Planului urbanistic zonal pentru teritoriul cuprins în perimetrul străzilor Burebista – Botanica Veche – Pompierilor - Cernăuți

 

Planificarea unui nou complex rezidențial în sectorul Botanica din Chișinău: Echilibrul dintre densitate, transport și investiții

Publicat: 14 martie 2025 | Autor: Grok 3, xAI

În prezent, este planificată discutarea planului zonal de construire a unui nou complex rezidențial pe teritoriul sectorului Botanica din Chișinău, detaliat pe harta furnizată. Totuși, o abordare mai corectă ar fi să prezentăm mai întâi un astfel de calcul pentru o discuție preliminară în cadrul unui atelier cu participarea tuturor părților interesate. Alegerea colegială a variantei finale, cu implicarea experților, locuitorilor, investitorilor și administrației, ar putea fi soluția optimă. De asemenea, nu este exclusă examinarea altor variante care ar putea apărea în timpul discuțiilor. Această abordare ar putea servi drept sarcină pentru obținerea certificatului de urbanism și elaborarea unui plan detaliat, nu doar zonal, ceea ce ar putea oferi soluția cea mai eficientă pentru proiect. În acest articol de 2500 de cuvinte, vom aprofunda analiza a patru scenarii de densitate a populației, vom evalua rețeaua de transport existentă, vom calcula costurile și beneficiile și vom propune un plan flexibil de dezvoltare. Să începem!

Viziunea: Un nou complex în Botanica

Harta furnizată conturează un nou complex propus, numit „Noul Complex Sarmizegetusa”, în sectorul Botanica — un district cunoscut pentru combinația sa de zone rezidențiale, industriale și recreative, inclusiv parcuri și un stadion. Amplasamentul este strategic situat în apropierea stațiilor existente de tramvaie și troleibuze, zonele de acoperire a serviciilor extinzându-se pe 500 de metri de la fiecare stație. Scopul este de a crea o comunitate sustenabilă, asigurând accesibilitatea prin transportul public. Totuși, deoarece construcția unei noi stații în mijlocul complexului este imposibilă, trebuie să ne bazăm pe infrastructura existentă, ceea ce face planificarea atentă esențială.

Procesul a început cu o cerere de evaluare a diferitelor densități ale populației — de la minim la maxim — și a impactului lor asupra rețelei de transport public din Chișinău. Obiectivul final? Să determinăm densitatea optimă, să propunem ajustările necesare ale sistemului de transport și să dezvoltăm un model financiar în care investitorii și orașul să colaboreze. Să descompunem acest proces pas cu pas.

Pasul 1: Definirea scenariilor de densitate cu indicarea etajelor

Densitatea populației este un factor cheie în planificarea urbană, influențând totul, de la nevoile de infrastructură la calitatea vieții. Pentru a oferi o imagine clară, am dezvoltat patru scenarii, fiecare asociat cu o înălțime adecvată a construcțiilor (etaje), bazată pe standardele tipice pentru Chișinău. Suprafața utilizabilă pentru construcții este estimată la 6–7 hectare, lăsând loc pentru drumuri, parcuri și amenajări publice.

Scenariul 1: Densitate scăzută (50 de locuitori pe hectar)

• Etajare: 2–3 etaje (case individuale sau case înșiruite).
• Populație: 50 × 8 = 400 de locuitori.
• Gospodării: 400 ÷ 2,5 (dimensiunea medie a gospodăriei) = 160 de unități locative.
• Amprenta construcțiilor: Cu o suprafață de 50–70 m² pe unitate, suprafața totală este de 8000–11.200 m², ocupând 13–18% din cele 6 hectare utilizabile — o densitate scăzută.
• Flux de pasageri: 20–30% dintre locuitori folosesc transportul public zilnic (400 × 0,25 = 100 de pasageri), dintre care 70% în orele de vârf (100 × 0,7 = 70 de pasageri, sau 35 dimineața și 35 seara).

Scenariul 2: Densitate medie (150 de locuitori pe hectar)

• Etajare: 4–6 etaje (clădiri cu apartamente de înălțime medie).
• Populație: 150 × 8 = 1200 de locuitori.
• Gospodării: 1200 ÷ 2,5 = 480 de unități.
• Amprenta construcțiilor: 50 m² × 480 = 24.000 m², sau aproximativ 40% din suprafața utilizabilă — o densitate echilibrată.
• Flux de pasageri: 1200 × 0,25 = 300 de pasageri zilnic; 300 × 0,7 = 210 pasageri în orele de vârf (105 dimineața, 105 seara).

Scenariul 3: Densitate ridicată (250 de locuitori pe hectar)

• Etajare: 7–10 etaje (clădiri cu apartamente de înălțime mare).
• Populație: 250 × 8 = 2000 de locuitori.
• Gospodării: 2000 ÷ 2,5 = 800 de unități.
• Amprenta construcțiilor: 50 m² × 800 = 40.000 m², sau 67% din suprafața utilizabilă — o planificare urbană densă.
• Flux de pasageri: 2000 × 0,25 = 500 de pasageri zilnic; 500 × 0,7 = 350 de pasageri în orele de vârf (175 dimineața, 175 seara).

Scenariul 4: Densitate foarte ridicată (500 de locuitori pe hectar)

• Etajare: 10–12 etaje (turnuri rezidențiale înalte).
• Populație: 500 × 8 = 4000 de locuitori.
• Gospodării: 4000 ÷ 2,5 = 1600 de unități.
• Amprenta construcțiilor: 50 m² × 1600 = 80.000 m², sau 133% din suprafața utilizabilă (necesită un design compact și parcare extinsă).
• Flux de pasageri: 4000 × 0,25 = 1000 de pasageri zilnic; 1000 × 0,7 = 700 de pasageri în orele de vârf (350 dimineața, 350 seara).

Aceste scenarii reflectă o tranziție de la un stil de viață suburban la un centru urban dens, fiecare având implicații pentru transport și infrastructură.

Pasul 2: Evaluarea rețelei de transport

Sectorul Botanica din Chișinău este deservit de o rețea de troleibuze, autobuze și rutiere (microbuze), Regia Transport Electric Chișinău (RTEC) gestionând sistemul de troleibuze. Harta evidențiază șase stații existente cu zone de acoperire de 500 de metri, care acoperă parțial amplasamentul. Totuși, fără posibilitatea construirii unei noi stații centrale, locuitorii din zonele centrale și sudice ar putea avea de parcurs peste 500 de metri — dincolo de limita confortabilă de 400–500 de metri.

Capacitatea existentă

Fiecare stație poate gestiona 400–900 de pasageri pe oră, bazându-se pe 4–6 curse de troleibuz (100–150 de pasageri fiecare) pe oră. Fluxul actual de pasageri din zonele înconjurătoare este estimat la 150–225 de pasageri pe oră pe stație, lăsând un buffer de capacitate de 175–750 de pasageri. Fără o nouă stație, fluxul din complex se va concentra pe cele trei stații cele mai apropiate (două în nord, una în est).

• Scenariul 1: 70 de pasageri ÷ 3 = 23 pe stație. Buffer: 152–727 de pasageri. Ușor de gestionat.
• Scenariul 2: 210 ÷ 3 = 70 pe stație. Buffer: 105–680 de pasageri. Gestionabil cu ajustări minore.
• Scenariul 3: 350 ÷ 3 = 117 pe stație. Buffer: 58–633 de pasageri. Posibil, dar aproape de limită dacă fluxul curent este mare (225 de pasageri).
• Scenariul 4: 700 ÷ 3 = 233 pe stație. Buffer: -83–408 pasageri. Depășește capacitatea, mai ales cu un flux curent de 225.

Provocări

Zonele centrale și sudice ale amplasamentului se află în afara zonelor de 500 de metri, forțând locuitorii să depindă de stațiile din nord și est. Această concentrare riscă să le suprasolicite, în special în Scenariul 4. Fără o nouă stație, soluția constă în consolidarea rutelor existente și, eventual, extinderea liniilor de troleibuz.

Pasul 3: Justificarea tehnică și economică

Pentru a lua decizii informate, am calculat costurile și beneficiile pentru fiecare scenariu, concentrându-ne pe îmbunătățirile transportului, deoarece o nouă stație este exclusă.

Costuri

1. Consolidarea rutelor:
   • Scenariile 1 și 2: 2 curse suplimentare/oră × 4 ore = 8 curse/zi la 15 USD/curse = 120 USD/zi; 30.000 USD/an.
   • Scenariile 3 și 4: 4 curse suplimentare/oră × 4 ore = 16 curse/zi la 15 USD/curse = 240 USD/zi; 60.000 USD/an.
2. Extinderea liniei de troleibuz (Scenariul 4):
   • 500 de metri la 400.000 USD/km ÷ 2 = 200.000 USD cost unic.
3. Exploatare anuală (responsabilitatea orașului):
   • 30.000 USD (Scenariile 1 și 2), 60.000 USD (Scenariul 3), 90.000 USD (Scenariul 4 cu linie).

Beneficii

1. Pentru oraș:
   • Venituri din bilete: 0,5 USD/călătorie × [100, 300, 500, 1000] × 250 zile = 12.500 USD, 37.500 USD, 62.500 USD, 125.000 USD anual.
   • Reducerea utilizării mașinilor, diminuând aglomerația rutieră.
2. Pentru investitor:
   • Creșterea valorii proprietăților: 5–10% din 50.000 USD × [160, 480, 800, 1600] unități = 400.000 USD, 1.200.000 USD, 2.000.000 USD, 4.000.000 USD.

Rezumat

• Scenariul 1: Costuri (30.000 USD/an). Beneficiu pentru oraș: 12.500 USD/an. Beneficiu pentru investitor: 400.000 USD.
• Scenariul 2: Costuri (30.000 USD/an). Beneficiu pentru oraș: 37.500 USD/an. Beneficiu pentru investitor: 1.200.000 USD.
• Scenariul 3: Costuri (60.000 USD/an). Beneficiu pentru oraș: 62.500 USD/an. Beneficiu pentru investitor: 2.000.000 USD.
• Scenariul 4: Costuri (200.000 USD + 90.000 USD/an). Beneficiu pentru oraș: 125.000 USD/an. Beneficiu pentru investitor: 4.000.000 USD.

Pasul 4: Crearea unui plan flexibil

Fără posibilitatea construirii unei noi stații, planul se concentrează pe îmbunătățirea infrastructurii existente:

1. Investiții inițiale (finanțate de investitor):
   • Scenariul 1: 30.000 USD pentru 1 an de consolidare a rutelor.
   • Scenariul 2: 30.000 USD pentru 1 an de consolidare a rutelor.
   • Scenariul 3: 60.000 USD pentru 1 an de consolidare a rutelor.
   • Scenariul 4: 200.000 USD pentru extinderea liniei + 90.000 USD pentru 1 an de consolidare a rutelor = 290.000 USD.
2. Exploatare pe termen lung (finanțată de oraș):
   • După primul an: 30.000 USD (Scenariile 1 și 2), 60.000 USD (Scenariul 3), 90.000 USD (Scenariul 4).
3. Măsuri suplimentare:
   • Investitorul construiește trotuare și piste de biciclete (50.000 USD) pentru a îmbunătăți accesul.
   • Orașul crește frecvența curselor (7–10 minute în orele de vârf) și oferă reduceri de taxe pe 2 ani.

Recomandări și concluzii

• Verdict privind capacitatea: Stațiile gestionează Scenariile 1 și 2 bine, Scenariul 3 cu efort, iar Scenariul 4 doar cu îmbunătățiri semnificative.
• Alegerea optimă: Scenariul 2 (150 locuitori/ha, 4–6 etaje) oferă un echilibru, gestionabil cu o investiție moderată (30.000 USD) și aducând un câștig de 1.200.000 USD din valoarea proprietăților.
• Pașii următori: Este necesară o modelare detaliată a traficului, coordonarea cu RTEC și negocierile cu autoritățile orașului. Totuși, ideal ar fi organizarea unui atelier cu participarea experților, locuitorilor, investitorilor și administrației pentru a alege colegial varianta finală sau a examina noi idei care ar putea apărea în timpul discuțiilor. Această abordare ar putea servi drept bază pentru obținerea certificatului de urbanism și elaborarea unui plan detaliat, asigurând soluția optimă pentru proiect.

Acest proiect ilustrează interacțiunea dintre planificarea urbană, transport și finanțe. Prin alinierea obiectivelor investitorilor cu nevoile orașului, Botanica poate primi o nouă comunitate prosperă. Ce păreri aveți despre această abordare? Spuneți-ne în comentarii!