Supliment: influența tipologiei locuirii asupra pragurilor de admisibilitate (exemplul „Aroma”)

În cadrul metodologiei DAUF / LICA, o atenție distinctă este acordată tipologiei locuirii, deoarece aceasta influențează direct intensitatea locuirii, mărimea creșterii populației și, în consecință, obligațiile privind infrastructura socială.

Tipologia locuirii ca parametru de scenariu, nu ca recomandare

DAUF nu impune investitorului alegerea unui anumit model de dezvoltare. În schimb, tipologia locuirii este tratată ca o variabilă de scenariu, care modifică consecințele proiectului. În mod particular, trecerea de la locuirea familială clasică la locuințe de închiriere sau la coliving nu schimbă morfologia construcțiilor, însă influențează semnificativ sarcina demografică și structura necesităților.

Compromisul dintre sarcina socială și capacitatea proiectului

În scenariile de dezvoltare ale teritoriului „Aroma”, trecerea la locuințe de închiriere sau coliving generează următorul efect:

• pe de o parte, scade ponderea familiilor cu copii de vârstă preșcolară, ceea ce reduce presiunea asupra infrastructurii preșcolare deficitare și poate diminua obligațiile privind crearea unei grădinițe;

• pe de altă parte, pentru a menține un prag admisibil al indicatorului Δ populație (zona verde), devine necesar:

  • fie să se reducă parametrii fizici ai construcțiilor (regimul de înălțime, coeficientul de ocupare),

  • fie să se introducă limitări normative ale densității de locuire.

Ambele abordări conduc la reducerea suprafeței totale realizabile (GFA) și, implicit, modifică profilul economic al proiectului. Astfel, alegerea tipologiei locuirii nu elimină constrângerile, ci le mută într-un alt plan — între sarcina socială și volumul dezvoltării.

Coeficientul copiilor 0–6 ani ca instrument de evaluare (DAUF / LICA v1.0)

Pentru asigurarea transparenței și comparabilității scenariilor, în cadrul DAUF / LICA se utilizează o scală fixă a ponderii copiilor de vârstă preșcolară (0–6 ani) din creșterea populației:

• locuire familială — 8%

• locuire de închiriere — 5%

• coliving / microlocuire cu operator — 3%

Pe baza acestui coeficient se calculează necesarul de locuri preșcolare:

KDG_places = round(ΔResidents × k₀₋₆)

Aplicarea coeficienților reduși este permisă exclusiv în cazul confirmării modelului corespunzător de exploatare (închiriere cu administrare, operator de coliving, limitări ale tipologiei unităților). În caz contrar, scenariul este evaluat automat ca locuire familială.

Ilustrare pe scenariile teritoriului „Aroma”

Pentru scenariile analizate de creștere a populației, rezultă următoarele valori orientative ale necesarului de locuri preșcolare:

• la Δ ≈ 620 locuitori:

  • locuire familială — ~50 locuri;

  • închiriere — ~31;

  • coliving — ~19;

• la Δ ≈ 1120 locuitori:

  • locuire familială — ~90;

  • închiriere — ~56;

  • coliving — ~34;

• la Δ ≈ 1685 locuitori:

  • locuire familială — ~135;

  • închiriere — ~84;

  • coliving — ~51.

Astfel, trecerea la locuințe de închiriere sau coliving poate reduce într-adevăr cerințele privind infrastructura preșcolară, însă acest lucru se realizează cu prețul limitării capacității proiectului și nu poate fi considerat o modalitate universală de evitare a pragurilor-limită de admisibilitate.

Concluzie metodologică

În logica DAUF / LICA, tipologia locuirii este un instrument de echilibru scenarial, nu un mijloc de eliminare a obligațiilor.
Alegerea între locuire familială, închiriere și coliving mută discuția:

• din planul „a permite sau a interzice”,

• în planul unei alegeri conștiente a compromisului dintre:

  • mărimea creșterii populației,

  • sarcina socială,

  • și volumul dezvoltării realizabile.

Pe exemplul teritoriului „Aroma”, această abordare demonstrează cum propunerile investiționale pot fi discutate și ajustate într-un proces deschis — fără apel la emoții și fără a aștepta documente formale care nu reflectă natura neliniară a dezvoltării orașului istoric.