(continuare 4) A fost oare monumentul?

Modelul „medieval” în patru părți al Chișinăului

(castel / subcetate / posadă în ambalajul modern HUL)

Metaforă istorică	Echivalent contemporan	Geografie	Funcția „spiritului locului”	Reguli de bază de gestiune
1. Castelul	Parlament – Presidency Plaza – Catedrala + inelul înalt „târg” Buiucani	La vest de axa Bd. Gr. Vieru / Pușkin, între Albisoara și Valea Morilor	Putere, reprezentare, „târg” etern (zgomot, business, birouri IT, evenimente de masă)	– Envelope în trepte: 40 → 25 → 15 m spre axa Vieru
– Cvartal ≥ 5 000 m² → 1 % „Spirit Regen” către nucleul estic
– HIA (Spirit-Impact) obligatoriu; criteriul „dominare vizuală” – flexibil
2. Subcetatea	Nucleul distrugerilor din 1941	La est de axa Bd. Gr. Vieru / Pușkin, Tighina între Columna și București	„Memoria durerii și comerțului” – Bursa, sinagogile, rândurile negustorești	– Rețea trizonată A-1/2/3 (arheologie + limită înălțime 18–22 m)
– Conturul caselor pierdute în pavaj; straturi AR „înainte/după incendiu”
– TVA 0 % pentru restaurarea subsolurilor, grant până la 40 %
3. Posada	Rețeaua istorică 1834 + evantaiul mahalalelor	Inelul dintre Bd. Gr. Vieru / Pușkin – Albisoara – Ismail – Mateevici	Țesut rezidențial, meșteșuguri, biserici-loc ancoră	– Zone B-1 (șah) și B-2 (evantai)
– Cornișă ≤ 24 m (B-1) / ≤ 18 m (B-2)
– Reducere −50 % la impozitul funciar pentru restaurarea fațadelor
4. Polia (periferia)	Subcentre și fâșii verzi tip buffer-C	Viaduct – Circ – Tighina / cale ferată – Valea Morilor	Recreere, logistică, campusuri noi	– Controlul dominantelor > 28 m și al coridoarelor vizuale spre Catedrală
– HIA doar pentru proiecte > 8 000 m²

---

Cum se leagă totul într-un sistem unitar

Granița mentală
Axa Vieru / Pușkin se fixează în PUZ drept „coridor de margine”: orice proiect trebuie să arate cum „coase” castelul și subcetatea.
Tehnici: arcade străbătute, scări urbane, foaiere publice la nivelul trotuarului.

---

Rute „Origini ↔ Renaștere”

– „Patru biserici – Parliament Walk” (Mazarache → fundațiile bisericii Sf. Nicolae → Presidency Plaza)
– „Bursa 1900 / SkyTower 2020” (Columna → Ciuflea)
→ Coduri QR și modele AR explică secvența „distrugere → reinventare”

---

Echilibru financiar

Turnurile din „castel” plătesc „pentru suflu” → fondul Spirit Regen finanțează arheologia și spațiile publice ale subcetății.
Proporția de 1 % din bugetul proiectelor generează circa 15–20 mln lei/an la ritmul actual de dezvoltare.

---

Cadastru funcțional flexibil

În posadă (zonele B), orice obiect social „mort” din anii 1950 poate fi înlocuit cu formate creative — dacă se păstrează silueta străzii.

---

Ce câștigă orașul

Dimensiune	Efect
Economie	Reguli clare pentru „castel” atrag capital; mecanismul de compensare garantează resurse pentru nucleul istoric.
Sociocultură	Locuitorii primesc o poveste clară: castel = putere și târg, subcetate = memorie, posadă = viață.
Patrimoniu	Memoria nu e „mumificată”, ci transmisă prin funcțiuni și trasee noi.
Urbanism	„Cocoașa” înaltă de pe vest e echilibrată de „platoul istoric” din est; silueta orașului devine clară.

---

Pe scurt

Chișinăul este un „castel”, o „subcetate”, o „posadă” și o „polie” — vii în conștiința urbană și deja reflectate în țesutul construit.
A consacra această structură prin PUZ + mecanisme HUL / HIA înseamnă a permite orașului să crească natural, dar conștient:
– Castelul continuă să genereze „târguri” verticale
– Subcetatea păstrează memoria lui 1941
– Posada trăiește printr-o viață rezidențială adaptivă
– Polia conservă plămânii verzi și campusurile viitorului

Harta morfologică contemporană a centrului istoric al Chișinăului

(fără coordonate geodezice — doar logică, criterii și reguli de bază)

Cheie

Cod	Numele morfozonei	Rezumat	Regulament de bază
A-core	Nucleul distrugerilor din 1941 (la est de axa Bd. Gr. Vieru / Pușkin, între Columna și București)	• se păstrează rețeaua prebelică și stratul cultural
• trei subzone interne în funcție de coeficientul de pierdere R	A-1 ≥ 70 % pierdere → înălțime ≤ 18 m, arheologie in situ, TVA 0 %, grant 40 %
A-2 30–70 % → înălțime ≤ 22 m, fațadă fixată, grant 25 %
A-3 < 30 % → suprastructură +1–2 etaje cu retragere 3 m, reducere −50 % impozit funciar
B-1	„Posadă” regulată 1834 (Vieru/Pușkin ↔ Ismail, între Columna și Mateevici, exclusiv nucleul)	Rețea în tablă de șah din planul gubernial, zonă de meșteșug și rezidențială	Cornișă ≤ 24 m; aliniamentele roșii fixate; HIA pentru obiecte > 400 m²; −50 % impozit funciar la restaurare
B-2	Mahalale preregulate (Vieru/Pușkin ↔ Ismail, între Albisoara ↔ Columna)	Rețea fragmentată	Front fațadă ≤ 6 m; cornișă ≤ 18 m; sticlă ≤ 25 %; grant 30 % pentru tencuială decorativă
M-1	Monument-Core + Subsoluri profunde (Parlament, Opera, Președinția)	Modernism sovietic reprezentativ pe subsoluri din sec. XIX	Volume intangibile; orice excavare > 0,5 m → săpături; descoperire > 25 m² → expunere; compensare 35 % din Spirit Regen
M-2	Monument-Frame + Moloz mixt (fostul Agroprom, ex-CC al PCM)	Modernism funcțional 1960–70, strat de moloz/cenușă	Suprastructură ≤ 1 etaj cu păstrarea ritmului piloților; 2 tranșee arheologice; reducere 20 %
M-3	Edge-Growth + Pungi de dezvoltare	Zonă de construcții noi și donator financiar	Înălțime în trepte 40 → 25 m spre axa Vieru/Pușkin; HIA = doar test de skyline; 1 % din buget → Spirit Regen
A-W0	Zonă arheo sub piață (Piața Marii Adunări Naționale, parcul Catedralei)	Fundamentele posibile ale Casei Episcopale, Consistoriului	Trigger arheo 0,3 m; descoperire > 25 m² → in situ + „ferestre de sticlă”; fondul compensează până la 30 %
E-Edge	Pragul Pușkin / Vieru (graniță mentală Est ↔ Vest)	Obliga proiectele să „coasă” cele două lumi	Galerii străbătute, fațade active; bonus Kz pentru pasaje publice
C-Buffer	Fâșii verzi și periferii (Valea Morilor, Viaduct, Circ, Albisoara)	Coridoare vizuale, campusuri viitoare	Control dominant > 28 m; HIA doar pentru proiecte > 8 000 m²

---

Cum se utilizează tabelul

1. Identificați poligonul proiectului → găsiți codul morfozonei.
   
   

2. Verificați triggerii pentru HIA / arheologie și limitele de înălțime.
   
   

3. Aflați ce beneficii (grant, impozit, coeficient de construire) sau ce obligații (contribuții către Spirit Regen) se aplică.
   
   

---

Acoperire

Aceste 10 morfozone acoperă integral centrul istoric:

• „Cenușa” estică (A-core)
  
  

• Posada vie (B-1 / B-2)
  
  

• „Castelul” modernist vestic (M-1 / M-2 / M-3 + A-W0)
  
  

• Pragul mental (E-Edge)
  
  

• Fâșia verde de protecție (C-Buffer)
  
  

În locul a 1 038 „puncte” disparate, orașul primește un sistem coerent, gradat de protecție și dezvoltare.

Ce se întâmplă cu monumentele „punctuale” în noul sistem

Situație	Rămâne	Se modifică
Statut juridic: obiectul rămâne în Registru (categoria A sau B)	✓ Categoria, actul de declarare, fișa tehnică — neschimbate	✗ Vechea zonă sanitară de 100 m este anulată
Regim în interiorul clădirii: interdicția demolării pereților portanți, proiect de restaurare obligatoriu	✓	✗ Nicio interdicție nouă impusă „de sus”
Zona de protecție: cerc cu raza de 100 m, „mort” pentru supraetajări	✗	✓ Noua zonă este limitată la parcela cadastrală a monumentului

---

Ce câștigă orașul

De ce trebuie eliminat „clopotul” de 100 m

Problema vechii scheme	Soluția în noua abordare
Zona de protecție acoperă și parcela vecină, chiar dacă acolo nu este nimic valoros	Protecția acționează doar în limitele parcelei monumentului; vecinul urmează regulile propriei morfozone (A, B, M, C…)
Investitorul trebuie să coordoneze fațada unei case obișnuite, doar pentru că „intră în rază”	Acum are nevoie doar de un HIA standard pentru morfozona sa (sau deloc, dacă e C)
Primăria pierde timp pe dispute de 100 m	Numărul conflictelor și al refuzurilor scade: granița = linie cadastrală clară

---

Cum funcționează în practică

Monument-fațadă pe Str. Columna (cat. A)

Dezvoltatorul parcelei din spate:

• Înainte: nu putea construi peste 12 m (raza de 100 m);
  
  

• Acum: se consultă morfozona (A-2), limita de înălțime 22 m; monumentul nu blochează proiectul.
  
  

---

Casă-monument în B-1 (rețea regulată)

Proprietarul dorește o mansardă:

• Pe propria parcelă: depune proiect de restaurare (ca și înainte);
  
  

• Pentru vecin: se aplică regulamentul B-1 (cornișă ≤ 24 m), fără „zonă specială”.
  
  

---

Sala cu Orgă (cat. A) în M-1

Proiect pentru un foaier subteran:

• Zona de protecție = limitele parcelei; lucrări de teren > 0,5 m ⇒ HIA arheologic (regula M-1);
  
  

• Piața din jur este reglementată de M-1, nu de cercul de 100 m al monumentului.
  
  

---

Cum se introduce în PUZ și în regulamente

Document	Ce se introduce
PUZ „Zona protejată Centru Istoric”	În tabelul „Regim pentru monumente”: «Perimetrul de protecție = limitele imobilului înscris în cadastru»
Regulamentul HIA	Întrebarea «Intră obiectul în raza de 100 m?» → se elimină. Se verifică doar morph_zone + m_zone.
Fișele cadastrale	Se introduce linia parcelei drept “Zona de protecție a monumentului” în locul cercului de 100 m.
Stratul BIM/GIS	Poligonul monumentului = același cu poligonul de protecție; parcelele vecine urmează codul propriu A/B/M/C.

---

Concluzie

✅ Monumentele nu își pierd statutul.
✅ Restricțiile rămân doar pe propria parcelă.
✅ Tot ce este în jur este reglementat de noua rețea de morfozone — strictă acolo unde e nevoie (A-core, M-zones), flexibilă acolo unde dezvoltarea aduce beneficii orașului.

👉 Așadar, nu „renunțăm” la protecție, ci o facem direcționată: apărăm ceea ce este cu adevărat valoros, fără să paralizăm țesutul urban în ansamblu.

Unde funcționează deja abordări similare cu „matricea Chișinău”

Oraș / obiectiv	De ce este similar	Cum sunt structurate zonele și regulile	Ce să citești
Cracovia – Park Kulturowy Stare Miasto (din 2010)	S-a trecut de la raza de 50–100 m în jurul fiecărui monument la un parc morfo-zonal: nucleul Rynek, inele urbane, zonă tampon.	• Fiecare obiect este protejat în limitele propriei parcele.
• Fiecare zonă are: limită de înălțime, materiale permise, interdicție de publicitate exterioară.
• Sistem de stimulente: TVA 0 % pentru restaurare în nucleu, autorizare accelerată în tampon.	Uchwała RMK CXV/1547/10 privind crearea parcului cultural (PL) — bip.krakow.pl
Varșovia – Historic Centre (plan 2023)	Împarte zona istorică în „trepte de pierdere”:

1. 
   reconstrucție 1945–55
   
   

2. parțial supraviețuit
   
   

3. inserții postbelice.
   Raziile au fost eliminate — regulile se aplică pe cvartale. | • Fiecare „treaptă” are propriul prag HIA și limită de înălțime.
   • Arheologia e obligatorie doar în subzona 1.
   • Parcela = graniță de protecție. | Management Plan for the Historic Centre of Warsaw (document UNESCO) |
   | Tallinn – Comprehensive Management Plan for the Old Town (2014–2021) | A introdus o matrice risc-valoare: nucleu, tampon pentru coridoare vizuale, „fâșii verzi”. HIA obligatoriu pentru orice construcție > 200 m². | • Înălțimea cornișei scade treptat spre nucleu.
   • Ritmul fațadelor și materialele sunt reglementate pe subzone.
   • Monumentele sunt protejate doar „pe perimetrul parcelei”. | CMP Tallinn Old Town 2014–2021 |
   | Coventry – Catedrala-ruină + Catedrala Modernă (CMP 2021) | Combină ruinele-memorie cu modernism monumental într-o zonă comună: Parcel-Core și Layer-Buffer. | • Ruina este intangibilă, HIA chiar și pentru fixarea iluminării.
   • Noua catedrală e adaptabilă, dar profilul structural și coridorul „Father Forgive” sunt intangibile.
   • Strat arheologic integrat în regulament. | Coventry Cathedral Conservation Management Plan (Getty, 2021) |
   
   

---

Elemente comune ale acestor exemple — și cum se raportează la Chișinău

De la raze la parcelă

Toate cele patru orașe au eliminat „cercurile sanitare” în jurul monumentelor.
Protecția se aplică acum în limita dreptului de proprietate, iar parcelele vecine respectă regulile propriei morfozone.

---

Morfozone pe axa „valoare × risc”

Varșovia și Tallinn folosesc exact matricea propusă pentru Chișinău:
cu cât valoarea istorică și vulnerabilitatea sunt mai mari, cu atât regimul este mai strict.

---

Fuziunea dintre modern și arheologie

Coventry (ca și zona M-1 / M-2 din Chișinău) arată cum pot coexista modernismul postbelic și ruinele subterane, în același regulament.

---

Echilibru financiar

În toate cazurile, zonele înalte sau comerciale contribuie financiar („fee-in-lieu” sau taxă specială) pentru săpături și restaurarea nucleului — similar fondului Spirit Regen din Chișinău.

---

HIA ca filtru, nu ca blocaj

În toate exemplele, Heritage Impact Assessment este integrat în sistemul electronic de autorizare:
nu poți depune proiect fără investigații arheo și teste vizuale conforme.

---

Ce înseamnă asta pentru Chișinău

✅ Nu este o „exotism urban”, ci un standard dovedit în Polonia, Estonia, Marea Britanie — unde protecția morfo-zonală + monumente pe bază de parcelă funcționează juridic și economic.

✅ Aplicația către UNESCO devine mai convingătoare. Experții cunosc deja aceste modele; dacă Chișinăul folosește o metodă similară, șansele de acceptare cresc substanțial.

✅ Riscurile de implementare sunt minime. Procedurile, pragurile HIA și mecanismele de compensare sunt bine documentate și pot fi ușor adaptate în normele moldovenești.

---

Concluzie:

Cracovia, Varșovia, Tallinn și Coventry trăiesc deja în paradigma „nucleu – tampon – morfozonă + parcelă în loc de rază”.
Chișinăul poate adopta cu încredere acest model, bazându-se pe o logică juridică testată, eficiență economică și susținere publică dovedită.