В рамках методики DAUF / LICA отдельного рассмотрения требует вопрос типологии жилья, поскольку именно она напрямую влияет на интенсивность проживания, величину прироста населения и, как следствие, на обязательства по социальной инфраструктуре.
Типология жилья как параметр сценария, а не рекомендация
DAUF не предписывает инвестору выбор той или иной модели застройки. Вместо этого типология проживания рассматривается как переменная сценария, изменяющая последствия проекта. В частности, замена классического семейного жилья на арендное жильё или коливинг не меняет морфологию застройки, но существенно влияет на демографическую нагрузку и структуру потребностей.
Компромисс между социальной нагрузкой и ёмкостью проекта
При переходе к арендному жилью или коливингу в сценариях застройки территории «Арома» наблюдается следующий эффект:
-
с одной стороны, снижается доля семей с детьми дошкольного возраста, что уменьшает давление на дефицитную дошкольную инфраструктуру и потенциально снижает обязательства по созданию детского сада;
-
с другой стороны, для сохранения допустимого порога по показателю Δ населения (зелёная зона) возникает необходимость:
-
либо снижать физические параметры застройки (этажность, коэффициент покрытия),
-
либо вводить нормативные ограничения плотности проживания.
-
Оба подхода приводят к снижению общей реализуемой площади (GFA) и, соответственно, изменяют экономический профиль проекта. Таким образом, выбор типологии проживания не устраняет ограничения, а переводит их в иную плоскость — между социальной нагрузкой и объёмом девелопмента.
Коэффициент детей 0–6 как инструмент оценки (DAUF / LICA v1.0)
Для обеспечения прозрачности и сопоставимости сценариев в рамках DAUF / LICA используется фиксированная шкала доли детей дошкольного возраста (0–6 лет) от прироста населения:
-
Семейное жильё — 8%
-
Арендное жильё — 5%
-
Коливинг / микрожильё с оператором — 3%
На основе данного коэффициента рассчитывается потребность в дошкольных местах:
KDG_places = round(ΔResidents × k₀₋₆)
Применение пониженных коэффициентов допустимо исключительно при подтверждении соответствующей модели эксплуатации (аренда с управлением, оператор коливинга, ограничения типологии юнитов). В противном случае сценарий автоматически оценивается как семейное жильё.
Иллюстрация на сценариях территории «Арома»
Для рассмотренных сценариев прироста населения получены следующие ориентировочные значения потребности в дошкольных местах:
-
при Δ ≈ 620 жителей:
семейное жильё — ~50 мест; аренда — ~31; коливинг — ~19; -
при Δ ≈ 1120 жителей:
семейное жильё — ~90; аренда — ~56; коливинг — ~34; -
при Δ ≈ 1685 жителей:
семейное жильё — ~135; аренда — ~84; коливинг — ~51.
Таким образом, переход к аренде или коливингу действительно может снизить требования по дошкольной инфраструктуре, однако достигается это ценой ограничения ёмкости проекта и не может рассматриваться как универсальный способ обхода предельных порогов допустимости.
Методический вывод
В логике DAUF / LICA типология жилья является инструментом сценарного баланса, а не способом исключения обязательств.
Выбор между семейным жильём, арендой и коливингом переводит обсуждение:
-
из плоскости «разрешить или запретить»,
-
в плоскость осознанного выбора компромисса между:
-
величиной прироста населения,
-
социальной нагрузкой,
-
и объёмом реализуемой застройки.
-
На примере территории «Арома» данный подход демонстрирует, как инвестиционные предложения могут быть обсуждаемы и корректируемы в рамках открытого процесса — без апелляции к эмоциям и без ожидания формальных документов, не учитывающих нелинейную природу развития исторического города.
Комментариев нет:
Отправить комментарий