наиболее опасен.
Может ли банковская система заменить инвесторов
На первый взгляд ответ положительный.
Банковская система Молдовы обладает достаточными ресурсами.
Кредитный портфель банков превышает 100 миллиардов леев.
Годовой объем строительных работ составляет около 20 миллиардов леев.
Формально банковских ресурсов достаточно.
Но проблема заключается не в деньгах.
Проблема заключается в рисках.
Для банка финансирование строительства связано с неопределенностью:
разрешения;
инфраструктура;
сроки строительства;
продажи;
изменение законодательства.
Поэтому банки не готовы автоматически заменить покупателей на стадии котлована.
Что необходимо для перехода к банковскому финансированию
Чтобы рынок перешел на более зрелую модель финансирования, необходима система гарантий.
Такая система может включать:
проектное финансирование;
escrow-счета;
государственные гарантии;
гарантии ЕС;
страхование рисков;
поэтапную выдачу кредитов;
защиту покупателей.
Только после появления такой системы банки смогут массово финансировать строительство.
Роль государства
Государство должно перестать рассматривать строительство исключительно как источник налогов.
Необходимо рассматривать его как инструмент развития.
Вместо простого увеличения налоговой нагрузки государство могло бы создать механизмы удержания капитала внутри страны.
Одним из таких механизмов может стать капитализация налогов.
Капитализация налогов вместо их изъятия
Представим другую модель.
Компания получает право временно не платить часть налогов.
Но при этом обязана вложить эквивалентную сумму в реальные объекты внутри страны.
Это могут быть:
жилье;
общежития;
офисы;
медицинские учреждения;
образовательные объекты;
инфраструктура.
Фактически налоги превращаются в активы.
Государство не теряет деньги.
Оно получает построенные объекты.
Chisinau City как пилотный проект новой экономики
Здесь появляется идея Chisinau City.
Часто ее воспринимают как очередной жилой район.
На самом деле проект может выполнять гораздо более важную функцию.
Он может стать пилотной территорией перехода к новой модели развития.
На территории Chisinau City можно протестировать:
банковское проектное финансирование;
капитализацию налогов;
гарантии инфраструктуры;
цифровой мониторинг проектов;
специальные инвестиционные режимы.
После этого успешная модель может быть распространена на другие города страны.
Роль Примэрии
Ключевым участником такой системы должна стать Примэрия Кишинева.
Банк кредитует не только дом.
Банк кредитует среду.
Поэтому Примэрия должна гарантировать:
инженерную инфраструктуру;
транспорт;
школы;
детские сады;
общественные пространства;
стабильность градостроительных параметров;
сроки административных процедур.
Без этих гарантий банковское финансирование будет оставаться дорогим и ограниченным.
Железная дорога как финансовый актив
Особенно интересной выглядит идея использования существующей железнодорожной сети в качестве городского транспорта.
Сегодня обсуждаются реальные планы запуска такого проекта.
Для большинства это транспортная тема.
Но для инвесторов это вопрос стоимости недвижимости.
Появление городской железной дороги означает:
снижение транспортных рисков;
рост привлекательности территории;
повышение стоимости земли;
увеличение ликвидности проектов.
Фактически транспорт становится частью финансовой модели.
Нулевая ставка налогов как инструмент удержания капитала
Одним из возможных механизмов может стать специальный режим.
Например:
0% налогов на пять лет.
Но только при условии, что компания инвестирует средства в строительство объектов внутри Chisinau City.
Причем речь идет не только о строительных компаниях.
Участвовать могут:
банки;
IT-компании;
медицинские компании;
университеты;
торговые сети;
производственные предприятия.
Каждая компания может строить собственные активы:
жилье для сотрудников;
общежития;
офисы;
клиники;
учебные центры.
Если компания продолжает деятельность, объект становится ее собственностью.
Если компания уходит, объект остается государству или муниципалитету.
Таким образом формируется механизм удержания капитала внутри страны.
Почему такая модель может быть интересна Европе
На первый взгляд подобная схема выглядит необычно.
Однако она вполне соответствует европейской логике.
ЕС заинтересован не в том, чтобы Молдова бесконечно получала новые кредиты.
ЕС заинтересован в:
устойчивом развитии;
прозрачном финансировании;
развитии банковской системы;
снижении теневой экономики;
защите инвесторов и покупателей.
Именно это обеспечивает переход к проектному финансированию.
Кроме того, европейский пакет в размере 1,9 миллиарда евро может использоваться не для строительства жилья напрямую, а для создания инфраструктуры и гарантийных механизмов.
Что находится на кону
Сегодня обсуждается не просто изменение налоговой ставки.
На самом деле обсуждаются две разные модели развития.
Первая модель:
повышение налогов;
сокращение льгот;
увеличение собираемости.
Вторая модель:
удержание капитала;
проектное финансирование;
капитализация налогов;
развитие инфраструктуры;
создание новых инвестиционных инструментов.
Первая модель может увеличить доходы бюджета в краткосрочной перспективе.
Вторая способна сформировать долгосрочную основу экономического роста.
Заключение
Главная ошибка текущей дискуссии заключается в том, что она сосредоточена на рынке недвижимости.
На самом деле речь идет о строительном комплексе.
Если строительный комплекс потеряет инвестиции, компании и специалистов, последствия затронут всю экономику.
Поэтому задача государства должна состоять не только в увеличении налоговых поступлений.
Гораздо важнее создать условия, при которых капитал будет заинтересован оставаться и работать в Молдове.
В этом смысле Chisinau City может стать не просто новым районом Кишинева.
Он может стать первой территорией, где будет отработана новая модель развития страны — модель, основанная не на потреблении капитала, а на его накоплении и превращении в реальные активы.
Именно от выбора между этими двумя подходами сегодня во многом зависит будущее строительного комплекса и экономики Молдовы в целом.
Комментариев нет:
Отправить комментарий